세무조사

해외부동산을 사거나 팔면 국세청은 어떻게 아나요? 해외부동산 명세서와 정보교환

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

해외부동산은 국내 은행을 통한 취득 신고와 송금 자료, 납세자가 매년 내는 해외부동산등명세, 해외금융계좌 신고, 외국과의 금융정보 교환이 겹쳐 국세청에 쌓입니다. 취득가액 2억원 이상이면 취득·운용·처분 명세와 보유현황을, 처분가액 2억원 이상이면 처분 명세를 다음 해 6월 말까지 내야 하고, 내지 않으면 과태료와 취득자금 출처 소명 요구가 따릅니다. 빠진 연도가 있다면 지금 자료부터 정리해 제출하십시오.

해외부동산은 돈을 보내는 순간부터 국내 금융회사와 외국환 자료에 흔적이 남고, 국세청은 이 자료와 납세자가 매년 내는 명세서, 외국 과세당국과 교환하는 금융정보를 맞춰 봅니다. 명세서를 기한 안에 정확히 내고 취득자금의 출처를 설명할 자료를 갖춰 두면 대부분의 문제는 생기지 않습니다. 반대로 명세서를 한 번도 내지 않았다면 이미 미제출자로 관리되고 있을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2022년 동남아의 휴양지 콘도 한 채를 우리 돈 3억원 남짓에 샀습니다. 대금은 국내 은행을 통해 송금했고, 현지 관리회사를 통해 관광객에게 빌려주며 임대료를 현지 계좌로 받았습니다. 해외부동산 명세서라는 것이 있는 줄 몰라 한 번도 내지 않았고, 2025년에는 콘도를 팔아 대금 일부를 국내로 들여왔습니다. 2026년 세무서에서 해외부동산 명세서 제출을 요구하는 안내가 오자, G씨는 국세청이 외국에 있는 집을 어떻게 알았는지, 지금이라도 내면 되는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

해외부동산 자료는 어떤 경로로 국세청에 쌓이나요?

해외부동산 정보는 한 곳에서 오지 않고 여러 경로가 겹쳐 쌓입니다. 첫째는 취득 단계의 송금 자료입니다. 거주자가 외국 부동산을 사려면 외국환거래법에 따른 자본거래로서 국내 외국환은행을 거쳐 신고하고 대금을 보내는 것이 원칙이고, 이 과정에서 생긴 신고와 송금 자료는 국세청이 수집하는 외국환 자료가 됩니다. 현행 해외부동산 명세서 서식에도 신고를 수리한 은행과 신고번호, 국내 송금액과 현지 조달액을 나누어 적게 되어 있고, 홈택스에서 조회되는 해외부동산 고유번호를 쓰도록 되어 있습니다. 국세청이 이미 그 부동산을 식별해 관리하고 있다는 뜻입니다.

둘째는 해외 송금과 환전 기록입니다. 해외로 보내거나 해외에서 받은 송금, 환전 내역 같은 외국환거래 자료는 한국은행 등을 거쳐 매월 금융정보분석원에 통보되고, 국세청 자금출처 분석에서 해외 송금은 자금의 쓰임으로, 해외 입금은 자금의 원천으로 반영됩니다. 셋째는 납세자가 스스로 내는 해외부동산등명세와 해외금융계좌 신고입니다. 넷째는 외국 과세당국과의 정보교환입니다.

해외부동산 명세서는 누가, 언제, 무엇을 내야 하나요?

2026. 10. 11. 현재 「국제조세조정에 관한 법률」(이하 국조법)은 외국에 있는 부동산이나 그에 관한 권리를 취득해 보유하거나 처분한 거주자와 내국법인에게 해외부동산등명세 제출 의무를 지웁니다. 취득가액이 2억원 이상이면 취득·투자운용(임대 포함)·처분 명세와 과세기간 종료일 현재 보유현황을 내고, 취득가액이 2억원 미만이지만 처분가액이 2억원 이상이면 처분 명세를 냅니다. 기한은 과세기간 종료일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내입니다. 취득가액과 처분가액은 외화를 받거나 지급한 날의 기준환율이나 재정환율로 원화 환산합니다.

