법인세·소득세

우리 법인이 해외 부동산을 팔아도 비사업용 토지 추가 법인세를 내나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

아니요, 내국법인이 국외에 있는 부동산을 팔면 업무에 쓰지 않은 나대지라도 토지등 양도소득에 대한 추가 법인세는 적용되지 않습니다. 국세청은 이 제도가 국내 부동산 시장 안정을 위한 것이라는 이유로 국외 자회사에게서 현물배당받은 해외 나대지 양도 사안에서 이렇게 회신했습니다. 다만 양도차익은 일반 법인세로 과세되므로 외국납부세액과 해외부동산등명세 제출을 함께 확인하십시오.

해외 나대지를 업무에 쓰지 않고 팔았으니 국내처럼 비사업용 토지 추가 법인세를 내야 한다고 걱정하는 경우가 있습니다. 토지등 양도소득에 대한 과세특례는 국내 부동산 시장 안정을 위한 제도라서 국외부동산에는 적용하지 않는 것이 국세청 해석입니다.

이런 상담이 많습니다

해운업을 하는 상장법인 D사는 2024년 미국에 있는 100% 자회사로부터 현지 나대지를 현물배당으로 받았습니다. D사는 그 땅을 업무에 쓰지 않고 2025년 미국 법인에 팔았고, 장부가액보다 약 35억원 많은 금액을 받았습니다. 2026년 법인세 신고를 앞둔 재무팀은 국내 비사업용 토지처럼 양도차익에 10%를 더 내야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

해외 부동산을 팔아도 토지등 양도소득 법인세를 내나요?

아니요, 내국법인이 국외에 있는 부동산을 팔면 업무에 쓰지 않은 나대지라도 토지등 양도소득에 대한 추가 법인세는 적용되지 않습니다. 다만 그 양도차익은 각 사업연도 소득에 들어가 일반 법인세로 과세됩니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「법인세법」 제55조의2 제1항은 내국법인이 주택, 비사업용 토지, 조합원입주권·분양권 같은 토지등을 양도하면 일반 법인세에 일정 세액을 더해 내도록 정합니다. 비사업용 토지라면 양도소득의 100분의 10, 미등기라면 100분의 40입니다. 조문 자체에 국내 소재라는 말은 없지만, 국세청은 제도 취지를 근거로 국외부동산을 대상에서 뺐습니다.

주택에 대해서는 시행령이 대상 주택을 국내에 소재하는 주택으로 명시하고 있습니다. 비사업용 토지도 재산세 과세 구분이나 도시지역 같은 국내 법령 기준으로 판단하도록 짜여 있어, 국외 토지에 그대로 적용하기 어려운 구조입니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 내국법인이 국외 자회사로부터 국외부동산을 현물배당으로 취득한 뒤 양도한 경우 그 부동산은 토지등 양도소득에 대한 과세특례 적용 대상이 아니라고 회신했습니다(사전-2019-법령해석법인-0054, 2019. 6. 5.).

국세청은 이 제도가 2005년 부동산 투기 억제 대책에서 도입된 경위를 들었습니다. 개인의 비사업용 토지 양도에 높은 세율을 적용하자 법인을 세워 세금을 피하는 일을 막으려고 법인에도 추가 과세를 둔 것이고, 국내 부동산 시장 안정을 위한 규정이지 국외 부동산에 적용되는 규정은 아니라고 보았습니다.

회신은 국외에 있는 부동산을 현물배당으로 받은 사실관계를 전제로 합니다. 취득 경위가 매입이든 현물배당이든 국외 소재라는 점이 판단의 근거이므로 결론은 같다고 보는 것이 자연스럽지만, 국내 부동산을 국외 법인을 거쳐 보유하는 구조라면 따로 검토해야 합니다.

해외 부동산 양도차익에는 어떤 세금이 남나요?

국외부동산 양도차익은 내국법인의 각 사업연도 소득에 포함되어 일반 법인세율로 과세되고, 현지에서 낸 세금은 외국납부세액공제로 조정합니다. 추가 법인세가 빠진다고 해서 양도차익 자체가 과세에서 빠지는 것은 아닙니다.

