세금

부동산을 교환하며 차액을 증여했는데 그 차액까지 취득세를 매기면요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

2022년 말까지 교환으로 취득했다면 상대방에게 증여한 차액은 과세표준에서 빼야 한다고 다툴 수 있습니다. 대법원은 교환하며 무상으로 넘긴 감정가 차액이 취득에 든 가액이 아니라고 보았습니다. 이미 높게 신고했어도 5년 안이면 경정청구로 바로잡을 수 있습니다. 2023년 이후 교환은 기준이 달라 따로 따져야 합니다.

2022년 말까지 교환으로 취득했다면 상대방에게 증여한 차액은 과세표준에서 빼야 한다고 다툴 수 있습니다. 대법원은 교환하며 무상으로 넘긴 감정가 차액이 취득에 든 가액이 아니라고 보았습니다. 이미 높게 신고했어도 5년 안이면 경정청구로 바로잡을 수 있습니다. 2023년 이후 교환은 기준이 달라 따로 따져야 합니다.

교환하면서 차액을 증여하면 취득세는 무엇을 기준으로 내나요?

받은 부동산을 취득하는 데 실제로 든 가액이 기준이고, 증여한 차액은 들어가지 않습니다. 지방세법 제10조는 취득세 과세표준을 취득 당시의 가액으로 정합니다. 대법원은 이 가액을 원칙적으로 과세물건을 취득하는 데 든 사실상의 취득가액으로 봅니다.

사안은 이렇습니다. 한 교회가 학교법인과 서로의 부동산을 교환했습니다. 학교법인 부동산의 감정가는 약 31억원, 교회 부동산의 감정가는 약 57억원이었습니다. 계약서에는 차액 약 26억원을 교회가 학교법인에 무상출연(증여)한다고 적었습니다. 교회는 면제받았던 취득세를 추징 사유가 생겨 신고하면서 57억원을 과세표준으로 삼았습니다. 그 뒤 31억원이 맞다며 경정청구를 했으나 구청이 거부했습니다. 교회가 돌려 달라고 한 세액은 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세를 합쳐 약 1억 2,171만원이었습니다.

대법원은 차액이 증여된 것이어서 받은 부동산을 취득하는 데 들었다고 할 수 없다고 판단했습니다. 따라서 과세표준은 받은 부동산의 감정평가액 상당이라고 보았습니다. 대법원은 다르게 본 원심판결을 파기하고 사건을 환송했습니다.

구청이 차액도 취득 조건이었다고 하면 어떻게 반박하나요?

계약서와 승인 문서에서 차액이 대가가 아니라 증여로 정해졌다는 점을 보여 반박합니다. 위 사건의 원심은 넘긴 부동산의 감정가가 과세표준이라고 보았습니다. 차액은 취득자 조건 부담액 같은 간접비용이라고도 했습니다. 대법원은 이 판단을 받아들이지 않았습니다. 계약서가 감정가로 교환하되 차액은 무상출연한다고 명시한 점이 결론을 갈랐습니다. 대학원 위치변경 승인 조건에도 같은 내용이 있었습니다. 학교법인 이사회 의결, 감정평가 결과, 교육부 승인 조건이 모두 사실관계로 인정됐습니다. 계약서 한 장보다 이런 문서가 함께 있을 때 증여라는 점이 분명해집니다.

명목이 다른 돈을 취득가격에서 뺀 판결도 있습니다. 토지 매매대금과 따로 종중 대표자 개인에게 준 20억원이 문제 된 사건입니다. 원심은 수령인, 명목, 입금 계좌가 나뉘어 있다는 점을 들어 이 돈을 취득가격에서 뺐습니다. 대법원은 심리불속행으로 이 판단을 유지했습니다. 반대로 이런 자료가 없으면 조건 부담액으로 볼 여지가 커집니다.

상대방이 친족이나 내가 출자한 회사라면 부당행위계산 규정도 함께 봐야 합니다. 이 기준은 「형제나 내 회사에서 부동산을 싸게 사면 취득세는 시가로 다시 매기나요?」에서 설명했습니다.

2023년 이후에 교환했다면 이 판결을 그대로 쓸 수 있나요?

그대로 쓰기는 어렵습니다. 2023. 1. 1.부터 교환의 취득당시가액은 시행령이 따로 정합니다. 이전받는 부동산과 이전하는 부동산의 시가인정액 중 높은 가액이 기준입니다. 추가로 지급한 금액과 승계받은 채무액은 이전하는 쪽 가액에 더합니다. 추가로 받은 금액과 넘겨준 채무액은 뺍니다.

