감면·공제

땅이 수용되면 양도세 감면율은 현금·채권보상별로 얼마이고 한도가 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

공익사업으로 수용되거나 사업시행자에게 협의로 판 토지는 사업인정고시일부터 2년 전에 취득했다면 양도소득세의 15%를 감면받습니다. 보상채권으로 받은 부분은 20%, 3년 이상 만기보유 특약은 35%, 5년 이상은 45%입니다. 감면세액은 한 해 2억원, 5년 합계 3억원까지이고, 이 감면은 2026. 12. 31.까지 양도한 분에 적용됩니다.

수용되는 땅이라고 양도소득세가 없어지는 것은 아닙니다. 수용도 양도이므로 세금은 계산하고, 요건을 갖추면 계산된 세액의 일부를 깎아 줄 뿐입니다. 문제는 보상 방식을 고르는 단계에서 감면율 차이를 모르고 지나치거나, 같은 해에 여러 필지가 수용되어 한도를 넘는 경우입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2014. 5.에 산 밭이 택지개발사업 지구에 들어가 2026. 6. 사업시행자로부터 보상 협의 안내를 받았습니다. 보상금은 9억원 정도이고, 계산해 보니 감면 전 양도소득세가 1억5천만원가량 나왔습니다. 사업시행자는 현금과 보상채권 가운데 고르라고 했고, 채권으로 받으면서 5년 만기까지 보유하겠다는 특약을 맺으면 감면이 더 크다는 이야기를 들었습니다. A씨는 감면율이 실제로 얼마나 다른지, 어머니 명의 땅도 같은 해에 수용되는데 한도가 합쳐지는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

수용되면 양도세 감면율은 보상 방식마다 얼마인가요?

2026. 10. 11. 기준 현행 「조세특례제한법」은 양도대금을 어떻게 받는지에 따라 감면율을 나눕니다. 현금으로 받으면 양도소득세의 15%, 보상채권으로 받는 부분은 20%를 감면합니다. 「공공주택 특별법」「택지개발촉진법」 등에 따라 협의매수·수용되면서 보상채권을 3년 이상 만기까지 보유하기로 특약하면 35%, 만기가 5년 이상이면 45%입니다.

이 비율은 2025. 3. 14. 개정으로 5%포인트씩 올라간 것입니다. 개정 전에는 현금 10%, 채권 15%, 특약 30%·40%였고, 올린 비율은 2025년에 양도한 분부터 적용됩니다. 보상금 일부만 채권으로 받으면 채권으로 받은 부분에만 높은 비율이 붙습니다.

앞의 사례에서 감면 전 세액이 1억5천만원이라면 전액 현금일 때 감면세액은 2,250만원, 전액 일반 채권이면 3,000만원, 5년 만기보유 특약 채권이면 6,750만원입니다. 같은 보상금이라도 수령 방식에 따라 감면세액이 4,500만원까지 벌어지는 셈이므로, 채권을 만기까지 묶어 둘 수 있는지 자금 사정과 함께 따져야 합니다.

어떤 땅이 감면 대상이고 언제까지 팔아야 하나요?

대상은 세 가지입니다. 토지보상법이 적용되는 공익사업에 필요한 토지를 사업시행자에게 파는 경우, 정비기반시설을 수반하는 정비구역의 토지를 정비사업 시행자에게 파는 경우, 법률에 따라 수용되는 경우입니다. 어느 경우든 사업인정고시일(고시 전에 팔면 양도일)부터 거꾸로 2년 이전에 취득한 땅이어야 합니다.

상속받은 땅은 돌아가신 분이 취득한 날, 배우자나 부모에게 증여받아 취득가액 이월과세가 적용되는 땅은 증여한 사람이 취득한 날부터 2년을 셉니다. 감면 규정 자체는 2026. 12. 31. 이전 양도분까지로 정해져 있어, 수용 개시일이나 보상금 청산일이 해를 넘기면 그때 시행 중인 규정을 다시 확인해야 합니다.

사업인정고시 전에 사업시행자와 협의해 파는 경우에는 양도일을 기준으로 2년을 셉니다. 2년 요건을 채우지 못한 땅은 수용되더라도 이 감면이 적용되지 않고 일반 세율로 과세되므로, 취득 직후 개발 계획이 발표된 땅이라면 먼저 날짜부터 맞춰 봐야 합니다.

감면받을 수 있는 세액에 한도가 있나요?

있습니다. 공익사업용 토지 감면(제77조)과 비슷한 수용 관련 감면을 합쳐 한 과세기간에 2억원, 그해와 직전 4개 과세기간을 합쳐 3억원을 넘는 부분은 감면하지 않습니다. 한도는 사람별로 계산하므로 A씨와 어머니는 따로 따집니다.