• 각 사업연도 소득 - 내국법인의 소득에는 국외원천소득도 포함됩니다.
• 외국납부세액공제 - 현지에서 낸 법인세는 공제한도 안에서 산출세액에서 뺍니다.
• 한도 초과분 - 공제한도를 넘는 외국법인세액은 이월공제를 검토합니다.

해외부동산을 처분한 법인은 별도로 해외부동산등명세를 제출해야 합니다. 취득가액이 2억원 이상이면 취득·운용·처분 명세와 보유현황을, 취득가액이 2억원 미만이라도 처분가액이 2억원 이상이면 처분 명세를 냅니다. 내지 않으면 과세당국이 제출이나 보완을 요구할 수 있고, 요구를 받은 날부터 60일 안에 내야 합니다.

해외 부동산 양도 법인세 대응 순서

• 소재지 확인 - 양도한 부동산이 국외에 있는지, 국내 부동산을 국외 법인이 보유한 구조인지 구분합니다.
• 취득가액 정리 - 현물배당으로 받았다면 받을 당시의 취득가액과 환율을 장부로 확인합니다.
• 외국납부세액 대조 - 현지 납부 영수증과 세액을 정리해 공제한도와 이월 여부를 계산합니다.
• 명세서 제출 - 사업연도 종료일이 속하는 달의 말일부터 6개월 안에 「해외부동산 취득·보유·투자운용(임대) 및 처분 명세서」를 냅니다.
• 경정청구·불복 - 추가 법인세를 이미 신고했다면 「과세표준 및 세액의 경정청구서」로 바로잡고, 과세되면 과세전적부심사나 90일 안의 심판청구로 다툽니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 부동산 보유 구조나 조세조약 내용에 따라 과세 방법이 달라질 수 있어 계약서와 현지 신고 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 국외 거래와 관련된 법인세 부과처분의 과세전적부심사와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 해외 주택을 팔아도 주택 추가 법인세가 없나요?
  네. 시행령이 추가 법인세 대상 주택을 국내에 소재하는 주택으로 정하고 있어 국외 주택은 대상이 아닙니다. 양도차익은 일반 법인세 과세표준에 들어가므로 신고에서 빼면 안 되고, 현지에서 낸 세금은 외국납부세액공제로 조정합니다.
• 현지에서 낸 세금은 어떻게 처리하나요?
  국외원천소득에 대해 현지에서 낸 법인세는 공제한도 안에서 국내 산출세액에서 뺄 수 있습니다. 공제한도는 산출세액에 과세표준 중 국외원천소득 비율을 곱해 계산합니다. 한도를 넘는 금액은 이월공제를 검토합니다.
• 해외부동산 명세서는 언제 내나요?
  취득가액이 2억원 이상이거나 취득가액은 2억원 미만이라도 처분가액이 2억원 이상이면 사업연도 종료일이 속하는 달의 말일부터 6개월 안에 해외부동산등명세를 냅니다. 처분한 해에도 제출 대상입니다.
• 명세서를 안 내면 어떻게 되나요?
  과세당국이 제출이나 보완을 요구할 수 있고, 요구를 받은 날부터 60일 안에 내야 합니다. 미제출이 세무조사 대상 선정 자료로 쓰일 수 있으므로 늦었더라도 정리해 내는 것이 좋습니다.
• 현물배당으로 받은 부동산도 같은가요?
  국세청 회신 사안이 바로 국외 자회사로부터 현물배당받은 나대지였고, 결론은 추가 법인세 적용 대상이 아니라는 것이었습니다. 취득 경위보다 국외 소재라는 점이 판단의 근거였습니다. 매입한 해외 부동산도 같은 논리가 적용된다고 볼 수 있습니다.
• 이미 추가 법인세를 신고했다면 돌려받을 수 있나요?
  국외부동산이라 추가 법인세 대상이 아닌데 신고·납부했다면 법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 부동산 소재지와 현지 등기 자료, 양도 계약서를 증빙으로 붙입니다.
• 해외 법인을 통해 국내 땅을 가진 경우도 같나요?
  아니요. 국세청 회신은 국외에 있는 부동산을 전제로 한 것이므로, 국내 부동산을 국외 법인을 거쳐 보유하는 구조는 소재지가 국내라는 점에서 따로 검토해야 합니다. 주식 양도인지 부동산 양도인지도 구분해야 합니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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