감면·공제

사업인정고시 전 2년 안에 산 땅이 수용되면 양도세 감면을 못 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 사업인정고시일부터 거슬러 2년이 되는 날 이후에 취득한 토지는 수용되어도 공익사업용 토지 양도소득세 감면을 받을 수 없습니다. 조세특례제한법 제77조 제1항은 고시일부터 소급해 2년 이전에 취득한 토지를 2026년 12월 31일까지 양도한 경우에만 감면을 줍니다. 지금은 토지 취득일과 사업인정고시일을 나란히 놓고 2년이 지났는지부터 확인하십시오.

수용으로 판 땅이라도 감면 여부는 따로 판단합니다. 감면은 언제 그 땅을 샀는지, 사업인정고시가 언제 났는지 두 날짜로 정해지므로 그 날짜부터 맞춰 봅니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2023년 5월 도로 예정지 인근 토지를 11억원에 샀습니다. 2024년 3월 그 일대에 도로 공사를 위한 사업인정고시가 났고, 2026년 6월 토지가 수용되어 현금 18억원을 보상받았습니다. G씨는 수용된 땅이니 공익사업용 토지 감면을 받을 수 있다고 보고 감면을 넣어 신고하려 했는데, 취득한 날이 사업인정고시일보다 1년도 앞서지 않는다는 점이 문제가 되었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

사업인정고시 전 2년 안에 산 땅이 수용되면 감면을 못 받나요?

네, 사업인정고시일부터 거슬러 2년이 되는 날보다 뒤에 취득한 토지는 수용되어도 공익사업용 토지 양도소득세 감면을 받을 수 없습니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「조세특례제한법」은 고시일부터 소급해 2년 이전에 취득한 토지만 감면 대상으로 정합니다.

사례에서 G씨는 고시일인 2024년 3월보다 10개월 앞서 땅을 샀습니다. 2년 이전 취득이 아니므로 수용 보상금 18억원에서 생긴 양도차익에는 이 감면을 적용할 수 없습니다. 사업 정보를 미리 알고 산 토지에 감면을 주지 않으려는 취지의 요건입니다.

2년은 어느 날을 기준으로 세나요?

기준일은 해당 토지가 속한 사업지역의 사업인정고시일이고, 고시 전에 협의로 먼저 팔았다면 그 양도일입니다. 이 날부터 거꾸로 2년을 세어 그보다 먼저 취득해야 합니다. 수용일이나 보상금을 받은 날은 기준이 아닙니다.

상속받거나 배우자·직계존비속에게 증여받아 이월과세가 적용되는 토지는 피상속인이나 증여자가 처음 취득한 날을 취득일로 봅니다. 부모가 오래 보유하던 땅을 물려받은 직후 고시가 났다면 부모의 취득일로 2년을 따지게 됩니다.

감면 요건을 갖추면 얼마나 줄어드나요?

요건을 갖춘 토지를 2026. 12. 31. 이전에 양도하면 현금 보상은 양도소득세의 100분의 15, 채권 보상은 100분의 20을 감면합니다. 채권을 3년 이상 만기까지 보유하기로 특약하면 100분의 35, 5년 이상이면 100분의 45입니다.

이 감면율은 2025. 3. 14. 개정으로 올라 2025년 과세연도 양도분부터 적용됩니다. 그 전에는 현금 100분의 10, 채권 100분의 15, 3년 특약 100분의 30, 5년 특약 100분의 40이었습니다.

감면세액에는 한도도 있습니다. 2025년부터 공익사업용 토지 감면은 다른 감면과 분리해 과세기간별 2억원, 5개 과세기간 3억원까지 인정합니다.

사업인정고시 전에 지방자치단체에 판 땅은 어떻게 되나요?

사업인정고시 전에 지방자치단체 등에 협의로 판 땅은, 그 거래가 토지보상법이 적용되는 공익사업에 필요한 토지를 그 사업시행자에게 양도한 것인지부터 따집니다. 이에 해당하면 고시일 대신 양도일부터 거슬러 2년 이전에 취득했는지로 감면 여부를 판단합니다.

