양도소득세

땅과 헌 건물을 함께 사서 건물을 헐었다면 건물값도 양도세 필요경비가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

처음부터 건물을 헐고 땅만 쓰려고 함께 샀다는 점이 분명하면 필요경비가 됩니다. 취득 후 짧은 기간 안에 철거에 착수한 경우 철거된 건물의 취득가액과 철거비용은 토지 취득가액에 포함되는 필요경비로 봅니다. 반대로 건물을 오래 쓰다가 낡아서 헐었다면 건물 취득가액은 땅의 필요경비가 되지 않습니다.

낡은 건물이 딸린 땅을 사서 건물을 헐고 새로 짓거나 빈 땅으로 되파는 일은 흔합니다. 소규모 개발이나 신축 판매를 하는 분들은 물론, 노후 주택을 사서 다시 지으려던 개인도 같은 쟁점을 만납니다. 이때 산 값 전부를 땅값으로 볼지, 헐어 버린 건물 몫을 빼고 볼지에 따라 양도차익이 크게 달라집니다. 결론은 처음부터 철거할 목적이었는지, 건물을 오래 쓰다 헐었는지에서 갈립니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2024. 3. 15. 낡은 2층 상가가 있는 땅을 6억원에 샀습니다. 매매계약서에는 토지와 건물을 나누지 않았고, 기준시가로 나누면 건물 몫은 1억원 정도였습니다. C씨는 두 달 뒤 건물을 헐었고 철거비로 3천만원을 냈으며, 철거하면서 나온 고철은 200만원에 팔았습니다. 2026. 7. 빈 땅을 9억원에 팔게 된 C씨는 건물 몫 1억원과 철거비도 필요경비로 뺄 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

처음부터 헐 목적이었다면 건물값도 땅의 취득가액인가요?

그렇습니다. 대법원은 토지와 지상건물을 함께 취득했다가 토지만 이용하려고 건물을 철거하고 빈 땅으로 판 경우, 취득 후 짧은 기간 안에 철거에 착수하는 등 처음부터 건물을 헐어 토지만 쓰려는 목적이었음이 분명하면 철거된 건물의 취득가액과 철거비용을 토지의 필요경비로 넣을 수 있다고 판단했습니다. 건물을 사는 목적이 땅을 쓰기 위한 것이고, 건물을 헐어야 땅을 원하는 용도로 쓸 수 있기 때문입니다.

C씨처럼 취득 두 달 만에 철거했다면 이 기준에 맞는다고 볼 수 있습니다. 국세청 기준으로는 철거된 건물의 취득가액과 철거비용을 더한 뒤 철거하면서 나온 자재를 판 금액을 빼고 필요경비에 넣습니다. C씨는 6억원 전체에 철거비 3천만원을 더하고 고철 매각대금 200만원을 뺀 6억2,800만원을 필요경비로 주장할 수 있습니다. 이 경우 양도차익은 2억7,200만원입니다. 반대로 세무서가 건물 몫 1억원과 철거비를 인정하지 않고 땅값 5억원만 취득가액으로 보면 양도차익은 4억원이 되어, 과세 대상 금액이 1억2,800만원 늘어납니다.

헌 건물을 헐고 새로 지어 팔아도 같은가요?

같습니다. 대법원은 빈 땅으로 팔지 않고 그 자리에 새 건물을 지어 팔았더라도, 처음부터 철거를 전제로 산 요건을 갖추면 기존 건물의 매수비용과 철거비용을 필요경비로 공제하는 것이 옳다고 보았습니다. 이때 기존 건물값은 취득가액이나 경우에 따라 개량비·자본적지출로 봅니다.

다만 「단시일 내」라는 기준에 정해진 개월 수는 없습니다. 취득 직후 철거 허가를 신청했는지, 매수 전부터 건축 설계나 개발 계획이 있었는지, 그 사이 건물을 임대하거나 직접 사용했는지 같은 사정을 모아 처음부터 철거할 목적이었음을 보여 주어야 합니다. 예를 들어 취득 후 1년 넘게 기존 임차인에게 월세를 받다가 헐었다면 그 기간 동안 건물을 수익에 썼으므로 처음부터 철거할 목적이었다고 보기 어려워집니다. 반대로 철거가 늦어진 이유가 임차인 명도 소송이나 철거 허가 지연 때문이었다면 그 경위를 서류로 설명할 수 있습니다.

건물을 오래 쓰다 낡아서 헐었다면요?

이 경우 기존 건물의 취득가액은 필요경비가 되지 않습니다. 대법원은 기존 건물을 취득해 10년 동안 살다가 낡아서 헐고 새로 지어 판 사안에서, 단시일 내 철거한 경우와 달리 기존 건물의 취득가액을 필요경비에 넣을 수 없다고 판단했습니다. 건물을 쓰는 동안 이미 그 가치를 누렸기 때문입니다. 이 판결은 거주 기간이 10년이었던 사안이지만, 몇 년을 써야 「오래 쓴 것」인지 정한 기준은 없으므로 사용 기간과 철거 경위를 함께 따져야 합니다.

