감면·공제

8년 농사지은 땅이 수용되면 자경감면과 수용감면을 함께 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

함께 받을 수는 없습니다. 같은 토지가 두 감면 요건을 모두 갖추면 납세자가 고른 하나만 적용합니다. 다만 토지의 일부에 한 감면을 적용받으면 남은 부분에는 다른 감면을 적용할 수 있습니다. 자경감면은 세액 전액을 감면하지만 연 1억원 한도가 있고, 수용감면은 15~45%에 연 2억원 한도가 따로 있어 세액을 비교해 고릅니다.

오래 농사지은 땅이 공익사업으로 수용되면 8년 자경감면과 공익사업용 토지 감면 요건을 동시에 갖추는 경우가 많습니다. 두 감면을 더해 받을 수는 없지만, 어느 것을 고르느냐에 따라 세액이 수천만원씩 달라집니다. 한 번 고르면 신고서와 감면신청서에 그대로 반영되므로 신고 전에 계산해 두어야 합니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2010년부터 고향에 살면서 아버지에게 물려받은 논을 직접 경작해 왔습니다. 2026. 8. 이 논과 바로 옆 창고 부지(잡종지)가 택지개발사업으로 수용된다는 보상 협의 안내를 받았습니다. 논 보상금으로 계산한 감면 전 양도소득세는 1억 6천만원이고, 창고 부지 몫은 2천만원입니다. G씨는 세액 전액을 깎아 주는 자경감면과 수용감면을 함께 받을 수 있는지, 하나만 된다면 무엇이 유리한지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

두 감면을 동시에 받을 수 없는 이유는 무엇인가요?

조세특례제한법은 거주자가 토지를 양도해 둘 이상의 양도소득세 감면규정을 동시에 적용받는 경우 그 거주자가 선택하는 하나의 감면규정만 적용한다고 정합니다. 같은 세액을 두 번 깎아 주지 않겠다는 중복지원 배제 규정입니다.

그래서 8년 자경 요건과 공익사업용 토지 요건을 모두 갖춘 논이라도 하나만 고릅니다. 감면율을 더해 115%가 되는 것도 아니고, 한 감면을 적용한 뒤 남은 세액에 다른 감면율을 다시 곱하는 것도 아닙니다. 선택은 납세자가 하므로, 세무서가 알아서 유리한 쪽을 적용해 주기를 기대해서는 안 됩니다. 두 감면은 신청 방법도 따로 정해져 있어, 자경감면을 고르면 자경농지 감면신청서와 경작 증빙을, 수용감면을 고르면 공익사업용 토지 감면신청서와 수용 사실 확인 서류를 냅니다.

토지 일부에는 다른 감면을 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 토지의 일부에 대해 특정 감면을 적용받는 경우에는 남은 부분에 대해 다른 감면을 적용받을 수 있다는 단서가 있습니다. G씨의 경우 8년 자경 요건을 갖춘 논에는 자경감면을, 농지가 아니어서 자경감면 대상이 될 수 없는 창고 부지에는 수용감면을 적용하는 방식입니다.

창고 부지 몫 2천만원에 현금보상 감면율 15%를 적용하면 300만원이 감면되고, 이 부분은 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 냅니다. 이 단서는 같은 필지라도 자경 요건을 갖춘 면적과 그렇지 않은 면적이 섞여 있을 때 특히 쓰입니다. 다만 같은 농지를 면적으로 나누어 자경감면 한도를 넘는 부분에만 수용감면을 적용할 수 있는지는 해석이 갈릴 수 있으므로, 신고 전에 따로 검토해야 합니다.

가족이 지분으로 나누어 가진 농지라면 선택과 한도는 사람마다 따로 봅니다. 감면 한도는 개인별로 계산하므로, 8년 자경 요건을 갖춘 공유자는 자경감면을, 요건을 갖추지 못한 공유자는 자기 지분에 수용감면을 적용하는 식으로 결론이 갈릴 수 있습니다.

자경감면과 수용감면 중 무엇이 유리한가요?

감면율만 보면 세액 전액을 감면하는 자경감면이 크지만 한도를 함께 봐야 합니다. 자경감면은 과세기간별 1억원, 5개 과세기간 합계 2억원이 한도입니다. 수용감면은 2025. 3. 14. 개정 이후 이 한도에서 분리되어 과세기간별 2억원, 5개 과세기간 3억원의 한도를 따로 씁니다.

