감면·공제

국립공원 안 땅을 공원사업 고시 없이 협의로 팔았는데 공익사업 양도세 감면이 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 공원사업 시행계획의 결정·고시 없이 공원관리청과 협의해 국립공원 안 토지를 판 경우에는 공익사업용 토지 양도소득세 감면을 받기 어렵습니다. 조세특례제한법 제77조 제1항은 토지보상법이 적용되는 공익사업의 시행자에게 양도하거나 수용된 경우를 감면 대상으로 정하는데, 자연공원법 제76조의 협의매수는 수용을 전제로 한 사업인정 절차가 아닙니다. 지금은 매매 당시 공원사업 시행계획이 고시됐는지부터 확인하십시오.

매수 기관이 국가나 공원관리청이라는 사실만으로 감면 신청서를 따로 준비할 필요는 없습니다. 감면 여부는 매수한 기관이 아니라 매수의 법적 근거로 정해집니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2010년에 상속받은 국립공원 안 임야를 2025년 공원관리청에 팔았습니다. 공원관리청은 공원 보전을 위해 필요하다며 협의매수를 제안했고, 매매 당시 그 토지를 포함한 공원사업 시행계획의 결정·고시는 없었습니다. H씨는 공익사업에 쓰이는 땅이라 생각해 양도소득세 감면을 신청했지만, 세무서는 감면 대상이 아니라며 양도소득세를 고지했습니다. H씨는 국가에 판 땅인데도 감면이 안 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공익사업용 토지 양도세 감면은 어떤 경우에 받나요?

토지보상법이 적용되는 공익사업에 필요한 토지를 그 사업시행자에게 양도하거나, 토지보상법이나 그 밖의 법률에 따라 수용된 경우입니다. 사업인정고시일(그 전에 양도하면 양도일)부터 소급해 2년 이전에 취득한 토지여야 하고, 2026. 9. 29. 기준 현행 「조세특례제한법」 제77조 제1항은 양도소득세의 100분의 15(대금을 채권으로 받으면 100분의 20 이상)를 감면합니다.

자연공원법상 협의매수는 왜 감면 대상이 아닌가요?

자연공원법 제76조의 협의매수는 공원관리청이 자연공원을 보전·관리하기 위해 소유자와 합의해 사는 것이고, 토지 수용을 전제로 한 절차가 아니기 때문입니다. 공원사업 시행계획을 결정·고시해야 사업인정과 사업인정고시가 있었던 것으로 보는데, 고시 없이 협의로 산 경우는 이 효과가 없습니다.

조세감면 요건은 법문대로 해석하고, 특혜 규정은 엄격하게 해석하는 것이 대법원의 일관된 태도입니다. 매수가격 산정에 토지보상법을 준용한다는 자연공원법 제76조 제2항만으로 감면 요건인 「토지보상법이 적용되는 공익사업」이 된다고 보기는 어렵습니다.

공원사업 시행계획이 고시된 뒤 팔았다면 어떻게 되나요?

감면을 받을 수 있습니다. 공원사업 시행계획이 결정·고시되면 사업인정과 그 고시가 있은 것으로 보므로, 공원관리청이 공원사업에 필요한 토지로 협의취득하거나 수용하면 공익사업용 토지 양도에 해당합니다. 이때도 사업인정고시일부터 소급해 2년 이전에 취득한 토지여야 하고, 상속받은 토지는 피상속인이 취득한 날을 취득일로 봅니다.

감면 신청은 누가 하나요?

사업시행자에게 양도한 경우(제1항 제1호·제2호)는 사업시행자가 감면신청을 하고, 수용된 경우(제3호)는 양도한 사람이 직접 감면신청을 합니다. 신청이 누락됐더라도 요건을 갖췄다면 경정청구로 바로잡을 수 있으므로, 양도 당시 고시 여부를 증명할 자료가 더 중요합니다.

공원 토지 양도세 감면 대응 순서

• 고시 여부 확인 - 매매일 당시 그 토지가 포함된 공원사업 시행계획 결정·고시가 있었는지 관보·공보에서 찾습니다. 고시가 있으면 감면 요건에 가까워집니다.
• 매수 근거 확인 - 매매계약서에 적힌 근거 법조항이 협의매수(제76조)인지 공원사업 취득인지 봅니다. 감면 판단의 출발점입니다.
• 취득일 계산 - 사업인정고시일이나 양도일부터 소급해 2년 이전에 취득했는지 봅니다. 상속 토지는 피상속인 취득일을 씁니다.
• 신청 주체 확인 - 사업시행자 신청 사안인지 본인 신청 사안인지 구분합니다. 누락됐다면 경정청구를 검토합니다.
• 불복 제기 - 감면 배제 고지서를 받은 날부터 90일 안에 이의신청·심사청구·심판청구 중 하나를 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도 전후로 공원계획이 변경됐거나 공원관리청이 다른 공익사업의 시행자를 겸하는 경우에는 고시 자료와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 감면 배제 처분에 대한 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 국가에 판 땅이면 모두 감면되나요?
  아닙니다. 조세특례제한법 제77조 제1항은 토지보상법이 적용되는 공익사업의 시행자에게 양도한 경우와 수용된 경우만 감면합니다. 국가가 보전 목적으로 소유자와 합의해 산 협의매수는 수용을 전제로 한 절차가 아니어서 감면 대상에서 빠질 수 있습니다. 매수의 근거 법조항을 먼저 확인해야 합니다.
• 감면율은 얼마인가요?
  현금으로 받으면 양도소득세의 100분의 15, 대통령령으로 정한 채권으로 받으면 100분의 20입니다. 채권을 3년 이상 만기까지 보유하기로 특약을 맺는 등 요건을 갖추면 100분의 35, 만기가 5년 이상이면 100분의 45까지 감면됩니다. 조세특례제한법 제77조 제1항의 기준입니다.
• 감면은 언제까지 적용되나요?
  2026년 12월 31일 이전에 양도한 토지까지 적용됩니다. 조세특례제한법 제77조 제1항이 적용 기한을 두고 있어, 그 뒤의 양도는 법이 연장되지 않으면 감면을 받을 수 없습니다. 협의 진행 중이라면 잔금일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날이 양도일이 된다는 점도 확인해야 합니다.
• 상속받은 땅은 언제 취득한 것으로 보나요?
  피상속인이 그 토지를 취득한 날을 취득일로 봅니다. 조세특례제한법 제77조 제9항의 특례입니다. 그래서 상속받은 지 2년이 안 됐더라도 피상속인이 사업인정고시일부터 소급해 2년 이전에 취득했다면 보유기간 요건을 채울 수 있습니다.
• 공원사업 고시가 나면 무엇이 달라지나요?
  자연공원법 제22조 제2항에 따라 공원사업 시행계획을 결정·고시하면 토지보상법의 사업인정과 사업인정고시를 한 것으로 봅니다. 이때부터 공원관리청은 수용권을 가진 사업시행자가 되고, 그 사업에 필요한 토지를 협의취득하거나 수용하면 공익사업용 토지 양도소득세 감면 대상이 될 수 있습니다.
• 감면을 신청하지 않았으면 끝인가요?
  요건을 갖췄다면 경정청구로 다툴 수 있습니다. 조세특례제한법 제77조 제6항·제7항은 감면신청 절차를 정하지만, 신청 누락만으로 감면 요건 자체가 사라지는지는 사안마다 다툼이 있습니다. 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 내고 고시 자료로 요건을 증명하는 방법을 검토합니다.

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