양도소득세

상생임대 세입자가 중간에 나가면 새 계약 기간을 합쳐 2년을 채울 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 임차인의 사정으로 상생임대차계약이 중간에 끝나고 종전보다 보증금과 임대료를 올리지 않은 새 계약을 맺었다면 전후 실제 임대기간을 합산해 2년을 채울 수 있습니다. 국세청은 2023년 5월 9일 회신(서면-2023-법규재산-0115)에서 새 계약을 상생임대차계약 체결기한 뒤인 2025년 1월 이후에 맺어도 합산이 된다고 보았습니다. 지금은 새 계약의 보증금과 임대료가 종전 계약과 같거나 낮은지부터 확인해 두십시오.

임차인이 중간에 나갔다고 해서 상생임대차계약을 처음부터 다시 2년 맺을 필요는 없습니다. 새 계약의 보증금과 임대료가 종전보다 오르지 않았다면 끊기기 전후의 실제 임대기간을 합쳐 2년을 채우면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 10월 조정대상지역 아파트를 사서 2023년 7월 임차인과 2년 전세계약을 맺어 임대를 시작했습니다. 2025년 7월 같은 임차인과 보증금을 5% 안에서 올려 다시 2년 계약을 맺었는데, 임차인이 직장 사정으로 2027년 2월 중도 퇴거했습니다. A씨는 2027년 3월 새 임차인과 종전과 같은 보증금으로 1년 계약을 맺고 임대한 뒤 2028년 3월 계약이 끝나면 집을 팔 계획입니다. 상생임대차계약 기간이 1년 7개월에서 끊겼는데 새 계약 1년을 합쳐 2년을 채운 것으로 볼 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 임차인이 중간에 나가 2025년 이후 새 계약을 맺은 경우를 어떻게 해석했나요?

상생임대차계약 기간 중 임차인이 개인 사정으로 조기 퇴거해 종전보다 보증금과 임대료가 낮거나 같은 새 계약을 맺었다면, 그 새 계약을 2025년 1월 이후에 체결했더라도 전후 두 계약의 실제 임대기간을 합산해 2년 이상이면 특례를 적용할 수 있다고 보았습니다. 국세청은 2023년 5월 9일 서면질의 회신(서면-2023-법규재산-0115)에서 직전임대차계약 대비 5% 이내로 올린 2년짜리 상생임대차계약을 맺었다가 임차인 사정으로 1년 7개월 만에 끝나고 2025년 2월 새 임차인과 같은 조건으로 1년 계약을 맺은 사안에 대해 이렇게 답했습니다. 회신은 결론만 밝히고 이유를 따로 적지 않았지만, 합산 규정은 새 계약의 체결 시기를 제한하지 않습니다. 이 회신은 새 계약의 보증금·임대료가 종전과 같거나 낮았다는 사실관계를 전제로 한 것이므로, 새 계약에서 조금이라도 올렸다면 합산되지 않습니다.

합산 규정은 2023년 2월 28일 시행령 개정으로 신설되었고, 합산 요건을 정한 시행규칙 제74조의3은 2023년 3월 20일 신설되었습니다. 회신은 이 두 규정이 생긴 직후에 나온 것입니다.

임대기간 합산은 어떤 요건을 갖춰야 하나요?

2026. 10. 6. 기준 현행 「소득세법 시행령」과 시행규칙은 직전임대차계약과 상생임대차계약 모두에 합산 규정을 적용합니다. 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 계약을 맺는 경우로서 새 계약의 보증금 또는 임대료가 종전 계약보다 늘지 않았을 것이 요건입니다.

• 퇴거 사유 - 임차인의 사정이어야 합니다. 임대인이 먼저 계약을 끝낸 경우는 해당하지 않습니다.
• 새 계약 조건 - 종전 계약과 비교해 보증금 또는 임대료가 증가하지 않았을 것. 같거나 낮아야 합니다.
• 합산 대상 - 끊기기 전 계약의 실제 임대기간과 새 계약의 임대기간을 더합니다. 계약서상 기간이 아니라 실제 임대한 기간입니다.
• 기간 계산 - 월력에 따라 계산하고 1개월 미만은 1개월로 봅니다.

회신 이후 상생임대주택 특례에서 무엇이 바뀌었나요?

회신 당시 상생임대차계약 체결기한은 2024년 12월 31일이었지만 지금은 2026년 12월 31일까지로 연장되었습니다. 따라서 2025년이나 2026년에 처음 맺는 계약도 상생임대차계약이 될 수 있고, 회신 사안처럼 「체결기한 뒤에 맺은 새 계약」이 문제되는 시점도 2027년 1월 이후로 옮겨졌습니다. 2026년 9월 30일 개정으로는 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 한다는 기한이 생겼습니다. 합산으로 2년을 채운 경우에도 계약별 종료일을 놓고 양도일이 이 기한 안에 들어오는지 확인해야 합니다.