예전에는 소득세법과 법인세법에 해외부동산 취득·처분 명세 제출 규정이 따로 있었지만, 지금은 국조법으로 옮겨져 하나의 서식으로 통합되었습니다. 국세청 내부 자료에 남아 있는 옛 조문 표기는 현행 국조법 제58조로 읽어야 합니다. 명세서에는 물건별로 취득 일자와 금액, 국내 송금액과 현지 조달액, 임대 여부와 임대소득의 종합소득세 신고 여부, 처분 때 양도소득세 신고 여부와 처분 대금의 국내 반입 여부를 적습니다. 결국 명세서 한 장이 취득자금, 임대소득, 양도소득 세 가지 세금 문제를 한꺼번에 드러내는 구조입니다.

외국에 집을 산 그해 한 번만 내는 것으로 오해하기 쉽지만, 취득가액 2억원 이상 부동산은 보유하는 동안 해마다 보유현황과 운용 명세를 내야 합니다. 임대를 주었다면 그 소득은 국내 종합소득세 신고 대상이고, 외국에서 낸 세금은 외국납부세액공제를 검토할 수 있습니다.

해외부동산을 외국 신탁에 넣어 두는 구조도 따로 챙겨야 합니다. 2025년부터는 외국 법령에 따른 신탁에 재산을 넘긴 위탁자가 해외신탁명세를 같은 기한 안에 내야 하고, 이를 내지 않으면 신탁재산 가액의 10% 이하(1억원 한도)의 과태료가 붙습니다. 부동산을 직접 갖지 않고 신탁이나 현지 법인을 통해 갖고 있다면 어느 명세를 내야 하는지부터 확인하십시오.

명세서를 내지 않으면 어떤 불이익이 있나요?

기한까지 명세서를 내지 않거나 거짓으로 내면 과세당국은 제출이나 보완을 요구할 수 있고, 요구받은 사람은 60일 이내에 내야 합니다. 기한 내 미제출이나 거짓 제출, 보완 요구 불이행에는 해외부동산의 취득가액, 처분가액, 투자운용 소득의 10% 이하의 과태료가 붙고, 한도는 1억원입니다. 기한까지 제출이 불가능했다고 인정되는 등 부득이한 사유가 있으면 과태료를 부과하지 않습니다.

과태료보다 더 무거운 것은 취득자금 출처 소명 요구입니다. 명세서를 기한까지 내지 않거나 거짓으로 낸 경우 과세당국은 소명 요구일 전 10년 이내에 취득한 해외부동산의 취득에 든 금액에 대해 출처를 소명하라고 요구할 수 있습니다. 외국환거래법에 따라 신고한 금액은 소명 대상에서 빠집니다. 요구받은 사람은 통지를 받은 날부터 90일 이내에 소명해야 하고, 요구받은 금액의 80% 이상을 소명하면 전액을 소명한 것으로 봅니다. 자료 수집에 시간이 걸리는 등 부득이한 사유가 있으면 60일 범위에서 한 차례 연장을 받을 수 있습니다.

소명하지 않거나 거짓으로 소명한 금액에는 그 금액의 20%에 해당하는 과태료가 따로 붙습니다. 소명하지 못한 취득자금은 증여세 등 과세 검토로 이어질 수 있으므로, 취득 당시의 송금 영수증과 국내 자금의 원천 자료를 지금부터 정리해 두는 것이 좋습니다.

외국에서 받은 임대료와 처분 대금은 어떻게 확인되나요?

현지 계좌에 쌓인 임대료와 처분 대금은 해외금융계좌 신고와 정보교환으로 확인됩니다. 해외금융계좌 잔액 합계가 해당 연도 매월 말일 중 어느 하루라도 5억원을 넘으면 다음 해 6월 1일부터 30일까지 신고해야 하고, 신고하지 않거나 적게 신고하면 그 금액의 20% 이하의 과태료가 붙습니다. 처분 대금이 현지 계좌에 들어와 잔액이 5억원을 넘는 달이 생기면 신고 대상이 됩니다.

정보교환도 중요한 경로입니다. 국조법은 우리 과세당국이 조세조약에 따라 체약상대국과 조세정보를 교환하고, 상호주의에 따라 정기적으로 금융정보를 교환할 수 있도록 정합니다. 국세청은 금융정보 자동교환으로 미국, 영국 등 96개국으로부터 계좌보유자 인적사항, 금융기관명, 계좌번호, 계좌 잔액, 이자·배당 지급액 등을 받고(미국은 잔액 제외), 국외원천소득 자료는 24개국과 이자·배당·근로소득 등의 지급 자료를 교환합니다. 조사부서가 요청하면 3일 안에 회신하도록 운영됩니다. 이 국가 수와 회신 기간은 추후 변동될 수 있습니다.

