양도소득세

임대사업자 거주주택 비과세, 팔 때 그 집에 살고 있지 않아도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네. 임대사업자 거주주택 특례의 거주요건은 보유기간 중 2년 이상 거주한 사실이므로 팔 때 그 집에 살고 있지 않아도 됩니다. 세대원 일부가 근무상 형편 같은 부득이한 사유로 함께 살지 못한 경우도 인정될 수 있습니다. 다만 장기임대주택의 등록·임대 요건은 양도일 현재 기준이고 신고 때 특례 신고서를 내야 합니다.

거주주택 비과세 특례는 장기임대주택을 가진 임대사업자가 살던 집 1채를 팔 때 1주택으로 보아 주는 제도입니다. 이 특례의 거주요건은 보유기간 중 2년 이상 거주한 사실이고, 팔 때 그 집에 살고 있어야 한다는 요건은 없습니다. 반대로 장기임대주택 쪽 요건은 양도일 현재를 기준으로 봅니다. 두 요건의 기준 시점을 섞어서 생각하면 이미 이사 나온 집은 안 된다고 포기하거나, 임대주택 요건을 양도일 전에 놓치는 일이 생깁니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2015. 3. 경기도 아파트(거주주택)를 사서 가족과 4년을 살았고, 2018. 5. 다세대주택 2채를 장기임대주택으로 세무서와 구청에 등록해 임대하고 있습니다. 아내는 아파트를 살 때부터 지방 지사에서 근무하고 있어 그 집에 전입하지 못했습니다. 2019. 4. B씨도 같은 지역으로 전근하면서 가족 모두 지방 전세로 옮겼고, 경기도 아파트는 세를 놓았습니다. 2026. 9. 아파트를 팔려고 하자 지금 살고 있지 않은 집도, 아내가 한 번도 전입하지 못한 집도 거주주택 특례가 되는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

팔 때 그 집에 살고 있어야 하나요?

거주주택의 요건은 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것입니다. 거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 계산하고, 조문상 2년을 연속으로 채우라는 요건은 없어 여러 번 나눠 산 기간을 합산해 봅니다. 국세청도 양도일 현재 거주주택에 살지 않아도 이 특례를 적용할 수 있다고 해석합니다.

그래서 사례처럼 이사 나와 세를 준 상태로 팔아도 보유기간 중 2년 거주가 확인되면 특례를 검토할 수 있습니다. 다만 다른 거주주택을 이미 특례로 판 적이 있는 직전거주주택보유주택이라면, 사업자등록과 임대사업자 등록을 한 날 이후의 거주기간만 셉니다.

특례는 거주주택을 1주택으로 보아 일반 비과세 규정을 적용하는 방식이므로, 거주요건과 별도로 거주주택 보유기간도 2년 이상이어야 합니다. 이사 나온 뒤 세를 준 기간도 보유기간에는 들어가므로 보유요건이 문제 되는 경우는 많지 않지만, 취득일과 잔금일을 기준으로 다시 세어 봅니다.

가족 중 일부가 살지 못했어도 거주기간으로 인정되나요?

국세청은 세대원 일부가 거주주택을 취득할 때부터 근무상 형편 등 부득이한 사유로 함께 살지 못해 거주기간을 채우지 못한 경우에도 거주주택 특례를 적용할 수 있다고 해석합니다. 부득이한 사유는 취학(초·중학교 제외), 직장 변경이나 전근 같은 근무상 형편, 1년 이상 치료가 필요한 질병의 요양, 학교폭력 전학입니다.

인정받으려면 사유와 기간을 서류로 보여 줘야 합니다. 재직증명서와 발령 문서, 재학증명서, 요양증명서처럼 사유를 보여 주는 자료와 세대원별 주민등록 이동 내역을 날짜 순으로 맞춰 두어야 합니다. 개인 사정으로 따로 산 기간은 이 해석의 대상이 아닙니다.

장기임대주택 요건은 언제를 기준으로 보나요?

장기임대주택은 거주주택 양도일 현재 세무서 사업자등록과 민간임대주택 등록을 유지하며 임대하고 있어야 하고, 임대료 증가율이 5% 이하여야 합니다. 임대기간요건을 다 채우기 전에 거주주택을 팔아도 특례를 받을 수 있지만, 이후 요건을 채우지 못하면 그 사유가 생긴 달의 말일부터 2개월 안에 추징세액을 신고·납부해야 합니다.

