세금

특수관계인과 함께 판 땅의 매각대금을 차등 배분하면 부당행위인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

아니요, 땅마다 실제 가치가 달라 대금을 다르게 나눈 것이라면 부당행위가 아닙니다. 대표 가족과 함께 판 땅에서 회사 몫을 낮게 정한 사안이 있었습니다. 법원은 건물 철거비와 입지 차이를 반영한 배분으로 보고 과세를 취소했습니다. 다만 근거 없이 회사 몫만 깎았다면 부인될 수 있습니다.

아니요, 땅마다 실제 가치가 달라 대금을 다르게 나눈 것이라면 부당행위가 아닙니다. 대표 가족과 함께 판 땅에서 회사 몫을 낮게 정한 사안이 있었습니다. 법원은 건물 철거비와 입지 차이를 반영한 배분으로 보고 과세를 취소했습니다. 다만 근거 없이 회사 몫만 깎았다면 부인될 수 있습니다.

함께 판 땅값을 나누는 것도 특수관계인 거래인가요?

네, 매수인이 제3자여도 대금 배분은 특수관계인 거래로 볼 수 있습니다. 법인세법 시행령 제88조 제2항은 특수관계인 외의 자를 통하여 이루어진 거래도 부당행위계산 대상에 포함합니다. 회사와 대표 가족이 함께 팔면서 회사 몫을 줄이면 그 차액이 가족에게 넘어간 것으로 보일 수 있습니다.

대전고등법원 2008. 10. 30. 선고 2008누851 판결 사안이 그랬습니다. 예식장을 운영하던 회사가 대표와 대표 동생의 인접 토지와 함께 아파트 시행사에 땅을 팔았습니다. 처음에는 평당 300만원, 총 71억5천만원으로 일괄 계약서를 썼습니다. 잔금 무렵 소유자별 계약서를 다시 쓰면서 회사 땅은 평당 약 236만원, 가족 땅은 평당 약 380만원으로 나눴습니다.

세무서는 일괄 계약서의 평당 300만원을 기준으로 회사 양도가액을 다시 계산했습니다. 차액 7억400만원을 익금에 넣고 시행령 제88조 제1항 제9호를 적용했습니다. 열거된 유형에 딱 맞지 않아도 이익을 분여했다고 인정되면 이 호로 부인할 수 있기 때문입니다. 매수인과 직접 거래한 것은 회사였지만, 세무서는 배분 결과 가족이 더 많은 대금을 받은 점에 주목했습니다. 이처럼 제3자가 낀 거래도 결과적으로 이익이 어디로 갔는지를 봅니다. 현행법에서도 제9호를 적용하려면 시가와의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이어야 합니다. 이 사건의 차액 7억400만원은 3억원 기준을 넘었습니다.

법원은 왜 차등 배분을 인정했나요?

땅마다 실제 가치가 달랐고, 그 차이가 대금에 반영됐다고 보았기 때문입니다. 원심은 다음 사정을 근거로 들었습니다.

첫째, 회사 땅에는 예식장 건물이 있었습니다. 매수인은 아파트를 지으려면 건물을 철거해야 했으므로 처음부터 철거비를 이유로 가격 인하를 요구했습니다. 협상에서 철거비 약 6억원을 빼고 총액을 정했고, 이 감액이 회사 땅값에 반영됐습니다.

둘째, 회사 땅은 도로에 접한 비율이 낮고 면적이 수요에 비해 너무 넓었습니다. 상가 접근성과 일조 같은 주변 환경도 가족 땅보다 불리했습니다. 셋째, 공인중개사들이 낸 필지별 예상 시세가 소유자별 계약 금액과 큰 차이가 없었습니다.

원심은 이런 사정을 종합해 배분이 경제적 합리성을 결한 비정상 행위라고 보기 어렵다고 판단했습니다. 대법원은 대법원 2009. 1. 30. 선고 2008두21003 판결로 심리불속행 기각해 이 판단이 확정됐습니다.

어떤 경우에는 부당행위로 볼 수 있나요?

가치가 비슷한 땅인데 회사 몫만 낮게 정했다면 부당행위로 볼 수 있습니다. 원심도 쟁점을 이렇게 세웠습니다. 각 필지의 현황과 용도에 따른 실제 가치 차이인지, 회사 양도차익을 개인에게 옮긴 것인지를 가린 것입니다.

