세무조사

공동명의로 판 부동산, 양도세 조사가 나오면 공유자 모두 조사를 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

국세청은 공유 부동산을 함께 판 거래에 양도소득세 조사가 필요하면 공유자 전원을 조사대상으로 선정하는 것을 원칙으로 합니다. 다만 세금은 공유자마다 지분별로 따로 계산되고, 대법원은 다른 공유자 몫까지 연대해 낼 의무는 없다고 봅니다. 통지를 받으면 공유자별 신고 내용과 비용 부담, 대금 흐름을 사람별로 정리하십시오.

부부나 형제가 공동명의로 가진 부동산을 함께 팔면 양도소득세 신고서도 사람마다 따로 냅니다. 그런데 조사는 한 사람에게만 나오지 않는 경우가 많습니다. 국세청은 공유 부동산을 함께 판 거래를 하나의 거래로 보고 공유자 전원을 함께 조사하는 것을 원칙으로 삼고 있기 때문입니다. 다만 함께 조사를 받는다고 해서 세금까지 함께 지는 것은 아닙니다. 누가 어떤 범위에서 조사를 받고, 결과에 누가 책임을 지는지는 따로 나누어 보아야 합니다.

이런 상담이 많습니다

B씨 부부는 공동명의(각 2분의 1)로 가진 상가를 2025. 4. 22억원에 팔았습니다. 신고는 남편이 세무사에게 맡겨 두 사람 몫을 함께 냈는데, 리모델링 공사비 1억 2천만원은 남편 지분의 필요경비로만 넣었습니다. 2026. 9. 남편에게 양도소득세 세무조사 사전통지서가 왔고, 며칠 뒤 B씨에게도 같은 거래에 대한 사전통지서가 도착했습니다. B씨는 자신은 서명만 했고 신고 내용도 잘 모르는데 왜 함께 조사를 받는지, 세금이 나오면 남편 몫까지 책임지는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공동명의 부동산의 양도세는 누가 얼마를 내나요?

공동으로 소유한 자산을 팔면 공유자 각자가 자기 지분에 대한 양도소득세 납세의무를 집니다. 양도차익도 지분별로 계산하므로, 각자 자기 지분의 양도가액에서 그 지분의 취득가액과 필요경비를 빼서 세액을 냅니다. 기본공제도 사람마다 따로 적용됩니다.

대법원도 공유물에 관한 소득세는 각 공유자가 지분 비율에 따라 계산한 소득금액에 대한 세금만 개별적으로 낼 의무를 지고, 다른 공유자 몫까지 연대해 낼 의무는 없다고 보았습니다. 공유물에 관한 국세를 연대해서 내도록 한 일반 규정보다 소득세법의 특례가 먼저 적용된다는 취지입니다.

한 사람만 문제여도 공유자 모두 조사를 받나요?

국세청 기준으로는 공유 부동산을 일괄해서 판 경우 공유자 전부를 조사대상자로 선정합니다. 공유자 중 한 명을 주조사대상자로, 나머지를 관련인으로 정하고, 다른 공유자가 이미 조사대상으로 선정되어 있는지 미리 조회해 중복 선정을 막습니다. 공유자들의 주소지가 달라 두 세무서가 같은 부동산의 지분권자를 각각 선정했다면 지방국세청이 관할을 조정합니다.

관련인으로 선정되더라도 절차는 일반 조사와 같습니다. 관련인에게도 따로 선정 검토 서류를 작성하고, 사전통지와 결과통지도 사람마다 이루어집니다. 그래서 B씨처럼 신고를 배우자에게 맡겼던 분도 본인 이름으로 통지를 받고, 본인이 직접 소명하거나 대리인을 정해야 합니다.

관련인 공유자는 그 거래만 조사받나요?

통지서에 적힌 조사대상 세목과 과세기간이 범위를 정합니다. 국세청 기준으로 양도소득세 조사는 조사대상 과세기간에 양도한 과세대상 자산 전부를 조사하는 것이 원칙입니다. 그래서 공유자가 같은 해에 다른 부동산이나 주식을 따로 팔았다면 그 거래도 함께 확인될 수 있습니다.

반대로 통지서에 없는 다른 과세기간의 거래를 보려면 조사범위 확대 절차를 따로 거쳐야 하고, 조사와 관련 없는 장부나 서류의 제출을 요구해서는 안 됩니다. 관련인 공유자에게 다른 연도 자료를 요구한다면 범위 확대 통지를 받았는지부터 확인하십시오.

국세청은 관련인을 고를 때도 주조사대상자의 혐의와 관련이 있는 경우로 한정하고, 조사 편의를 위한 선정은 하지 않도록 하고 있습니다. 공유자는 같은 거래의 당사자라 관련성이 인정되는 대표적인 경우입니다.

지분과 다르게 필요경비를 나눴다면 문제가 되나요?