예를 들어 A씨가 같은 해에 다른 필지에서 1억5천만원을 감면받고 이 밭에서 6,750만원을 더 감면받게 되면 합계는 2억1,750만원입니다. 이 가운데 2억원을 넘는 1,750만원은 감면되지 않고 세금으로 남습니다. 감면받는 세액은 자산을 양도한 순서대로 합산하므로, 어느 필지가 먼저 양도된 것으로 보는지도 함께 확인해야 합니다.

같은 땅을 쪼개 해를 나눠 파는 방식은 막혀 있습니다. 토지를 분할한 지 1년 안에 그 일부를 팔거나 지분을 판 뒤, 그 양도일부터 2년 안에 나머지를 같은 사람이나 그 배우자에게 팔면 한 과세기간에 모두 판 것으로 봅니다. 감면세액의 20%는 농어촌특별세로 내지만, 농지 소재지에 살면서 직접 경작한 토지가 수용된 경우에는 내지 않습니다.

감면받은 뒤 다시 세금을 내는 경우가 있나요?

만기보유 특약을 맺고 35%나 45%를 감면받았는데 만기 전에 채권을 팔거나 특약을 지키지 않으면, 감면받은 세액 가운데 양도소득세의 15%(5년 특약은 25%)에 해당하는 금액을 다시 냅니다. 일반 채권 감면율 20%와의 차이를 돌려놓는 구조입니다. 특약은 보상채권을 사업시행자를 계좌관리기관으로 하여 개설한 계좌에 넣어 만기까지 보유하는 방식이어야 하므로, 채권을 담보로 쓰거나 중도에 현금화할 계획이 있다면 특약을 맺기 전에 판단해야 합니다.

수용 감면 대응 순서

• 취득일 확인 - 등기부와 상속·증여 서류로 취득일이 사업인정고시일보다 2년 이상 앞서는지 봅니다.
• 보상 방식 비교 - 현금, 일반 채권, 3년·5년 특약 채권별로 감면세액과 자금 계획을 함께 비교합니다.
• 한도 점검 - 같은 해와 직전 4년 동안 받은 수용 관련 감면세액을 모아 2억원·3억원 한도를 계산합니다.
• 예정신고와 감면신청 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 신고서와 세액감면신청서, 수용 확인 서류를 냅니다.
• 사후 대응 - 해명자료 제출 안내나 경정 통지를 받으면 기한 안에 소명하고, 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 취득일의 계산, 보상금 가운데 채권 비율, 같은 해 다른 감면과의 합산에 따라 실제 감면세액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 수용 토지의 양도소득세 감면 검토, 신고 후 소명과 과세전적부심사·조세심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 토지가 수용되면 양도세가 전부 면제되나요?
  아닙니다. 수용도 양도이므로 양도소득세를 계산하고, 요건을 갖추면 그 세액의 15%(현금 보상)에서 45%(5년 이상 만기보유 특약 채권)까지 감면받습니다. 사업인정고시일부터 2년 이전에 취득한 땅이어야 합니다.
• 현금과 보상채권은 감면율이 얼마나 다른가요?
  현금은 15%, 보상채권으로 받은 부분은 20%입니다. 공공주택 특별법 등에 따른 사업에서 채권을 3년 이상 만기까지 보유하기로 특약하면 35%, 만기 5년 이상이면 45%입니다. 2025년 양도분부터 적용되는 비율입니다.
• 수용 감면에도 한도가 있나요?
  있습니다. 공익사업용 토지 감면 등 수용 관련 감면을 합쳐 한 과세기간에 2억원, 그해와 직전 4개 과세기간 합계 3억원을 넘는 감면세액은 인정되지 않습니다. 한도는 사람별로 계산하므로 가족 땅은 따로 따집니다.
• 상속받은 땅은 2년을 언제부터 세나요?
  돌아가신 분이 그 땅을 취득한 날부터 셉니다. 배우자나 직계존비속에게 증여받아 취득가액 이월과세가 적용되는 땅도 증여한 사람이 취득한 날을 기준으로 봅니다. 날짜가 2년에 못 미치면 일반 세율로 과세됩니다.
• 감면신청은 언제 해야 하나요?
  양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 하는 예정신고(또는 확정신고) 때 세액감면신청서와 수용 사실을 확인할 수 있는 서류를 함께 냅니다. 수용의 양도일은 대금 청산일, 수용 개시일, 등기접수일 중 빠른 날입니다.
• 만기보유 특약을 어기면 어떻게 되나요?
  감면받은 세액 가운데 양도소득세의 15%(만기 5년 이상 특약은 25%)에 해당하는 금액을 다시 내야 합니다. 일반 채권 감면율과의 차이를 돌려놓는 것이므로 중도 현금화 계획이 있으면 특약 전에 판단합니다.

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