판단은 객관 자료가 좌우합니다. 철거비나 형상 같은 감액 요인이 협상 기록에 남아 있는지가 먼저입니다. 필지별 감정평가나 시세 자료가 배분 비율과 맞는지도 봅니다. 매수인이 배분에 관여했는지, 총액만 정하고 배분은 매도인끼리 했는지도 차이를 만듭니다.

이 사건에서 회사는 평당 단가가 가족 땅보다 약 38% 낮았는데도 이겼습니다. 단가 차이 자체보다 차이를 설명하는 자료가 있었기 때문입니다. 반대로 자료 없이 단가만 다르다면 일괄 계약서 단가가 시가로 쓰일 위험이 큽니다.

가족끼리의 배분 합의서만으로는 부족합니다. 특수관계인끼리 만든 문서는 객관성이 약하기 때문입니다. 매수인 측 협상 담당자의 확인이나 제3자 감정처럼 이해관계 없는 쪽 자료가 무게를 가집니다.

부인되면 회사 양도가액은 무엇으로 다시 계산하나요?

세무서는 시가를 기준으로 회사 몫을 다시 계산합니다. 시가는 특수관계 없는 사람 사이의 정상 거래가격이 원칙입니다. 이 사건에서는 매수인과 맺은 일괄 계약서의 평당 300만원이 그 기준으로 쓰였습니다.

정상 거래가격이 없으면 감정평가법인등의 감정가액을 씁니다. 감정가액이 둘 이상이면 평균액입니다. 그래도 없으면 상속세 및 증여세법의 평가 방법을 준용합니다.

시가와 신고한 회사 몫의 차액이 익금에 들어갑니다. 그 이익이 대표에게 갔다면 상여, 주주인 가족이면 배당으로 처분됩니다. 결국 회사 법인세와 가족 개인 소득세가 함께 늘어납니다.

공동 매각 대금 배분 대응 순서

• 필지별 평가 - 매각 전에 필지마다 감정평가나 시세 자료를 받아 둡니다.
• 감액 요인 기록 - 철거비, 명도비, 형상·도로 조건 등 가격 차이 사유를 협상 문서에 남깁니다.
• 배분 근거 정리 - 소유자별 대금을 정한 산식과 근거를 계약서 부속 문서로 둡니다.
• 매수인 확인 - 매수인이 소유자별 대금에 동의한 사실을 서면으로 받습니다.
• 조사 대응 - 일괄 단가로 과세되면 필지별 가치 자료로 경제적 합리성을 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 필지별 가치 차이를 보여 주는 객관 자료가 있는지에 따라 부당행위 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 특수관계인과의 공동 매각 거래 구조 검토와 법인세 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 회사 몫을 높게 배분하면 문제가 없나요?
  회사 법인세가 줄지 않는 방향이므로 법인세법상 부당행위는 문제 되기 어렵습니다. 다만 개인 몫의 양도가액이 실제 가치와 달라지는 문제는 따로 남습니다. 양쪽 세금을 함께 보아야 합니다.
• 감정평가를 받아 두면 그 가격이 시가가 되나요?
  시가가 불분명할 때 감정평가법인등의 감정가액이 시가로 쓰입니다. 감정이 둘 이상이면 평균액을 씁니다. 다만 실제 거래가격이 있으면 그 가격이 먼저입니다.
• 3억원·5% 기준은 이런 배분에도 적용되나요?
  저가 양도에 준하는 행위로 보면 적용될 수 있습니다. 기준은 제3호와 이에 준하는 제9호 거래에 적용됩니다. 이 사건 차액 7억400만원은 기준을 넘는 금액이었습니다.
• 건물과 토지를 함께 팔 때도 같은 문제가 생기나요?
  생길 수 있습니다. 회사 건물과 대표 토지를 함께 팔며 대금을 나누는 경우도 배분 근거가 필요합니다. 부가가치세 과세표준에도 영향이 있어 가액 구분을 함께 검토해야 합니다.
• 세무서가 부인하면 소득처분은 어떻게 되나요?
  이익이 대표나 임원에게 갔다면 상여로, 주주인 가족에게 갔다면 배당으로 처분됩니다. 임원이 아닌 가족이면 기타소득이 될 수 있습니다. 귀속자에 따라 개인 세금이 달라집니다.
• 이미 과세됐다면 언제까지 다툴 수 있나요?
  처분 통지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 제기해야 합니다. 이 사건도 심판청구를 거쳐 행정소송으로 이어졌습니다. 기한이 지나면 다투기 어렵습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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