다만 현행 시행령은 재해나 노후화 같은 부득이한 사유로 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 자본적지출에 포함합니다. 낡은 건물을 헐고 다시 지어 팔 때 건물 취득가액은 빠지더라도 철거비용은 증빙을 갖추면 필요경비로 주장할 수 있습니다. 반면 오래 쓴 건물을 헐고 빈 땅으로 팔았다면 국세청 기준으로는 건물 취득가액과 철거비용을 땅의 취득가액에 넣지 않습니다.

매수인이 요구해서 헐고 팔았다면 어떻게 되나요?

건물을 오래 쓰다가 매수인과의 매매계약 조건에 따라 헐고 땅만 넘긴 경우라도, 건물값이 양도가액에 포함되어 있다면 국세청 기준으로는 토지와 건물의 양도차익을 각각 계산하고 건물 취득가액을 건물의 필요경비로 넣습니다. 계약서에 건물값을 얼마로 정했는지, 철거가 매매 조건이었는지가 결론을 가르므로 특약 문구를 그대로 보관해야 합니다. 건물값을 0원으로 적거나 아예 적지 않은 채 철거 조건만 붙였다면 건물을 함께 양도했다고 설명하기 어려울 수 있으니, 계약 단계에서 토지와 건물 가격을 나눠 적는 편이 안전합니다.

건물을 사업에 써서 감가상각비를 사업소득 필요경비로 넣었다면 그 금액은 취득가액에서 뺍니다. 나대지로 파는 경우 비사업용 토지에 해당하는지와 보유기간에 따른 세율은 따로 따져야 합니다.

철거 건물 필요경비 대응 순서

• 취득 목적 자료 모으기 - 매수 전 건축 설계, 개발 계획, 대출 신청서처럼 처음부터 철거할 계획이었음을 보여 주는 자료를 찾습니다.
• 철거 시점 확인 - 멸실신고일, 철거 허가·신고일, 철거 공사 계약일을 취득일과 나란히 정리합니다.
• 금액 증빙 - 건물 몫 취득가액, 철거비 세금계산서, 잔존 자재 매각대금을 확인합니다.
• 신고와 경정청구 - 신고 때 반영하고, 빠뜨렸다면 5년 안에 경정청구합니다.
• 부인 시 불복 - 세무서가 건물값을 부인하는 과세예고통지를 보내면 30일 안에 과세전적부심사를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 취득부터 철거까지의 기간, 철거 전 건물을 사용했는지, 매매계약의 철거 조건과 건물값 표시에 따라 필요경비 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 2026. 10. 12. 기준 현행 「소득세법」에 따라 철거 건물 필요경비 부인 사안의 경정청구, 과세전적부심사, 조세심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 몇 개월 안에 헐어야 「단시일 내」인가요?
  법령이나 판례가 정한 개월 수는 없습니다. 대법원은 취득 후 단시일 내 철거에 착수하는 등 처음부터 철거해 토지만 쓰려는 목적이 명백한지를 봅니다. 철거 허가 신청 시기, 설계 의뢰, 그 사이 사용 여부를 함께 판단합니다.
• 철거비용은 언제나 빼 주나요?
  처음부터 철거할 목적으로 산 경우에는 건물값과 함께 필요경비가 됩니다. 오래 쓴 건물을 재해나 노후화로 헐고 다시 지은 경우에도 현행 시행령상 철거비용은 자본적지출에 포함되지만, 빈 땅으로 팔면 국세청은 인정하지 않습니다.
• 10년 살던 집을 헐고 새로 지어 팔면요?
  기존 건물의 취득가액은 필요경비가 되지 않습니다. 대법원은 10년 거주 후 노후로 헐고 신축해 판 사안에서 단시일 내 철거와 달리 기존 건물값을 필요경비에 넣을 수 없다고 했습니다. 철거비용은 따로 검토합니다.
• 고철을 판 돈도 계산에 넣어야 하나요?
  국세청 기준으로는 철거된 건물의 취득가액과 철거비용을 더한 금액에서 철거 후 남은 자재를 처분한 가액을 뺀 금액을 필요경비로 봅니다. 매각대금을 빠뜨리면 필요경비가 과다 계상된 것으로 볼 수 있습니다.
• 매수인이 건물을 헐어 달라고 했으면요?
  오래 쓴 건물이라도 매매계약 조건에 따라 헐고 땅만 넘기면서 건물값이 양도가액에 들어 있다면, 국세청 기준으로는 토지와 건물 양도차익을 각각 계산해 건물 취득가액을 필요경비로 넣습니다. 특약 문구를 보관하십시오.
• 이미 땅값만으로 신고했다면요?
  법정신고기한부터 5년 안이면 경정청구로 건물 취득가액과 철거비를 추가로 반영해 달라고 할 수 있습니다. 철거 시점과 취득 목적을 보여 주는 자료가 있어야 받아들여질 가능성을 따져 볼 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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