G씨의 논은 감면 전 세액이 1억 6천만원이므로 자경감면을 고르면 1억원이 감면되고 6천만원을 냅니다. 수용감면을 현금으로 받으면 15%인 2,400만원, 특약 감면율이 적용되는 사업에서 5년 만기보유 특약 채권으로 받아도 45%인 7,200만원이 감면됩니다. 수용감면의 가장 높은 비율을 적용해도 자경감면의 1억원에 미치지 못하므로 이 경우에는 자경감면이 유리합니다. 보상금을 굳이 채권으로 받아 만기까지 묶어 둘 이유도 줄어듭니다. 감면 전 세액이 커서 1억원 한도를 크게 넘거나 같은 해 다른 자경감면을 이미 받았다면 결과가 뒤집힐 수 있습니다.

감면을 고를 때 무엇을 더 확인해야 하나요?

첫째는 농어촌특별세입니다. 자경감면은 농어촌특별세가 붙지 않습니다. 수용감면은 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 내지만, 농지 소재지에 살며 직접 경작한 토지가 수용된 경우에는 내지 않습니다.

둘째는 주거지역 편입입니다. 수용 대상 농지는 사업 과정에서 주거지역 등에 편입되는 일이 많습니다. 편입일부터 3년이 지난 농지는 일부 예외를 빼고 자경감면 대상에서 빠지고, 3년 안이라도 편입일까지 생긴 양도소득에 대해서만 감면합니다. 이 계산 결과에 따라 수용감면이 더 유리해질 수 있습니다.

셋째는 다른 해의 감면입니다. 직전 4년 안에 다른 농지로 자경감면이나 대토감면을 받았다면 5개 과세기간 2억원 한도가 이미 줄어 있을 수 있습니다. 예를 들어 2024년에 다른 농지로 1억 5천만원을 자경감면받았다면 이번에 쓸 수 있는 자경감면은 5천만원뿐이어서, 수용감면 7,200만원(5년 특약 채권)이 더 클 수 있습니다.

감면 선택 대응 순서

• 요건 정리 - 필지별로 8년 자경 요건, 취득일과 사업인정고시일, 주거지역 편입일을 확인합니다.
• 세액 비교 - 자경감면과 수용감면(현금·채권·특약별)을 적용한 세액과 농어촌특별세를 각각 계산합니다.
• 한도 점검 - 같은 해와 직전 4년의 자경·대토·수용 감면세액을 모아 두 한도를 따로 계산합니다.
• 신고와 감면신청 - 고른 감면의 세액감면신청서를 예정신고 때 함께 냅니다.
• 경정청구·불복 - 불리한 감면을 골랐거나 감면이 부인되면 경정청구나 과세전적부심사·심판청구를 검토합니다.

2026. 10. 12. 기준 현행 「조세특례제한법」에 따른 일반 기준입니다. 자경 기간, 편입일, 보상 방식과 다른 해의 감면 이력에 따라 결론이 달라집니다. 법무법인 윤성은 수용 토지의 양도소득세 감면 선택 검토와 감면 부인 처분에 대한 과세전적부심사·조세심판을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 자경감면과 수용감면을 모두 받을 수 있나요?
  같은 토지에는 하나만 받습니다. 두 감면 요건을 동시에 갖추면 납세자가 고른 하나의 감면규정만 적용합니다. 감면율을 더하거나 남은 세액에 다른 감면율을 다시 곱하지 않으므로, 신고 전에 세액을 비교해 고릅니다.
• 농지와 창고 부지가 함께 수용되면요?
  토지의 일부에 한 감면을 적용받으면 남은 부분에 다른 감면을 적용할 수 있습니다. 8년 자경 요건을 갖춘 농지에는 자경감면을, 농지가 아닌 창고 부지에는 수용감면을 나누어 적용하는 방식입니다.
• 자경감면이 항상 유리한가요?
  대개 유리하지만 한도를 봐야 합니다. 자경감면은 과세기간별 1억원, 5년 2억원 한도가 있고 수용감면은 별도로 연 2억원, 5년 3억원 한도를 씁니다. 감면 전 세액이 크거나 이미 다른 자경감면을 받았다면 비교가 필요합니다.
• 수용감면을 고르면 농어촌특별세를 내나요?
  원칙적으로 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 냅니다. 다만 농지 소재지에 살며 직접 경작한 토지가 수용된 경우에는 내지 않습니다. 자경감면은 농어촌특별세가 붙지 않으므로 함께 비교합니다.
• 수용 전에 주거지역에 편입됐으면요?
  편입일부터 3년이 지난 농지는 일부 예외를 빼고 자경감면 대상에서 빠집니다. 3년 안에 수용되어도 편입일까지 생긴 양도소득에 대해서만 자경감면을 하므로, 수용감면과 다시 비교해야 합니다.
• 불리한 감면을 골라 신고했다면 바꿀 수 있나요?
  요건을 갖춘 다른 감면이 더 유리했다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구로 감면 변경을 구하는 방안을 검토할 수 있습니다. 다른 감면의 감면신청서와 요건 증빙을 함께 내야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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