세무서는 공유자들의 신고서를 나란히 놓고 양도가액, 취득가액, 필요경비가 지분 비율대로 나뉘었는지 맞춰 봅니다. 공사비처럼 공통으로 든 비용을 한 사람 지분에만 넣었다면, 실제로 누가 그 돈을 냈는지를 계좌로 확인할 수 있어야 합니다. 확인이 안 되면 지분 비율대로 다시 나누어 한 사람은 세금이 늘고 다른 사람은 줄어드는 식으로 정리될 수 있습니다.

필요경비는 적격증빙을 받았거나 금융거래로 지출 사실이 확인되는 것만 인정됩니다. 배분 이전에 공사비 자체가 증빙으로 뒷받침되는지가 먼저입니다.

대금이 한 사람 계좌로만 들어가 그 사람이 썼다면 양도세와 별도로 다른 공유자에게서 증여받은 것인지가 검토될 수 있습니다. 부부 사이라도 지분대로 대금이 나뉘었는지 정리해 두는 것이 좋습니다.

조사로 세금이 나오면 다른 공유자 몫까지 내야 하나요?

원칙적으로 아닙니다. 공유물의 양도소득세는 지분별로 각자 결정되고, 고지서도 사람마다 나옵니다. 남편 지분에서 필요경비가 부인되어 추징세액이 생겼다면 그 세금은 남편의 것입니다. 반대로 B씨의 신고에 잘못이 있었다면 그 부분은 B씨가 책임집니다.

그래서 불복도 각자 해야 합니다. 결과통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를, 고지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구 등을 청구할 수 있는데, 공유자 한 명이 다툰다고 다른 공유자에게 효력이 미치지는 않습니다. 쟁점이 같다면 함께 준비하되 청구는 각자 이름으로 냅니다.

공동명의 양도 조사 대응 순서

• 통지 범위 확인 - 공유자 모두 사전통지서를 받았는지, 조사대상 과세기간과 조사기간이 같은지 확인합니다.
• 지분별 신고 대조 - 공유자별 신고서를 나란히 놓고 양도가액·취득가액·필요경비가 지분 비율과 맞는지 표로 만듭니다.
• 비용 부담자 증빙 - 공통 비용을 한쪽에 몰아 넣었다면 실제 지급 계좌와 영수증으로 부담자를 입증합니다.
• 대금 흐름 정리 - 양도대금이 공유자별 계좌로 나뉘어 들어갔는지, 한쪽이 사용했다면 그 경위를 정리합니다.
• 대리인 선정과 불복 준비 - 공유자별로 위임 관계를 정리하고, 결과통지 후 30일 안에 과세전적부심사를 각자 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공유자별 세액과 증여 문제는 실제 비용 부담과 대금 흐름에 따라 달라집니다. 법무법인 윤성은 공동명의 양도 거래의 세무조사 소명과 과세전적부심사·조세심판 청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공동명의 집을 팔면 양도세 신고는 한 번만 하나요?
  아닙니다. 공동으로 소유한 자산은 공유자 각자가 자기 지분에 대한 납세의무를 지므로 신고서도 사람마다 따로 냅니다. 양도차익과 기본공제도 지분별로 계산되니, 한 사람이 대신 신고했더라도 각자 이름의 신고서가 있어야 합니다.
• 배우자만 조사 통지를 받았는데 저도 받게 되나요?
  국세청 기준으로는 공유 부동산을 함께 판 거래는 공유자 전부를 조사대상으로 선정하는 것이 원칙이라 다른 공유자도 관련인으로 통지를 받을 수 있습니다. 관련인도 사전통지와 결과통지를 따로 받으므로 본인 통지서 내용을 확인하십시오.
• 조사로 나온 세금을 다른 공유자 몫까지 내야 하나요?
  대법원은 공유물에 관한 소득세는 각 공유자가 지분 비율로 계산한 금액만 개별적으로 낼 의무가 있고 연대납세의무는 없다고 보았습니다. 고지서도 사람마다 나오므로 원칙적으로 본인 지분 세금만 책임집니다.
• 공사비를 한 사람 지분에만 넣으면 안 되나요?
  실제로 그 사람이 비용을 냈다는 것이 계좌와 증빙으로 확인되면 다툴 수 있지만, 확인되지 않으면 지분 비율대로 다시 나누어 계산될 수 있습니다. 필요경비는 적격증빙이나 금융거래로 지출이 확인되어야 인정됩니다.
• 양도대금을 한 사람 통장으로 다 받았어요. 문제 되나요?
  양도세 계산은 지분별로 하지만, 다른 공유자 몫의 대금을 한 사람이 가져가 썼다면 그 부분이 증여인지 검토될 수 있습니다. 대금을 나눈 경위나 이후 정산 내역을 계좌로 정리해 두는 것이 좋습니다.
• 과세전적부심사는 공유자 중 한 명만 하면 되나요?
  아닙니다. 결과통지는 공유자마다 따로 나오므로 다투려면 각자 결과통지를 받은 날부터 30일 안에 본인 이름으로 청구해야 합니다. 쟁점이 같다면 자료를 함께 준비하되 청구서는 사람별로 냅니다.

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