감면·공제

농지를 팔고 다른 농지를 사면 양도세가 감면된다는데, 대토 감면 요건은 무엇인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

4년 이상 농지 소재지에 살며 직접 경작한 농지를 팔고 1년(수용은 2년) 안에 면적 3분의 2 이상 또는 가액 2분의 1 이상인 농지를 사서 1년 안에 다시 경작을 시작하면 양도소득세를 감면받습니다. 종전 농지와 새 농지를 합쳐 8년 이상 경작해야 하고, 상속·증여로 받은 농지는 대토로 인정되지 않습니다.

대토 감면은 농사를 계속 짓는 사람이 농지를 바꿀 때 세금 부담을 덜어 주는 제도입니다. 농지를 팔고 같은 해에 다른 농지를 샀다는 사실만으로 감면되지는 않습니다. 거주·경작 기간, 새 농지의 크기, 취득 방법, 경작 개시 시점이 모두 맞아야 하고, 감면받은 뒤에도 일정 기간 경작을 이어 가야 합니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2019. 4.부터 고향 마을에 살면서 논 3,000제곱미터를 직접 경작해 왔습니다. 2026. 3. 그 논을 4억원에 팔고, 2026. 8. 이웃 군에 있는 밭 1,800제곱미터를 2억3천만원에 사기로 계약했습니다. 밭은 형님과 지분을 반씩 나눠 사는 조건이었습니다. B씨는 산 밭이 원래 논보다 작고 공동명의인데도 대토 감면을 받을 수 있는지, 언제부터 새 밭에서 농사를 지어야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

누가 대토 감면을 받을 수 있나요?

종전 농지를 양도하는 날 현재 4년 이상 농지 소재지에 살면서 그 농지를 직접 경작한 거주자여야 합니다. 농지 소재지는 농지가 있는 시·군·구, 그와 맞닿은 시·군·구, 농지에서 직선거리 30킬로미터 안의 지역입니다. 직접 경작은 상시 농작업에 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기 노동력으로 하는 것을 말합니다.

처음 경작을 시작할 때 농지 소재지였던 곳이 행정구역 개편으로 바뀌었다면 종전 기준으로 봅니다. 양도일 현재 거주자여야 하지만, 해외로 나가 비거주자가 된 날부터 2년 안에 판 경우도 포함됩니다. 반대로 농지 근처에 주소만 두고 실제로는 다른 도시에서 생활했다면 거주 요건부터 다툼이 생깁니다.

경작 기간을 셀 때 사업소득금액과 총급여액 합계가 3,700만원 이상인 해는 빠집니다. 회사에 다니면서 주말에만 농사를 지었다면 4년과 8년 계산이 모두 줄어들 수 있습니다.

새로 사는 농지는 어떤 조건을 갖춰야 하나요?

새 농지는 면적이 종전 농지의 3분의 2 이상이거나 가액이 종전 농지의 2분의 1 이상이어야 합니다. 둘 중 하나만 맞으면 됩니다. 매매나 경매처럼 대가를 주고 취득해야 하고, 상속이나 증여로 받은 농지는 대토로 인정되지 않습니다.

공유지분으로 사는 경우 국세청은 본인 소유 부분만으로 비율을 따집니다. B씨의 밭은 전체 1,800제곱미터지만 본인 몫은 900제곱미터이므로 면적 요건(2,000제곱미터 이상)은 채우지 못합니다. 가액도 본인 몫 1억1,500만원이 종전 농지 4억원의 2분의 1인 2억원에 못 미쳐 이 계약대로라면 감면 요건을 갖추지 못합니다. 기한 안에 본인 몫을 늘리거나 다른 농지를 더 사서 본인 소유 가액을 2억원 이상으로 맞추면 다시 요건을 따져 볼 수 있습니다.

순서와 기간은 어떻게 맞춰야 하나요?

먼저 팔았다면 양도일부터 1년 안에 새 농지를 사고, 산 날부터 1년 안에 새 농지 소재지에 살면서 경작을 시작합니다. 먼저 샀다면 새 농지 취득일부터 1년 안에 종전 농지를 팔고, 판 날부터 1년 안에 경작을 시작합니다. 종전 농지가 수용되거나 공익사업에 협의매수되는 경우에는 취득·양도 간격이 2년으로 늘어납니다. B씨처럼 2026. 3.에 먼저 팔았다면 1년이 되는 날까지 새 농지를 사야 하고, 2026. 8.에 산다면 그로부터 1년 안에 새 밭이 있는 지역 요건에 맞게 주소를 옮겨 경작을 시작해야 합니다.

