법인세·소득세

새 건물을 지으려고 헌 건물을 철거하면 장부가액을 비용으로 빼나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 자기 땅에 새 건물을 짓기 위해 기존 건물을 철거했다면 기존 건물의 장부가액과 철거비는 그해 비용이 아니라 새 건물의 자본적 지출로 처리합니다. 국세청은 임대업을 하던 공동사업자가 신축판매를 위해 철거한 경우에도 같은 결론을 냈습니다. 지금은 철거한 해에 비용으로 신고했는지부터 확인하십시오.

기존 건물을 헐었다고 그 장부가액이 사라지는 것은 아닙니다. 철거한 해에 한꺼번에 비용으로 빠지지 않을 뿐, 새 건물의 원가로 옮겨져 나중에 감가상각이나 분양 원가로 반영됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 등 형제 다섯 명은 함께 상가를 임대해 오다가 2024년 그 땅에 주택과 상가를 새로 지어 분양하기로 하고 공동사업을 꾸렸습니다. 기존 건물은 장부상 약 3억원이 남아 있었고 철거비로 5천만원이 들었습니다. 세무대리인은 기존 임대사업이 끝났으니 2024년 귀속 임대소득에서 3억 5천만원을 비용으로 빼자고 했는데, 형제 중 한 명이 나중에 문제가 되지 않느냐고 물어 상담을 받았습니다. 분양은 2026년 이후로 예정되어 있었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

헐어 버린 건물의 장부가액은 그해 비용으로 처리할 수 없나요?

자기 땅에 새 건물을 짓기 위해 기존 건물을 헐었다면, 기존 건물의 장부가액과 철거비는 철거한 해의 비용이 아니라 새 건물의 자본적 지출로 처리하는 것이 국세청 해석입니다. 새 건물을 얻기 위해 들어간 비용으로 보기 때문입니다.

필요경비는 그 과세기간의 수입에 대응하고 확정된 것만 그해에 넣습니다. 새 건물을 짓기 위한 철거는 앞으로 새 건물에서 생길 수입을 위한 지출이어서, 끝난 임대사업의 비용으로 앞당겨 넣으면 귀속연도가 맞지 않습니다.

자본적 지출로 처리하면 비용은 언제 반영되나요?

자본적 지출로 처리한 금액은 새 건물의 원가가 되고, 새 건물을 어떻게 쓰느냐에 따라 비용으로 반영되는 시기가 달라집니다.

• 새 건물을 임대하는 경우 - 새 건물의 취득가액에 더해 내용연수에 걸쳐 감가상각비로 나누어 반영합니다.
• 새 건물을 분양하는 경우 - 분양할 재고자산의 원가에 들어가 실제로 팔리는 해의 매출원가로 반영합니다.
• 새 건물을 짓지 않고 땅만 파는 경우 - 사업소득이 아니라 양도소득 계산의 문제로 넘어가므로 따로 따져야 합니다.

A씨 형제의 경우 3억 5천만원은 분양 원가로 들어가 2026년 이후 분양 수입에 대응해 필요경비가 됩니다. 비용이 사라지는 것은 아니고 반영 시기만 뒤로 옮겨집니다.

국세청은 이 사례를 어떻게 해석했나요?

국세청은 부동산임대업을 하던 공동사업자가 부동산매매업을 하려고 자기 땅 위의 기존 건물을 철거하고 새 건물을 짓는 경우, 기존 건물의 장부가액은 새 건물에 대한 자본적 지출로 처리한다고 회신했습니다(사전-2018-법령해석소득-0525, 2018. 12. 19.).

검토 과정에서 국세청은 같은 취지의 기존 해석들과 법원 판단을 근거로 들었습니다. 반대로 조세심판원은 다른 사업을 위해 사용하던 기존 건물을 철거했다면 수익비용 대응 원칙상 필요경비로 넣는 것이 합리적이라고 본 결정도 있다고 소개했지만, 국세청은 다수 해석례를 따랐습니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」도 철거 장부가액을 즉시 필요경비로 넣는 경우를 따로 정해 두고 있을 뿐이어서 결론은 같습니다.

임차 사업장 원상회복 철거는 무엇이 다른가요?

남의 건물을 빌려 쓰다가 사업을 그만두거나 사업장을 옮기면서 임대차계약에 따라 원상회복을 위해 시설물을 철거하는 경우에는, 그 시설물의 장부가액과 처분가액의 차액을 철거한 해의 필요경비로 넣을 수 있습니다.

