법인세·소득세

건축허가 명의만 빌려줬는데 분양 소득세를 제가 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

건축허가 명의만 빌려줬고 실제로 건물을 짓고 분양해 돈을 번 사람이 따로 있다면, 분양 소득세는 명의자가 아니라 실제 소득자에게 과세해야 합니다. 국세기본법 제14조 제1항의 실질과세 원칙에 따른 결론이고, 대법원도 명목상 건축허가 명의자에게 한 과세를 위법하다고 보았습니다. 지금은 분양대금이 누구 계좌로 들어갔는지부터 확인해 두십시오.

세무서가 명의자에게 먼저 고지했다고 해서 그 세금을 그대로 떠안아야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 지인 B씨의 부탁으로 자기 이름으로 다세대주택 건축허가를 받게 해 주었습니다. 공사비 조달, 시공사 계약, 분양 광고와 계약은 모두 B씨가 했고, 2024년 분양대금 약 25억원도 B씨가 관리하는 계좌로 들어갔습니다. 2026년 세무서는 건축주 명의가 A씨라는 이유로 A씨에게 분양 소득에 대한 종합소득세를 고지했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

명의만 빌려준 사람에게 분양 소득세를 매길 수 있나요?

매길 수 없습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「국세기본법」은 소득이나 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 사람이 따로 있으면, 사실상 귀속되는 사람을 납세의무자로 하여 세법을 적용하도록 정합니다.

대법원 1983. 7. 12. 선고 82누199 판결은 건축허가 명의만 빌려주었을 뿐 실제로 아파트를 짓고 분양해 소득을 얻은 사람이 따로 있다면, 명목상 건축허가 명의인에게 소득세를 부과한 처분은 실질과세 원칙에 어긋나 위법하다고 보았습니다. 이 판결은 지금도 실질과세 원칙의 기본 사례로 인용됩니다.

실제로 번 사람이 따로 있다는 사실은 어떻게 보여 주나요?

돈의 흐름과 계약의 주체로 보여 줍니다. 공사비를 누가 댔는지, 시공사·분양 계약서에 누가 서명했는지, 분양대금이 누구 계좌로 들어가 누가 썼는지가 핵심 자료입니다. 명의자 계좌로 분양대금이 들어왔다면 곧바로 실제 소득자에게 넘긴 이체 내역이 있어야 합니다.

세무서는 공부상 명의를 기준으로 먼저 과세하는 경우가 많으므로, 실질 귀속자가 다르다는 사정은 명의자 쪽에서 자료를 모아 주장해야 받아들여집니다. 실제 소득자에게 과세가 옮겨 가면 명의자에게 한 처분은 취소 대상이 됩니다.

명의를 빌려준 것만으로 처벌받을 수도 있나요?

사업자등록까지 빌려줬다면 처벌될 수 있습니다. 조세 회피나 강제집행 면탈을 목적으로 자기 명의의 사업자등록을 타인이 이용해 사업하도록 허락한 사람은 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다. 건축허가 명의만 빌려준 경우와 분양사업자 등록까지 빌려준 경우는 위험이 다릅니다.

이미 명의자 이름으로 종합소득세를 신고해 냈다면 법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정청구로 바로잡을 수 있습니다. 실제 소득자 쪽 신고와 맞춰야 하므로 두 사람의 자료를 함께 정리하는 편이 낫습니다.

명의대여 소득세 대응 순서

• 명의 경위 정리 - 누가 언제 어떤 이유로 명의를 빌려 달라고 했는지 적어 둡니다. 부탁 문자나 합의서가 있으면 함께 보관합니다.
• 자금 흐름 확보 - 공사비 출처와 분양대금 입금·출금 계좌 내역을 확보합니다. 실질 귀속을 가르는 가장 강한 자료입니다.
• 계약서 주체 확인 - 시공·분양 계약서의 서명자와 실제 협상한 사람을 확인합니다. 명의자가 관여하지 않았다는 사실을 보여 줍니다.
• 불복 제기 - 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심사청구나 심판청구를 냅니다. 실질 귀속자를 특정해 주장합니다.
• 사업자등록 정리 - 분양사업자 등록이 명의자 이름으로 되어 있으면 정정 방법을 확인합니다. 처벌 위험을 줄이는 조치입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 명의자도 분양 수익 일부를 받았거나 공동사업으로 볼 사정이 있으면 약정서와 계좌 내역을 보고 귀속 비율을 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 종합소득세 부과처분에 대한 심판청구와 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 명의자에게 먼저 고지하는 게 적법한가요?
  고지 자체는 가능하지만 실질 귀속자가 따로 있으면 그 처분은 위법해질 수 있습니다. 국세기본법 제14조 제1항은 명의와 사실상 귀속이 다르면 사실상 귀속자를 납세의무자로 보도록 합니다. 세무서가 명의만 보고 고지했다면 불복 절차에서 자금 흐름과 계약 주체를 내세워 취소를 구할 수 있습니다.
• 분양대금이 제 계좌로 들어왔다면요?
  불리하지만 결론이 정해지지는 않습니다. 입금 직후 실제 소득자에게 넘긴 이체 내역과 그 돈을 쓴 사람이 누구인지가 확인되면 실질 귀속을 다툴 수 있습니다. 대법원 1983. 7. 12. 선고 82누199 판결도 명의가 아니라 실제로 분양해 소득을 얻은 사람이 누구인지를 기준으로 판단했습니다.
• 명의를 빌려준 것만으로 처벌되나요?
  건축허가 명의만으로 곧바로 처벌되지는 않지만, 사업자등록까지 빌려줬다면 다릅니다. 조세범 처벌법 제11조 제2항은 조세 회피나 강제집행 면탈을 목적으로 자기 명의 사업자등록을 타인이 쓰도록 허락한 사람을 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처합니다. 목적 요건이 있으므로 경위가 중요합니다.
• 불복은 언제까지 해야 하나요?
  고지서를 받은 날부터 90일 안에 해야 합니다. 국세기본법 제61조 제1항은 심사청구를, 제68조 제1항은 심판청구를 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 제기하도록 정합니다. 실제 소득자와 연락이 닿지 않아 자료가 부족해도 기한 안에 청구서를 먼저 내고 증거를 보충하는 방식을 씁니다.
• 이미 낸 세금은 돌려받을 수 있나요?
  경정청구로 돌려받을 여지가 있습니다. 국세기본법 제45조의2 제1항은 법정신고기한까지 신고한 사람이 신고 세액이 과다하면 법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정을 청구할 수 있다고 정합니다. 명의자 이름으로 신고했지만 소득이 실제로는 타인에게 귀속됐다는 사정이 청구 이유가 됩니다.
• 실제 소득자가 세금을 안 내면 제가 내야 하나요?
  실질 귀속이 인정되면 명의자에게 한 처분은 취소되고, 세무서는 실제 소득자에게 다시 과세해야 합니다. 국세기본법 제14조 제1항이 사실상 귀속자를 납세의무자로 정하기 때문입니다. 다만 명의자가 수익 일부를 나눠 받았다면 그 부분은 명의자 소득으로 볼 수 있어 약정 내용을 확인해야 합니다.

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