양도소득세

임대주택 여러 채 중 일부가 빈 날 살던 집을 팔아도 비과세되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 임대주택을 2채 이상 임대하는 1세대가 거주주택을 파는 날 일부만 비어 있더라도 나머지가 임대 중이고 빈 집을 임대 외 목적으로 쓰지 않았다면 거주주택 비과세 특례를 받을 여지가 있습니다. 소득세법 시행령 제155조 제20항 제2호는 양도일 현재 임대하고 있을 것을 요건으로 정하고 있습니다. 지금은 빈 집이 임차인을 구하는 중인지, 누가 전입해 있지는 않은지부터 확인하십시오.

임대주택이 여러 채라면 그중 한두 채가 비었다는 이유만으로 거주주택 매도를 미룰 필요는 없습니다. 나머지 집이 임대 중이고 빈 집이 임대를 기다리는 상태라면 임대사업이 계속되고 있다고 설명할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2019년 수도권의 다세대주택 4채를 사서 구청과 세무서에 장기일반민간임대주택으로 등록하고 세를 주고 있습니다. 2026년 가을 3년 넘게 살던 아파트를 팔기로 하고 잔금일을 11월로 잡았는데, 10월에 4채 중 1채의 세입자가 계약 만료로 나가고 새 임차인은 아직 구하지 못했습니다. A씨는 임대주택이 한 채라도 비어 있으면 거주주택 비과세가 안 된다는 말을 듣고 잔금일을 미뤄야 할지 고민했습니다. 나머지 3채는 임대 중이었고, 빈 집은 중개사무소에 임대를 의뢰해 둔 상태였습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임대주택 일부가 비어 있으면 거주주택 비과세가 안 되나요?

임대주택을 2채 이상 임대하는 1세대가 거주주택을 파는 날 그중 일부만 비어 있다면, 빈 집이 자기 거주 같은 임대 외 목적으로 쓰이지 않는다면 거주주택 비과세 특례를 받을 여지가 있습니다. 다만 시행령에 일부 공실을 직접 다룬 규정은 없어, 조문 구조와 빈 집의 사용 실태를 함께 보고 판단합니다.

시행령은 장기임대주택이 양도일 현재 등록하여 임대하고 있을 것을 요구합니다. 매입임대주택 요건은 「민간매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자」를 전제로 하므로, 여러 채 가운데 일부가 임차인 교체 중이라도 사업 자체는 이어지고 있다고 볼 수 있습니다. 사후관리 규정이 「임대의무호수를 임대하지 않은 기간」이라는 표현을 쓰는 점도 이렇게 볼 근거로 들 수 있습니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」(2026. 10. 1. 시행)도 이 요건 문구를 그대로 두고 있습니다. 이 판단은 개별 사정에 따라 달라질 수 있어, 빈 집의 사용 실태를 서류로 보여 줄 수 있어야 합니다.

빈 집을 어떻게 쓰고 있으면 문제가 되나요?

빈 임대주택에 본인이나 가족이 들어가 살거나, 창고·사무실처럼 임대 외 목적으로 쓰고 있다면 임대사업을 계속하고 있다고 보기 어렵습니다. 이 경우 그 집은 장기임대주택이 아니라 일반 주택으로 보아 주택 수에 들어갈 수 있습니다.

• 임대를 기다리는 공실 - 임차인 모집 광고, 중개 의뢰, 직전 계약 만료일 자료가 있으면 임대 목적의 공실로 설명할 수 있습니다.
• 자기 거주·가족 거주 - 전입 기록이 남으므로 임대 외 사용으로 보기 쉽습니다.
• 수리·리모델링 중 - 공사 기간과 사유를 보여 주는 계약서와 사진을 남겨 둡니다.

빈 집이 일반 주택으로 취급되면 1세대가 거주주택 외에 다른 주택을 가진 상태가 되어 특례 요건이 깨질 수 있습니다. 그래서 잔금일 무렵 빈 집에 누구도 전입하지 않도록 관리하는 것이 실무상 가장 확실합니다.

거주주택을 판 뒤 공실이 길어지면 어떻게 되나요?