보증금과 월세를 서로 바꿔 새 계약을 맺었다면 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항의 전환 기준으로 증가 여부를 계산합니다. 월세를 낮추고 보증금을 올리는 식의 조정도 전환 계산으로 증가로 나오면 합산이 되지 않습니다.

상생임대 임차인 중도 퇴거 대응 순서

• 퇴거 사유 기록 - 임차인이 먼저 나가겠다고 한 문자·합의서를 남깁니다. 임대인 쪽 사정으로 보이면 합산이 부인됩니다.
• 새 계약 조건 맞추기 - 새 임차인과는 종전 보증금·임대료 이하로 계약합니다. 전환이 섞이면 계산서를 만들어 둡니다.
• 기간 합산 계산 - 끊긴 계약의 실제 임대기간과 새 계약 기간을 월력으로 더해 2년이 되는 날을 확인합니다.
• 양도기한 확인 - 상생임대차계약에 따른 임대기간 종료일부터 1년과 2029년 12월 31일 중 빠른 날 안에 양도 일정을 잡습니다.
• 특례 신고와 불복 - 예정신고 기한까지 특례적용신고서에 직전·상생·새 임대차계약서를 붙여 제출하고, 부인되면 90일 안에 심판청구로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 퇴거가 임차인 사정이었는지, 새 계약에서 관리비나 다른 명목으로 부담이 늘었는지, 공실 기간이 길었는지에 따라 계약서·문자·입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상생임대주택 특례 부인에 따른 양도소득세 경정청구와 과세처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 새 계약 보증금을 조금만 올려도 합산이 안 되나요?
  안 됩니다. 시행규칙은 종전 임대차계약과 비교해 새 계약의 임대보증금 또는 임대료가 증가하지 않았을 것을 요건으로 정합니다. 같거나 낮아야 하고, 5% 이내 인상이 허용되는 것은 직전임대차계약에서 상생임대차계약으로 넘어갈 때의 기준이지 합산 때의 기준이 아닙니다.
• 임대인이 먼저 계약을 끝낸 경우에도 합산되나요?
  합산되지 않습니다. 시행령은 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 계약을 맺는 경우로 한정합니다. 임대인이 실거주하려고 갱신을 거절했거나 합의해지를 먼저 요구한 경우는 해당하지 않으므로, 퇴거가 임차인 쪽 사정이었다는 기록을 남겨 두어야 합니다.
• 2027년에 새 계약을 맺어도 합산되나요?
  회신은 체결기한 뒤에 맺은 새 계약도 합산 요건을 갖추면 특례가 된다고 보았습니다. 지금은 체결기한이 2026년 12월 31일까지로 늘어났고, 합산 규정은 새 계약의 체결 시기를 제한하지 않으므로 2027년 이후 새 계약도 같은 요건으로 판단합니다. 다만 양도기한 안에 팔아야 합니다.
• 공실 기간이 있으면 어떻게 계산하나요?
  합산되는 것은 실제 임대한 기간입니다. 종전 임차인 퇴거일부터 새 임차인 입주일까지 공실이었던 기간은 임대기간에 들어가지 않으므로, 공실이 길면 2년을 채우는 날이 그만큼 늦어집니다. 임대기간은 월력으로 계산하고 1개월 미만은 1개월로 봅니다.
• 직전임대차계약 중에 세입자가 나간 경우도 같나요?
  같습니다. 합산 규정은 직전임대차계약과 상생임대차계약 모두에 적용됩니다. 직전 계약이 1년 6개월을 못 채우고 끝났더라도 임차인 사정이고 새 계약 조건이 오르지 않았다면 기간을 합쳐 1년 6개월을 채울 수 있습니다.
• 합산으로 2년을 채운 집은 언제까지 팔아야 하나요?
  2026년 9월 30일 개정으로 상생임대차계약 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 합니다. 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지입니다. 합산한 경우에도 계약별 종료일을 놓고 양도일이 기한 안인지 확인해 두어야 합니다.
• 월세를 보증금으로 바꿔 새 계약을 맺으면요?
  보증금과 월세를 서로 전환하는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항의 기준으로 증가율을 계산합니다. 전환 계산 결과 종전보다 늘어난 것으로 나오면 합산이 되지 않으므로, 계약 전에 전환 계산서를 만들어 두어야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 세입자가 계약갱신요구권을 쓴 계약도 상생임대차계약이 되나요?
• 세입자가 사망해 자녀가 계약을 이어받아도 상생임대 특례가 되나요?
• 3년 전세를 1년 6개월로 줄이고 다시 2년 계약하면 상생임대 특례가 되나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기