공익사업과 관계없는 일반 매매라면 감면 대상 소득에 해당하지 않습니다. 매수자가 지방자치단체라는 사실만으로는 결론이 나지 않으므로, 매매계약서에 적힌 사업명과 그 사업의 근거 법률, 사업시행자를 확인합니다.

이미 감면을 넣어 신고했다면 어떻게 해야 하나요?

취득일이 2년 요건에 맞지 않는데 감면을 넣어 신고했다면 세무서가 알기 전에 수정신고하는 편이 가산세 부담이 적습니다. 반대로 요건을 갖췄는데 감면을 빠뜨렸다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구로 바로잡을 수 있습니다.

감면이 부인되었다는 통지를 받았다면 취득일과 고시일을 다시 확인합니다. 등기 접수일보다 앞서 잔금을 치렀다면 잔금일이 취득일이 될 수 있고, 사업지역 범위가 달라 다른 고시일이 기준이 될 수도 있습니다. 이런 다툼은 납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구로 합니다.

수용 토지 감면 대응 순서

• 날짜 확인 - 토지 취득일(잔금일과 등기일), 사업인정고시일, 수용일을 한 줄로 놓고 2년 요건을 계산합니다.
• 보상 방법 확인 - 현금 보상인지 채권 보상인지, 채권 만기 보유 특약을 맺을지에 따라 감면율이 달라집니다.
• 신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서를 내고, 요건을 갖췄다면 공익사업용토지 등에 대한 세액감면신청서를 함께 냅니다.
• 사후 정정 - 감면을 잘못 넣었으면 수정신고, 빠뜨렸으면 결정(경정)청구서로 경정청구합니다.
• 불복 - 감면 부인 고지를 받으면 90일 안에 심판청구를 합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 사업지역이 여러 번 변경 고시되었거나 상속·증여로 취득한 토지라면 기준일과 취득일을 자료로 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 수용에 따른 양도소득세 감면과 보상금 과세를 둘러싼 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상속받은 땅은 언제 산 것으로 보나요?
  상속받은 토지는 피상속인이 처음 취득한 날을 취득일로 보아 2년 요건을 판단합니다. 배우자나 직계존비속에게 증여받아 이월과세가 적용되는 토지도 증여자의 취득일을 기준으로 합니다. 상속개시일이나 증여일이 고시일과 가깝더라도 이 요건은 충족될 수 있습니다.
• 고시 전에 협의로 팔았으면 기준일은 언제인가요?
  사업인정고시 전에 양도했다면 그 양도일부터 거슬러 2년 이전에 취득했어야 합니다. 고시일과 양도일 중 실제로 먼저 온 날이 기준이 되므로 협의매수 계약서의 잔금일과 소유권이전등기 접수일을 함께 확인하십시오.
• 감면 기한이 2026년에 끝나나요?
  현행 조문은 2026. 12. 31. 이전에 양도한 경우에만 감면을 정하고 있습니다. 2027. 1. 1. 시행 예정인 개정본에도 같은 날짜가 적혀 있어, 그 이후 수용분은 법 개정 여부를 다시 확인해야 합니다.
• 채권으로 보상받으면 무조건 감면율이 높나요?
  채권 보상분은 100분의 20이고, 3년 이상 만기 보유 특약을 맺으면 100분의 35, 5년 이상이면 100분의 45입니다. 특약을 어기면 감면받은 세액 중 일부를 다시 징수하므로 자금 계획을 먼저 세우십시오.
• 감면 한도는 자경농지 감면과 합쳐 계산하나요?
  2025년부터 공익사업용 토지 감면은 자경농지 감면과 분리되어 과세기간별 2억원, 5개 과세기간 3억원 한도를 따로 적용합니다. 같은 해 다른 감면을 받았더라도 이 한도는 별도로 계산합니다.
• 감면을 빠뜨리고 신고했으면 돌려받을 수 있나요?
  요건을 갖췄는데 감면 없이 신고했다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 취득일과 고시일을 보여 주는 자료와 공익사업용토지 등에 대한 세액감면신청서를 함께 내면 됩니다.
• 감면 부인 고지에 불복하는 기한은요?
  납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 할 수 있습니다. 취득일을 잔금일로 다시 볼 여지나 다른 고시일 적용 여부 같은 쟁점을 자료로 정리해 청구서에 붙이십시오.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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