마지막으로 종전 농지 경작 기간과 새 농지에서 계속 경작한 기간을 합쳐 8년 이상이어야 합니다. 새 농지를 산 뒤 4년 안에 수용되면 4년 경작한 것으로 보고, 8년을 채우기 전에 사망하면 상속인이 이어 경작한 기간을 합칩니다. 한국농어촌공사에 환매 조건으로 넘긴 뒤 빌려서 경작한 기간은 대토 경작 기간에 넣지 않는다는 것이 국세청 해석입니다.

감면 뒤 요건을 못 지키면 어떻게 되나요?

정해진 기간 안에 새 농지를 사지 못하거나, 면적·가액 비율이 모자라거나, 경작을 시작하지 않거나, 합산 8년을 채우지 못하면 감면받은 세액을 다시 냅니다. 사유가 생긴 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 내야 하고, 종전 농지 예정신고 납부기한 다음 날부터 계산한 이자상당액이 붙습니다. 예를 들어 감면세액이 6천만원인데 3년 뒤 경작을 그만두었다면 6천만원에 3년 남짓한 기간의 이자상당액을 더해 한꺼번에 내야 하므로, 처음부터 8년을 이어 갈 수 있는지 따져 보고 감면을 신청하는 것이 맞습니다.

감면세액은 자경농지 감면 등과 합쳐 한 과세기간 1억원까지입니다. 5개 과세기간 합계로는 대토 감면만 따로 1억원, 자경농지 감면 등과 합쳐 2억원을 넘을 수 없습니다. 대토 감면에는 농어촌특별세가 붙지 않습니다.

대토 감면 대응 순서

• 거주·경작 기록 정리 - 주민등록초본, 농지대장, 농약·비료 구입 내역으로 4년 거주·경작을 증명할 자료를 모읍니다.
• 새 농지 비율 계산 - 계약 전에 본인 소유분 면적과 가액이 3분의 2, 2분의 1 기준을 넘는지 확인합니다.
• 기한표 작성 - 양도일, 취득일, 경작 개시일을 달력에 적고 1년(수용 2년) 기한을 넘기지 않게 합니다.
• 예정신고와 감면신청 - 종전 농지 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 신고하며 세액감면신청서를 냅니다.
• 사후관리와 소명 - 8년을 채울 때까지 경작 증빙을 보관하고, 세무서 해명 요청이나 과세예고통지를 받으면 소명서와 과세전적부심사를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 경작 사실을 어떻게 증명하는지, 새 농지의 본인 소유 비율, 근로·사업소득이 있었던 해에 따라 감면 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 농지 양도소득세 감면 요건 검토와 감면 배제 처분에 대한 소명, 과세전적부심사와 조세심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 농지를 팔고 다른 농지를 사면 바로 감면되나요?
  아닙니다. 4년 이상 농지 소재지에 살며 직접 경작했어야 하고, 새 농지가 면적 3분의 2 이상이거나 가액 2분의 1 이상이어야 하며, 정해진 기간 안에 취득과 경작 개시를 마쳐야 합니다.
• 부모님께 증여받은 농지도 대토로 인정되나요?
  인정되지 않습니다. 새 농지는 매매나 경매처럼 대가를 주고 취득해야 하고, 상속이나 증여로 받은 농지는 대토 감면의 새 농지에서 빠지므로, 따로 같은 기준 이상의 농지를 사야 합니다.
• 형제와 공동명의로 산 농지는 어떻게 계산하나요?
  본인 소유 지분에 해당하는 면적과 가액만으로 종전 농지의 3분의 2(면적) 또는 2분의 1(가액) 기준을 넘는지 봅니다. 전체 면적으로 계산하지 않으므로 계약 전에 본인 몫 비율을 확인해야 합니다.
• 새 농지는 언제까지 사야 하나요?
  종전 농지를 먼저 팔았다면 양도일부터 1년 안에 사야 합니다. 종전 농지가 수용되거나 공익사업에 협의매수된 경우에는 2년 안입니다. 새 농지를 먼저 샀다면 그날부터 1년(수용 2년) 안에 종전 농지를 팔아야 합니다.
• 감면받은 뒤 농사를 그만두면 어떻게 되나요?
  종전 농지와 새 농지 경작 기간을 합쳐 8년이 되기 전에 경작을 그만두면 감면세액을 다시 냅니다. 사유가 생긴 달의 말일부터 2개월 안에 내야 하고 종전 농지 예정신고 납부기한 다음 날부터 계산한 이자상당액이 더해집니다.
• 대토 감면에도 한도가 있나요?
  있습니다. 자경농지 감면 등과 합쳐 한 과세기간 1억원을 넘는 감면세액은 인정되지 않고, 5개 과세기간 합계로는 대토 감면만 1억원, 자경 감면 등과 합쳐 2억원이 한도입니다. 같은 해 자경 감면이 있으면 합산하며, 대토 감면에는 농어촌특별세가 부과되지 않습니다.

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