양도소득세

옆집과 땅 경계를 맞추려고 일부를 맞바꾸면 양도소득세를 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

경계 교환 요건을 갖추면 내지 않습니다. 토지 이용상 불합리한 지상 경계를 바로잡으려고 법률에 따라 토지를 분할해 교환하고, 분할된 면적이 분할 전 전체 면적의 20% 이하이면 양도로 보지 않습니다. 다만 입증자료를 세무서에 내야 하고, 요건을 못 갖추면 일반 교환으로 2개월 안에 예정신고를 해야 합니다.

이웃과 땅 경계가 비뚤어 집을 짓거나 길을 내기 어려울 때, 서로 일부를 떼어 맞바꾸는 일이 있습니다. 세법은 교환도 양도로 보지만, 경계를 바로잡으려는 작은 교환은 일정한 요건을 갖추면 양도로 보지 않습니다. 요건을 갖추었는지와 그 입증자료를 냈는지가 세금 여부를 가릅니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 시골 대지 500㎡에 집을 지으려다 옆 밭과의 경계가 사선으로 들어와 있다는 것을 알았습니다. 밭 주인과 상의해 2026. 7. 15. 각자 30㎡씩 분할측량을 해 떼어 낸 뒤 서로 소유권을 넘겼습니다. 돈은 오가지 않았습니다. 그런데 등기를 맡은 법무사가 교환도 양도라 신고해야 할 수 있다고 했고, 예정신고 기한인 2026. 9. 30.이 이미 지났습니다. D씨는 지금이라도 양도소득세를 신고해야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

땅을 맞바꾸는 것도 양도인가요?

원칙적으로 양도입니다. 양도는 매도뿐 아니라 교환으로 자산을 유상으로 사실상 넘기는 것도 포함합니다. 땅을 맞바꾸면 각자 자기 땅을 넘기고 상대 땅을 받은 것이므로, 두 사람 모두 양도와 취득을 한 것이 됩니다. 돈이 오가지 않았어도 받은 땅의 가치가 양도 대가입니다.

일반 교환이라면 받은 땅의 시가를 기준으로 양도가액을 정하고 예정신고를 해야 합니다. 신고하지 않으면 무신고가산세가 붙을 수 있습니다. 교환할 때 가격을 어떻게 정하는지는 「땅이나 건물을 서로 맞바꾸면 양도세는 어떤 가격으로 계산하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

경계를 맞추는 방법이 교환만 있는 것은 아닙니다. 지적재조사사업으로 경계가 확정되면서 지적공부상 면적이 줄어 조정금을 받았다면 그 조정금은 비과세입니다. 마을 단위로 지적재조사가 예정되어 있다면 개인끼리 교환하기 전에 그 절차를 기다리는 것도 방법입니다.

경계를 맞추는 교환은 어떤 요건이면 양도가 아닌가요?

토지 경계를 바꾸려고 하는 교환은 다음 두 요건을 모두 갖추면 양도로 보지 않습니다. 이 경우 양도소득세 신고 대상이 아닙니다.

분할 절차 없이 경계선만 합의하거나, 한쪽이 땅 대부분을 넘기는 거래는 이 특례가 아닙니다. 사례의 D씨처럼 각자 30㎡를 분할해 맞바꾸었다면 분할된 면적은 두 필지 전체 1,000㎡의 6%이고, D씨 땅 500㎡만 기준으로 보아도 6%이므로 면적 요건은 넉넉히 충족합니다. 반대로 길을 내려고 한쪽 땅의 절반을 넘기는 거래라면 경계를 바로잡는 교환으로 보기 어렵고 면적 요건도 넘습니다.

경계 교환이라는 것은 어떻게 입증하나요?

토지 소유자는 교환이 두 요건을 모두 갖추었다는 입증자료를 납세지 관할 세무서장에게 내야 합니다. 제출 시기와 방법은 국세청장이 고시로 정하므로, 교환 등기를 마치면 관할 세무서에 확인해 늦지 않게 냅니다. 등기부에는 교환으로 소유권이 넘어간 것만 남기 때문에 자료를 내지 않으면 세무서는 일반 교환으로 보고 신고 안내를 보낼 수 있습니다.

준비할 자료는 분할측량성과도와 분할 전후 지적도, 토지대장의 분할 내역, 경계를 바꾼 이유가 드러나는 교환계약서입니다. 집을 지을 수 없을 만큼 경계가 비뚤었다는 사정은 현황 사진이나 건축 설계 자료로 보완합니다. 사례처럼 예정신고 기한이 지났더라도 요건을 갖춘 교환이라면 신고할 양도 자체가 없으므로, 입증자료를 갖춰 세무서에 설명합니다.

농지를 맞바꾸면 비과세가 되나요?