생산설비 일부를 시설 교체나 기술 낙후로 폐기한 경우도 같은 방식으로 그해 필요경비에 넣습니다. 자기 땅에서 새 사업을 위해 자기 건물을 철거하는 경우는 이 두 경우에 해당하지 않습니다. 서울행정법원도 예식장 건물을 철거하고 새 임대사업을 시작한 사안에서 건물 잔존가액과 철거비를 기존 임대사업의 필요경비로 볼 수 없다고 판단했습니다.

이미 철거한 해의 비용으로 신고했다면 어떻게 하나요?

철거한 해의 필요경비로 넣어 신고했다면 세무서가 이를 부인하고 그해 소득세를 경정할 수 있습니다. 세무조사나 해명 요청 전에 스스로 바로잡으려면 수정신고를 하고, 같은 금액을 새 건물 원가로 옮겨 이후 연도에 반영하도록 장부를 정리합니다.

반대로 세무서가 철거 장부가액을 비용으로도, 새 건물 원가로도 인정하지 않는다면 다툴 여지가 있습니다. 비용이 어느 한쪽에는 들어가야 하므로 과세 결과가 양쪽에서 모두 빠지는지 계산서를 대조합니다.

기존 건물 철거비 처리 대응 순서

• 철거 목적 정리 - 새 건물을 지어 임대할지, 분양할지, 땅만 팔지 결정한 문서를 확인합니다. 목적에 따라 비용이 들어갈 자리가 달라집니다.
• 장부가액 확정 - 기존 건물의 취득가액과 감가상각누계액, 철거비 영수증을 모아 철거 당시 장부가액을 정리합니다.
• 새 건물 원가 반영 - 장부가액과 철거비를 새 건물 공사원가에 넣어 감가상각이나 분양 원가로 이어지게 합니다.
• 이미 비용 처리했다면 - 과세표준수정신고서 및 추가자진납부계산서로 해당 연도를 고치고 이후 연도 원가에 반영합니다.
• 과세 통지를 받았다면 - 결과통지 후 30일 안에 과세전적부심사를, 납부고지 후 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공동사업 구성과 현물출자 여부, 새 건물의 용도에 따라 처리와 세금이 달라지므로 장부와 계약서를 놓고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 임대·매매사업자의 종합소득세 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 철거비도 장부가액처럼 새 건물 원가에 넣나요?
  네. 자기 땅에 새 건물을 짓기 위한 철거라면 기존 건물 장부가액과 함께 철거비도 새 건물의 자본적 지출로 처리하는 것이 국세청 해석입니다. 철거비 계약서와 영수증을 공사원가 자료와 함께 보관합니다.
• 임대하던 남의 가게 인테리어를 철거하면요?
  사업을 그만두거나 사업장을 옮기면서 임대차계약에 따라 원상회복하려고 시설물을 철거하면 그 장부가액과 처분가액의 차액을 철거한 해의 필요경비로 넣을 수 있습니다. 자기 건물을 헐고 새로 짓는 경우와 다릅니다.
• 새 건물을 짓지 않고 땅만 팔면 어떻게 되나요?
  사업을 접고 땅을 파는 것이라면 사업소득의 필요경비가 아니라 양도소득세 계산에서 건물 철거 관련 비용을 어떻게 볼지의 문제가 됩니다. 양도소득 필요경비 인정 범위는 따로 정해져 있어 별도로 검토해야 합니다.
• 이미 철거한 해에 비용으로 신고했으면 가산세가 붙나요?
  세무서가 경정하면 과소신고가산세와 납부지연가산세가 붙을 수 있습니다. 경정 전에 스스로 수정신고하면 과소신고가산세 감면을 받을 수 있으므로 해명 요청이 오기 전에 정리하는 편이 부담이 적습니다.
• 조세심판원은 다르게 본 적이 있나요?
  국세청 회신은 다른 사업을 위해 쓰던 기존 건물을 철거하면 필요경비로 넣는 것이 합리적이라고 본 심판례가 있었다고 소개했습니다. 다만 이 회신과 위 서울행정법원 판결은 그해 비용으로 보지 않았으므로, 철거한 해의 비용으로 처리하면 다툼이 생길 수 있습니다.
• 새 건물 원가로 넣는 것을 세무서가 거부하면요?
  철거 비용이 철거한 해의 비용으로도, 새 건물 원가로도 인정되지 않는다면 같은 비용이 과세에서 완전히 빠지는 결과가 됩니다. 이런 경우 경정청구를 하고 거부되면 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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