자진말소나 자동말소로 등록이 말소된 경우에는 말소 후 5년 안에 거주주택을 팔아야 특례가 유지됩니다. 2026. 10. 1. 시행 개정으로 이 경우 아파트 매입임대주택 등에 새로 생긴 양도기한 요건은 적용하지 않는다는 문언이 더해졌습니다.

특례를 받으면 집값 전부가 비과세인가요?

거주주택 특례는 거주주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세를 판단하게 해 줄 뿐이므로, 실지거래가액 12억원을 넘는 고가주택이면 12억원 초과 부분의 양도차익은 과세됩니다. 과세되는 양도차익은 전체 양도차익에 (양도가액 - 12억원) ÷ 양도가액을 곱해 계산합니다.

예를 들어 거주주택을 15억원에 팔고 취득가액과 필요경비가 9억원이면 전체 양도차익 6억원 가운데 20%인 1억2천만원이 과세 대상 양도차익입니다. 특례가 부인되면 6억원 전체가 과세되므로, 거주요건 다툼은 세액 차이가 큰 쟁점입니다.

거주주택 특례 대응 순서

• 거주기간 확인 - 세대원 전원의 주민등록 초본으로 거주주택 전입·전출일을 뽑아 보유기간 중 2년이 되는지 계산합니다.
• 못 산 가족의 사유 정리 - 따로 산 세대원이 있으면 발령·재학·요양 서류로 사유와 기간을 맞춥니다.
• 임대주택 요건 점검 - 양도일 현재 사업자등록, 임대사업자 등록, 임대 중 여부, 임대료 5% 증액 제한을 확인합니다.
• 잔금일 정하기 - 양도일은 대금을 청산한 날이므로, 임대주택 요건이 흔들리는 일정(임대차 만료, 등록 말소)과 겹치지 않게 잔금일을 정합니다.
• 신고서 준비 - 예정신고 때 특례 신고서, 임대차계약서 사본, 임차인 주민등록 등본을 함께 냅니다.
• 해명 요구에 대응 - 해명자료 제출 안내를 받으면 거주 사실과 부득이한 사유 자료로 소명하고, 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 세대원별 전입·전출 날짜, 따로 산 사유의 증빙, 임대주택 등록 시기와 말소 여부에 따라 결론이 달라집니다. 법무법인 윤성은 임대사업자의 거주주택 비과세 검토, 해명자료 소명, 과세전적부심사와 조세심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 이사 나와 세를 준 거주주택도 특례를 받을 수 있나요?
  네. 거주요건은 보유기간 중 2년 이상 거주한 사실이고 양도일 현재 거주할 필요는 없습니다. 국세청도 양도일 현재 살지 않는 거주주택에 특례를 적용할 수 있다고 해석하므로 세를 준 상태로 팔아도 됩니다.
• 2년을 연속으로 살아야 하나요?
  조문은 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것을 요구하고 연속 거주를 요구하지 않습니다. 거주기간은 주민등록 등본상 전입일부터 전출일까지로 계산하므로 여러 번 나눠 산 기간을 합산해 봅니다.
• 배우자가 전근으로 함께 못 살았으면 어떻게 되나요?
  세대원 일부가 취득 때부터 근무상 형편 등 부득이한 사유로 거주하지 못한 경우에도 특례를 적용할 수 있다는 것이 국세청 해석입니다. 발령 문서와 재직증명서로 사유와 기간을 보여 줘야 합니다.
• 어떤 사유가 부득이한 사유인가요?
  고등학교 이상 취학, 직장 변경이나 전근 같은 근무상 형편, 1년 이상 치료나 요양이 필요한 질병, 학교폭력으로 인한 전학이 규정된 사유입니다. 개인 사정으로 따로 산 경우는 여기에 해당하지 않습니다.
• 임대주택 요건은 언제 갖추고 있어야 하나요?
  거주주택 양도일 현재 사업자등록과 민간임대주택 등록을 하고 임대하고 있어야 하며 임대료 증가율이 5% 이하여야 합니다. 임대기간을 다 채우기 전에 팔 수도 있지만 이후 요건을 못 채우면 추징됩니다.
• 신고할 때 따로 내야 하는 서류가 있나요?
  거주주택 양도 과세기간의 과세표준신고서와 함께 특례 신고서, 장기임대주택의 임대차계약서 사본, 임차인의 주민등록표 등본 등을 내야 합니다. 예정신고 때 함께 내는 것이 안전합니다.

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