이 규정은 법률과 시행령 모두 2023. 1. 1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용됩니다. 2022. 12. 31.까지 교환으로 취득했다면 종전 규정과 위 대법원 판결 기준으로 다툴 수 있습니다. 종전 규정도 신고가액이 시가표준액보다 적으면 시가표준액을 과세표준으로 삼았습니다. 교환은 유상거래여서 법정신고기한은 취득일부터 60일입니다. 2022년 취득분은 그 기한부터 5년이 아직 남아 있습니다.

2023년 이후 교환에서는 이 규정이 증여한 차액을 따로 떼어 보는 문언을 두지 않았습니다. 문언대로 위 사건 숫자를 넣으면 넘긴 부동산의 약 57억원이 기준이 될 수 있습니다. 같은 사실관계라도 판결과 결론이 달라질 수 있다는 뜻입니다. 차액을 별도 증여계약으로 나눈 경우라도 다툴 수 있는지는 계약 구조를 보고 신중히 판단해야 합니다. 부담부증여처럼 유상과 무상이 섞인 취득은 「부모님께 전세 낀 아파트를 증여받으면 보증금 부분 취득세는 유상취득인가요?」에서 다뤘습니다.

교환 취득세 대응 순서

• 취득일 확인 - 교환 등기일과 계약상 취득일이 2022. 12. 31. 이전인지 먼저 봅니다. 적용 기준이 이 날짜로 갈립니다.
• 계약서 문언 정리 - 교환가액, 차액의 성격, 무상출연이나 증여라는 표현을 확인합니다. 인가·승인 조건 문서도 함께 모읍니다.
• 감정평가서 확보 - 받은 부동산과 넘긴 부동산의 감정평가액을 각각 확인해 세액 차이를 계산합니다.
• 경정청구 또는 심판청구 - 신고·납부만 했다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 합니다. 부과고지나 경정청구 거부를 받았다면 90일 안에 심판청구를 합니다.
• 행정소송 - 심판청구 결정 통지를 받은 날부터 90일 안에 소송을 냅니다. 지방세는 심판청구를 거쳐야 소송을 낼 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 취득 시기와 계약서에 적힌 차액의 성격에 따라 과세표준이 달라집니다. 법무법인 윤성은 부동산 교환 취득세의 경정청구와 조세심판·행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 차액을 돈으로 더 주고 교환했다면 그 돈도 과세표준에 들어가나요?
  들어갑니다. 2023년 이후 교환은 넘기는 부동산의 시가인정액에 추가로 지급한 금액을 더해 받는 부동산의 시가인정액과 비교합니다. 그 전 교환에서도 취득 대가로 준 돈은 취득에 든 가액으로 볼 수 있습니다.
• 교환하면서 상대방의 대출을 떠안았다면 어떻게 계산하나요?
  떠안은 채무액은 취득가액에 더해집니다. 2023년 이후 교환은 승계받은 채무액을 넘기는 부동산의 시가인정액에 더해 비교합니다. 사실상취득가격에도 당사자 약정에 따른 채무인수액이 포함됩니다.
• 교환으로 받은 부동산의 취득세 신고기한은 언제까지인가요?
  취득한 날부터 60일 안입니다. 교환은 대가를 주고받는 유상거래로 보아 매매와 같은 기한이 적용됩니다. 그 전에 등기를 하려면 등기 신청서를 접수하는 날까지 신고·납부해야 합니다.
• 면제받았던 취득세를 추징당할 때도 같은 기준인가요?
  같은 기준으로 볼 수 있습니다. 대법원 사건도 면제받은 종교단체가 부동산을 팔아 추징 세액을 신고한 사안이었습니다. 추징 사유가 생기면 그날부터 60일 안에 신고·납부해야 합니다.
• 경정청구를 했는데 구청이 2개월 동안 답이 없으면 어떻게 하나요?
  2개월이 되는 날의 다음 날부터 심판청구를 할 수 있습니다. 구청은 청구를 받은 날부터 2개월 안에 결과를 알려야 합니다. 통지를 기다리지 않고 불복 절차로 넘어갈 수 있습니다.
• 교환 상대방이 특수관계인이면 과세표준이 달라지나요?
  달라질 수 있습니다. 2023년 이후 특수관계인 교환에서 조세부담을 부당하게 줄였다고 인정되면 시가인정액이 과세표준이 됩니다. 이때는 높은 가액 비교 방식이 적용되지 않습니다. 배우자나 직계존비속과 서로 교환한 경우는 유상취득으로 봅니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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