외국 은행이나 증권사에서 계좌를 열 때 한국 납세자번호를 묻는 이유도 여기에 있습니다. 국조법은 금융회사가 정보교환을 위해 거래 상대방의 납세자번호 등 인적사항을 미리 확인할 수 있게 하고, 필요한 자료를 내지 않으면 계좌 개설을 거절할 수 있도록 정합니다. 외국에서 연 계좌라도 결국 거주지 국가로 정보가 넘어간다는 전제로 관리하는 것이 안전합니다.

다만 국세청은 교환받은 자료가 외국 당국이 사실 확인 없이 보낸 것이므로 곧바로 과세 근거로 쓰지 말고, 신원을 다시 확인한 뒤 납세자의 소명이나 추가 정보교환 요청으로 근거 서류를 확보하라고 정합니다. 교환 정보에 이름이 올랐다고 해서 바로 세금이 나오는 것은 아니고, 소명할 기회가 있다는 뜻입니다.

해외부동산 취득자금은 자금출처 분석에서 어떻게 보나요?

국세청의 자금출처 분석은 일정 기간 동안 쓴 돈과 들어온 돈을 비교하는 방식입니다. 국세청 기준으로는 해외부동산 취득 자료가 외화로 수집되기 때문에 분석표에 참고자료로만 표시되고 쓴 돈(운용액)에 자동으로 반영되지는 않습니다. 대신 해외 송금액이 쓴 돈으로 잡히므로, 해외부동산을 사려고 보낸 돈은 송금 단계에서 이미 분석에 들어갑니다. 조사 단계에서는 조사관이 해외부동산 취득 자료를 원화로 환산해 따로 검토합니다.

송금 사유를 증여 송금으로 적었다면 국세청은 실제 증여에 해당하는지와 증여세 신고 여부를 함께 검토하고, 사업자 자녀의 고액 유학비 송금은 회사 자금이 쓰였는지도 함께 봅니다. 해외부동산을 자녀 이름으로 사면서 부모가 돈을 보냈다면, 자녀의 자금출처 문제로 이어질 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 반대로 국내 대출이나 국내 부동산 처분 대금으로 취득자금을 마련했다면, 그 대출 계약서와 처분 계약서, 송금까지 이어지는 계좌 흐름을 한 묶음으로 보관해 두는 것이 소명 요구에 대비하는 가장 확실한 방법입니다. 분석표가 원천을 자동으로 잡아 주지 않는 현지 대출이나 현지 소득으로 산 부분은 현지 계약서와 입금 기록이 있어야 설명할 수 있습니다.

상속세 조사 때 해외부동산은 어떻게 찾아내나요?

국세청은 상속세 조사에서 해외재산을 반드시 확인하도록 하고, 그 방법으로 해외금융계좌 신고서, 해외부동산 취득·처분·운용 보고 목록, 외국환거래(해외 송금·수취) 내역을 조회하도록 정합니다. 국가 간 교환정보도 심리분석이나 조사 때 요청해 씁니다. 상속세 조사 중 해외금융계좌나 해외부동산 명세 미제출이 드러났는데 과태료를 부과하지 않아 감사 지적을 받은 사례가 있어, 국세청은 과태료 부과를 적극 검토하라고 강조합니다.

해외로 이주한 가족도 국내 재산이 있으면 관리 대상이 됩니다. 국세청은 매년 6월 1일 기준으로 국내 재산 1억원 이상을 가진 해외이주자에 대해 본인과 배우자, 직계존비속의 국내 재산과 소득, 신용카드 사용, 해외 송금·수취 내역을 해마다 모아 조회할 수 있도록 하고 있습니다. 해외에 산다고 국내 재산과 송금 기록이 보이지 않는 것은 아닙니다. 상속인이 피상속인의 해외부동산을 알지 못했다면 피상속인의 해외 송금 내역과 현지 계좌 정보부터 확인해 신고에 넣어야 합니다. 이 관리 기준금액은 추후 변동될 수 있습니다.

