양도소득세

상생임대 2년을 못 채우고 집을 팔면 세입자 계약을 보장해도 특례가 안 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 상생임대차계약에 따라 실제로 2년 이상 임대하기 전에 집을 팔면 매수인이 세입자의 남은 기간을 보장하는 특약을 넣었더라도 상생임대주택 특례를 받기 어렵습니다. 소득세법 시행령 제155조의3은 양도하는 집주인이 상생임대차계약에 따라 2년 이상 임대할 것을 요건으로 정하고, 2026년 10월 1일부터는 2년이 끝난 뒤의 양도기한도 생겼습니다. 지금은 상생임대차계약의 실제 임대 개시일과 2년이 끝나는 날부터 확인하십시오.

세입자가 계속 살 수 있도록 매수인과 약속해 두면 임대기간이 이어진다고 믿을 필요는 없습니다. 상생임대 특례는 내가 집주인으로 있는 동안 채운 기간만 셉니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2021년 9월 조정대상지역에 있는 아파트를 사서 그해 11월 보증금 5억원에 2년 전세를 주었고, 2023년 11월 같은 임차인과 보증금을 4% 올린 2년짜리 상생임대차계약을 맺었습니다. H씨 세대의 집은 이 아파트 한 채였습니다. 2025년 초 지방 근무가 정해지자 2025년 4월 집을 팔면서, 매수인이 임대인 지위를 그대로 이어받는다는 조건을 계약서에 넣고 1세대1주택 비과세로 신고했습니다. 양도할 때까지 상생임대차계약에 따라 임대한 기간은 1년 5개월이었고, 몇 달 뒤 세무서에서 거주요건을 묻는 해명자료 제출 안내를 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상생임대 2년을 채우기 전에 집을 팔면 특례를 못 받나요?

네, 상생임대차계약에 따라 실제로 2년 이상 임대하기 전에 집을 팔면 상생임대주택 특례를 받을 수 없어, 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 거주요건을 채우지 못한 것으로 보아 1세대1주택 비과세가 부인됩니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것을 요건으로 정합니다.

조정대상지역에 있는 주택을 취득한 경우 1세대1주택 비과세를 받으려면 보유기간 2년에 더해 거주기간도 2년 이상이어야 합니다. 상생임대주택 특례는 이 거주기간 제한을 받지 않게 해 주는 제도이므로, 요건을 하나라도 채우지 못하면 원래의 거주요건으로 돌아갑니다.

매수인이 임대차를 이어받는 특약을 넣어도 안 되나요?

특약만으로는 부족합니다. 시행령은 1주택을 가진 1세대가 상생임대차계약에 따라 2년 이상 임대한 주택을 양도할 때 특례를 주므로, 양도 전에 그 1세대가 임대인으로서 임대한 기간으로 2년을 채워야 합니다. 임대기간은 월력으로 계산하고 1개월 미만은 1개월로 봅니다.

집을 판 뒤 매수인이 임대인 지위를 이어받아 남은 기간을 채우더라도 그 기간은 매수인이 임대한 기간입니다. 조문에는 이 기간을 양도한 사람의 임대기간에 더하는 규정이 없으므로, 매수인과 특약을 맺었더라도 2년을 채우기 전에 판다면 특례를 받지 못하는 것을 전제로 일정을 세우는 편이 안전합니다.

상생임대주택 특례 요건은 무엇인가요?

상생임대주택 특례는 1세대가 집을 산 뒤 직접 맺은 직전임대차계약을 1년 6개월 이상 유지하고, 그 대비 임대료 증가율 100분의 5 이내의 상생임대차계약을 맺어 2년 이상 임대해야 받을 수 있습니다. 상생임대차계약은 2021. 12. 20.부터 2026. 12. 31.까지 맺고 계약금을 받은 사실이 증빙으로 확인되어야 합니다.

• 직전임대차계약 - 취득 후 직접 맺은 계약, 집을 사면서 승계한 계약은 제외, 1년 6개월 이상 임대
• 상생임대차계약 - 직전 대비 보증금·월세 증가율 100분의 5 이하, 2021. 12. 20.~2026. 12. 31. 체결
• 상생 임대기간 - 그 계약에 따라 2년 이상 실제 임대
• 기간 계산 - 월력으로 세고 1개월 미만은 1개월로 봄

임차인 사정으로 계약을 중간에 끝내고 새 임차인과 계약한 경우에는 일정 요건 아래 두 계약의 기간을 합산할 수 있습니다. 그러나 집주인이 집을 팔아 기간이 끊긴 경우는 이 합산 대상이 아닙니다.

2026. 10. 1.부터 무엇이 바뀌었나요?