교환하는 땅이 논밭이라면 경계 교환 특례와 별도로 농지 비과세 규정도 볼 수 있습니다. 농지끼리 교환하거나 나누고 합치는 분합은 따로 비과세 규정이 있습니다. 국가·지방자치단체 사업으로 인한 교환, 국가·지방자치단체 소유 토지와의 교환, 경작상 필요한 교환, 농어촌정비법·농지법 등에 따른 교환·분합이면서, 쌍방 토지가액의 차액이 가액이 큰 쪽의 4분의 1 이하여야 합니다.

경작상 필요로 교환했다면 새로 받은 농지를 3년 이상 농지소재지에 살면서 직접 경작해야 합니다. 농지소재지는 농지가 있는 시·군·구, 연접한 시·군·구, 농지로부터 직선거리 30킬로미터 이내 지역입니다. 도시지역의 주거·상업·공업지역에 편입된 지 3년이 지난 농지는 원칙적으로 이 비과세에서 빠집니다. 가액 차이 4분의 1 요건은 면적이 아니라 가액으로 따지므로, 면적이 같아도 위치나 지목이 달라 값 차이가 크면 감정 자료로 확인합니다.

토지 경계 교환 대응 순서

• 요건 점검 - 교환 전에 분할측량으로 면적을 확정하고 분할 면적이 20% 이하인지 계산합니다.
• 계약서 작성 - 경계를 바로잡으려는 목적과 분할 내역을 교환계약서에 적습니다.
• 자료 제출 - 교환 등기 뒤 분할측량성과도, 지적도, 토지대장을 관할 세무서에 냅니다.
• 요건 미달 시 신고 - 특례 요건을 못 갖췄다면 2개월 안에 예정신고하고 농지 교환 비과세가 되는지 따로 봅니다.
• 안내·고지 대응 - 신고 안내나 과세예고통지를 받으면 변호사와 함께 경계 교환 요건을 소명하고 30일 안에 과세전적부심사를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분할 절차를 거쳤는지와 분할 면적 비율, 교환의 목적에 따라 결론이 달라집니다. 법무법인 윤성은 토지 교환과 경계 정리에 따른 양도소득세 검토와 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 이웃과 땅을 맞바꾸면 양도세를 내나요?
  원칙적으로 교환도 양도이므로 돈이 오가지 않아도 양도소득세 신고 대상입니다. 다만 불합리한 경계를 바로잡으려고 법률에 따라 분할해 교환하고 분할 면적이 20% 이하라면 양도로 보지 않습니다.
• 경계 교환 20% 기준은 어떻게 계산하나요?
  분할된 토지의 전체 면적이 분할 전 토지의 전체 면적의 100분의 20을 넘지 않아야 합니다. 각자 30㎡를 떼어 500㎡짜리 두 필지 사이에서 맞바꿨다면 분할 면적 비율은 6%입니다.
• 경계 교환을 하면 세무서에 무엇을 내야 하나요?
  교환이 경계 변경 요건을 모두 갖췄다는 입증자료를 관할 세무서장에게 냅니다. 분할측량성과도, 분할 전후 지적도, 토지대장, 교환계약서를 준비하고 제출 시기는 국세청장 고시를 따르므로 관할 세무서에 확인합니다.
• 측량 분할 없이 경계만 합의하고 넘겨도 되나요?
  특례는 공간정보관리법 등 법률에 따라 토지를 분할해 교환하는 경우에만 적용됩니다. 분할 절차 없이 경계선만 합의해 넘기면 일반 교환으로 보아 양도소득세 신고 대상이 될 수 있으므로 측량부터 합니다.
• 논밭끼리 맞바꾸면 비과세가 되나요?
  경작상 필요 등 정해진 사유로 교환하고 쌍방 토지가액 차액이 큰 쪽 가액의 4분의 1 이하이면 비과세입니다. 경작상 필요로 교환했다면 새 농지를 3년 이상 농지소재지에 살면서 경작해야 합니다.
• 요건을 못 갖춘 교환인데 신고를 안 했다면요?
  교환으로 양도한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 했으므로, 기한이 지났다면 기한 후 신고를 검토합니다. 받은 땅의 시가를 기준으로 양도가액을 계산하고 농지 비과세 여부도 함께 봅니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 땅이나 건물을 서로 맞바꾸면 양도세는 어떤 가격으로 계산하나요?
• 값을 정하지 않고 맞바꾼 땅을 팔 때 취득가액은 어떻게 정하나요?
• 지적재조사로 도로로 쓰이던 내 땅이 면적에서 빠졌는데 다툴 수 있나요?
• 농지를 팔고 다른 농지를 사면 양도세가 감면된다는데, 대토 감면 요건은 무엇인가요?
• 양도세 예정신고를 놓쳤는데 지금 기한 후 신고하면 가산세가 얼마나 줄어드나요?
• 담장 안 땅을 샀는데 측량해 보니 이웃 땅이면 돌려줘야 하나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기