해외부동산 보유자의 점검 순서

• 의무 확인 - 물건별 취득가액과 처분가액을 원화로 환산해 2억원 기준과 비교하고, 제출하지 않은 연도를 확인합니다.
• 자료 수집 - 취득 신고서와 송금 영수증, 현지 매매계약서, 등기 서류, 임대 계약과 임대료 입금 내역, 처분 계약서를 모읍니다.
• 세금 정리 - 임대소득 종합소득세, 처분 양도소득세, 외국납부세액공제, 자녀 명의 취득이면 증여세 신고 여부를 점검합니다.
• 명세서 제출 - 빠진 연도를 포함해 해외부동산등명세를 내고, 현지 계좌 잔액이 5억원을 넘은 달이 있으면 해외금융계좌 신고도 함께 검토합니다.
• 소명 대비 - 소명 요구를 받으면 90일 안에 취득자금의 국내 원천을 증빙으로 정리하고, 필요하면 기한 연장을 신청합니다.

여기까지는 일반적인 기준이고, 공동 명의 취득, 현지 대출, 법인을 통한 보유처럼 구조가 복잡하면 제출 의무자와 취득가액 계산이 달라집니다. 현지 국가의 세법과 정보교환 범위, 현지에서 이미 낸 세금까지 함께 보아야 하므로 사안마다 판단이 달라집니다. 법무법인 윤성은 해외재산 관련 세무 대응과 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 해외부동산 명세서는 매년 내야 하나요?
  취득가액이 2억원 이상이면 취득한 해뿐 아니라 보유하는 동안 해마다 과세기간 종료일 현재 보유현황과 투자운용(임대) 명세를 내야 합니다. 처분한 해에는 처분 명세를 냅니다. 기한은 개인의 경우 다음 해 6월 30일입니다.
• 부부 공동 명의로 샀다면 누가 내나요?
  명세서 제출 의무는 해외부동산을 취득해 보유하거나 처분한 거주자에게 있으므로 공동 소유자 각자가 의무자인지 검토해야 합니다. 취득가액 2억원 기준을 지분별로 볼지 전체로 볼지는 시행령 등 세부 기준을 확인해야 하므로 미리 세무서에 확인하는 것이 좋습니다. 서식에는 공동 소유 여부를 적는 칸이 있습니다.
• 기한을 놓쳤는데 지금 내도 과태료가 나오나요?
  기한까지 내지 않은 것만으로 과태료 대상이 될 수 있지만, 기한까지 제출이 불가능했다고 인정되는 등 부득이한 사유가 있으면 부과하지 않습니다. 과세당국의 보완 요구를 받으면 60일 안에 내야 하고, 이를 지키지 않으면 별도로 과태료 대상이 됩니다. 늦었더라도 요구를 받기 전에 내는 편이 유리합니다.
• 취득자금 출처 소명은 어느 정도까지 해야 하나요?
  소명을 요구받은 금액의 80% 이상을 소명하면 전액을 소명한 것으로 봅니다. 외국환거래법에 따라 신고한 금액은 소명 대상에서 빠집니다. 소명하지 못한 금액에는 20%의 과태료가 붙고, 증여세 등 과세 검토로 이어질 수 있습니다.
• 해외부동산 임대소득도 국내에 신고해야 하나요?
  거주자의 국외 임대소득은 국내 종합소득세 신고 대상입니다. 현지에서 낸 세금은 외국납부세액공제를 검토할 수 있습니다. 명세서에 임대소득 신고 여부를 적게 되어 있어 신고 누락이 바로 드러납니다.
• 외국 정부가 보낸 정보만으로 세금이 나오나요?
  국세청은 교환받은 자료를 곧바로 과세 근거로 쓰지 말고 납세자 소명이나 추가 정보교환으로 근거 서류를 확보하도록 정합니다. 정보에 이름이 올랐더라도 실제 소유와 자금 출처를 설명할 기회가 있습니다. 소명 요청을 받으면 계좌와 거래 자료를 정리해 응하십시오.
• 해외부동산 대금을 부모님이 보내 주셨다면요?
  부모가 자녀 명의 해외부동산 취득자금을 보냈다면 자녀가 그 돈을 증여받은 것으로 볼 수 있어 증여세 신고 여부를 검토해야 합니다. 송금 사유를 무엇으로 적었는지와 실제 자금 흐름이 함께 확인됩니다. 차용이라면 차용 계약과 상환 기록을 갖춰야 합니다.

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