2026. 10. 1. 시행 개정 시행령은 상생임대주택을 언제까지 팔아야 하는지 기한을 새로 두었습니다. 상생임대차계약에 따른 2년 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029. 12. 31. 가운데 빠른 날까지 팔아야 하고, 2026. 12. 31. 이전에 임대기간이 끝나면 2027. 12. 31.까지 팔면 됩니다.

개정 전에는 2년을 채운 뒤 언제 팔든 특례가 유지되었지만, 이제는 너무 일찍 팔아도, 너무 늦게 팔아도 특례를 받지 못합니다. 2년 임대 종료일을 기준으로 매도 시점을 미리 정해 두어야 합니다.

이미 비과세로 신고했다면 어떻게 해야 하나요?

상생 임대기간 2년을 채우기 전에 팔고 비과세로 신고했다면, 세무서가 경정하기 전에 수정신고해 과소신고가산세 감면을 받는 방법이 있습니다. 법정신고기한이 지난 뒤 1개월 이내 수정신고는 과소신고가산세의 100분의 90을, 6개월 이내는 100분의 50을 감면받습니다.

반대로 임대기간 계산 자체가 잘못되었다고 본다면 다툴 수 있습니다. 실제 입주일과 계약서상 개시일이 다르거나, 월력 계산상 2년이 채워졌는지가 쟁점이 되는 사안이 있습니다. 납부고지서를 받았다면 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 합니다.

상생임대주택 특례 대응 순서

• 기간 계산 - 직전임대차계약과 상생임대차계약의 실제 임대 개시일·종료일을 월력으로 계산해 1년 6개월과 2년이 채워지는지 확인합니다.
• 매도 시점 결정 - 상생 임대기간 2년이 끝난 날 이후, 끝난 날부터 1년(2026. 12. 31. 이전 종료분은 2027. 12. 31.) 안에 팔도록 일정을 잡습니다.
• 특례 신고 - 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서와 함께 상생임대주택에 대한 특례적용신고서, 두 임대차계약서를 냅니다.
• 잘못 신고한 경우 - 2년 전에 팔았다면 과세표준수정신고서로 수정신고해 가산세 감면을 받습니다.
• 불복 - 기간 계산에 이견이 있으면 세무조사 결과 통지 후 30일 안에 과세전적부심사, 고지 후 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 바뀌었거나 계약을 중간에 다시 맺은 경우에는 계약서와 입주 기록을 보고 기간을 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상생임대주택 특례와 1세대1주택 비과세를 둘러싼 양도소득세 불복과 경정청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상생임대 2년에서 며칠 모자라도 안 되나요?
  임대기간은 월력으로 계산하고 1개월 미만은 1개월로 보므로, 며칠 차이라면 실제 입주일과 종료일에 따라 2년이 채워질 수 있습니다. 계약서 날짜만 보지 말고 보증금 이체일과 입주 기록으로 실제 임대 기간을 다시 계산해 보십시오.
• 조정대상지역이 아닌 곳의 집도 상생임대가 필요한가요?
  취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 1세대1주택 비과세에 2년 거주요건이 없어 상생임대 특례 없이도 비과세를 받을 수 있습니다. 다만 장기보유특별공제 거주기간 요건을 줄이는 데는 상생임대 특례가 쓰일 수 있습니다.
• 세입자가 먼저 나가면 어떻게 되나요?
  임차인 사정으로 계약이 끝나 새 임차인과 계약하는 경우에는 재정경제부령으로 정한 요건을 갖추면 두 계약의 임대기간을 합산합니다. 집주인이 집을 팔아 기간이 끊긴 경우와는 다르게 취급됩니다.
• 상생임대 2년을 채운 뒤에는 언제든 팔아도 되나요?
  2026. 10. 1. 이후에는 아닙니다. 상생 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029. 12. 31. 중 빠른 날까지 팔아야 하고, 2026. 12. 31. 이전에 끝났다면 2027. 12. 31.까지 팔아야 합니다.
• 상생임대차계약은 언제까지 맺어야 하나요?
  2021. 12. 20.부터 2026. 12. 31.까지 맺고 임대를 시작해야 하며, 계약금을 받은 사실이 증빙서류로 확인되어야 합니다. 올해 안에 계약을 맺을 계획이라면 계약금 이체 기록을 남겨 두십시오.
• 특례적용신고서를 안 냈으면 특례를 못 받나요?
  시행령은 양도소득세 신고기한까지 특례적용신고서와 두 임대차계약서를 내도록 정합니다. 신고 때 빠뜨렸더라도 요건을 모두 갖췄다면 경정청구로 특례 적용을 주장하는 방법을 검토할 수 있습니다.
• 비과세 부인 고지를 받았다면 언제까지 다투나요?
  납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 해야 합니다. 세무조사 결과 통지 단계라면 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다. 이의신청은 선택 절차이고, 어느 절차든 청구서에 월력으로 계산한 임대기간표를 붙입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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