거주주택을 임대기간요건을 채우기 전에 팔아 특례를 받았다면, 판 뒤에도 임대의무호수를 임대하지 않은 기간이 6개월을 넘지 않도록 관리해야 합니다. 6개월을 넘기면 그 사유가 생긴 달의 말일부터 2개월 안에 비과세받은 세액을 신고·납부해야 합니다.

양도일의 판단과 판 뒤의 사후관리는 기준이 다르므로 따로 일정을 관리해야 합니다. 잔금일에 일부 공실이 허용되더라도, 그 공실이 판 뒤 6개월을 넘기면 다른 문제가 생길 수 있습니다.

임대주택 일부 공실 대응 순서

• 공실 현황표 작성 - 임대주택마다 직전 임차인 퇴거일, 새 임차인 입주 예정일, 공실 일수를 표로 만듭니다.
• 임대 목적 기록 확보 - 빈 집의 임차인 모집 광고, 중개 의뢰 내역, 집을 보여 준 기록을 모아 둡니다. 빈 집에는 누구도 전입하지 않게 합니다.
• 특례적용신고서 제출 - 거주주택 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 양도소득과세표준 신고서와 주택임대사업자의 거주주택 1세대 1주택 특례적용신고서, 임대 중인 주택의 임대차계약서 사본을 냅니다.
• 판 뒤 6개월 관리 - 거주주택을 판 날 이후에도 빈 집의 공실 기간이 6개월을 넘지 않도록 새 임대차를 맺습니다.
• 부인 시 대응 - 일부 공실을 이유로 비과세가 부인돼 과세예고통지를 받으면 과세전적부심사를, 납부고지서를 받으면 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 빈 집의 사용 실태나 공실 사유에 따라 판단이 달라질 수 있어 기록을 놓고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 거주주택 특례와 장기임대주택 공실을 둘러싼 양도소득세 과세전적부심사, 심판청구와 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임대주택 2채 중 1채가 비어도 되나요?
  2채 중 1채가 계속 임대 중이고 빈 1채가 임대를 기다리는 상태라면 임대사업을 계속하는 것으로 볼 수 있습니다. 빈 집에 본인이나 가족이 전입했다면 임대 외 목적으로 쓴 것으로 보아 판단이 달라집니다.
• 임대주택이 모두 비어 있으면요?
  모든 임대주택이 비어 있다면 양도일 현재 임대하고 있는 장기임대주택이 없으므로 거주주택 특례를 받기 어렵습니다. 잔금일을 새 임차인 입주 뒤로 옮기는 방법을 먼저 검토합니다. 한 채라도 임대 중이면 판단이 달라집니다.
• 빈 집을 수리하는 중이면 어떻게 되나요?
  새 임차인을 받기 위한 수리라면 임대 목적의 공실로 설명할 여지가 있습니다. 공사 계약서와 기간, 사진을 남겨 두고, 수리가 끝난 뒤 바로 임차인을 구한 기록을 함께 보관합니다. 수리 기간이 길어질수록 설명이 어려워집니다.
• 판 뒤에 빈 집 공실이 7개월이 되면요?
  임대기간요건을 채우기 전에 거주주택을 팔아 특례를 받았다면, 판 뒤 임대의무호수를 임대하지 않은 기간이 6개월을 지나면 사후관리 위반이 됩니다. 이 경우 그 달의 말일부터 2개월 안에 비과세받은 세액을 신고·납부해야 합니다.
• 빈 집 임대료를 올려 새로 계약해도 되나요?
  새 임대차계약의 임대료나 보증금이 직전 계약보다 100분의 5를 넘게 오르면 임대료 증액 제한을 어기게 됩니다. 공실이 길어졌다고 임대료를 크게 바꾸면 다른 요건이 깨질 수 있습니다.
• 특례적용신고서에 빈 집도 적어야 하나요?
  특례적용신고서에는 장기임대주택 전체를 적고 임대차계약서 사본과 임차인 주민등록표 등본을 붙입니다. 빈 집은 직전 임대차계약서와 임차인 모집 기록을 함께 정리해 두면 세무서 확인에 바로 대응할 수 있습니다.
• 일부 공실을 이유로 과세되면 다툴 수 있나요?
  과세예고통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를, 납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 할 수 있습니다. 공실 현황표와 임차인 모집 기록, 빈 집의 전입 기록이 핵심 자료입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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