세금

해외 부동산 양도차익에 환율이 오른 부분도 세금이 붙나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

네, 해외 부동산 양도차익에는 환율이 오른 부분도 원칙적으로 포함됩니다. 양도가액과 취득가액을 각각 받은 날과 지급한 날의 환율로 원화 환산해 계산하기 때문입니다. 다만 현지에서 외화를 빌려 산 집이라면 그 외화 차입금에서 생긴 환차익은 양도소득에서 뺍니다.

네, 해외 부동산 양도차익에는 환율이 오른 부분도 원칙적으로 포함됩니다. 양도가액과 취득가액을 각각 받은 날과 지급한 날의 환율로 원화 환산해 계산하기 때문입니다. 다만 현지에서 외화를 빌려 산 집이라면 그 외화 차입금에서 생긴 환차익은 양도소득에서 뺍니다.

환율이 오른 부분이 왜 양도차익에 들어가나요?

국외자산 양도차익은 원화로 계산합니다. 시행령은 양도가액과 필요경비를 받거나 지출한 날 현재 기준환율이나 재정환율로 환산하도록 정합니다. 취득가액은 산 날의 환율, 양도가액은 판 날의 환율을 적용합니다.

그래서 현지 가격이 그대로여도 환율이 오르면 원화 양도차익이 생깁니다. 예를 들어 50만 달러에 산 집을 같은 50만 달러에 팔았다고 해 보겠습니다. 살 때 환율이 1,100원, 팔 때 1,400원이라면 원화로는 1억 5천만원의 차익이 생깁니다. 외화로는 이익이 없어도 한국 양도소득세 대상입니다. 이 차익에서 250만원을 빼고 기본세율을 적용하면 산출세액은 약 3,619만원입니다.

반대로 환율이 내리면 외화로 이익이 나도 원화로는 손실이 될 수 있습니다. 이때는 원화 기준 양도차손으로 봅니다. 결국 한국 세금은 현지 가격 변동과 환율 변동을 함께 반영한 결과에 매겨집니다.

장기할부로 사고판 경우에는 시행령이 정한 양도일과 취득일을 대금 수령일과 지급일로 봅니다. 계약금, 중도금, 잔금 날짜가 길게 나뉘었다면 어느 날짜 환율을 쓰는지 따로 확인해야 합니다.

외화 대출로 산 집은 무엇이 다른가요?

현지에서 외화를 빌려 집을 샀다면 그 차입금에서 생긴 환차익은 양도소득에서 뺍니다. 소득세법은 국외에서 외화를 빌려 취득한 자산의 양도소득을 따로 봅니다. 그 소득에 외화차입금 환차익이 섞여 있으면 그 부분을 양도소득 범위에서 뺍니다.

이 규정은 대법원 판결로 먼저 정리된 쟁점이었습니다. 캐나다 주택을 현지 대출로 사서 팔고 대금 일부로 대출을 갚은 사안이었습니다. 원심은 대출 잔액에 해당하는 양도대금의 환차익을 양도차익에서 빼야 한다고 보았고 대법원이 이를 수긍했습니다. 대법원은 양도대금의 환차익만 반영하고 외화로 갚을 대출의 환차손을 무시하면 안 된다고 보았습니다. 그렇게 계산하면 실제로 늘지 않은 소득에 과세하게 되어 응능과세 원칙에 어긋난다는 것입니다.

이 판결은 개정 전 법률이 적용된 사안입니다. 현행 법률은 단서를 두어 외화차입금 환차익 제외를 명문으로 정하고 있습니다. 그래서 지금은 판례를 끌어오지 않아도 조문만으로 제외를 주장할 수 있습니다. 다만 제외할 금액을 계산할 책임은 신고하는 납세자에게 있다는 점이 실무상 부담입니다.

대출 없이 산 집의 환차익도 빼 주나요?

아니요, 제외 대상은 외화 차입금에서 생긴 환차익입니다. 원화를 바꿔 현금으로 산 집이라면 차입금이 없으므로 환차익 전부가 양도차익에 들어갑니다. 대법원 판결도 대출 잔액에 상응하는 부분에 한정해 환차익을 뺐습니다.

대출로 일부만 샀다면 그 일부에 해당하는 환차익만 뺀다고 볼 수 있습니다. 이 계산을 직접 판단한 대법원 판결은 아직 없습니다. 예를 들어 집값의 60%를 현지 대출로 냈다면 나머지 40%에 해당하는 환차익은 과세 대상으로 남습니다. 보유 중 대출을 일부 갚았다면 남은 잔액과 상환 시점이 계산에 영향을 줍니다.

국내에서 원화 대출을 받아 외화로 바꿔 산 경우는 문언상 「국외에서 외화를 차입」한 경우가 아닙니다. 이 경우까지 제외되는지는 따로 다툼이 생길 수 있습니다. 외화를 빌린 장소와 통화, 대출 계약 당사자를 먼저 확인하는 이유입니다. 대출 명의가 배우자 등 다른 사람이라면 누구의 차입금으로 볼지도 함께 문제 됩니다.

환차익 제외는 어떻게 계산해 신고하나요?

법률은 제외할 환차익의 구체적 산식을 정해 두지 않았습니다. 대법원 사안처럼 대출 잔액을 취득 당시 환율과 상환 당시 환율로 각각 환산해 그 차이를 구하는 방식이 기본이 됩니다. 이 금액을 원화 양도차익에서 빼고 신고합니다.

계산에는 대출 약정서, 상환 내역, 상환일 환율 자료가 필요합니다. 양도대금으로 대출을 갚았다면 정산서에 상환 금액이 따로 나오도록 받아 두십시오. 근거 없이 환차익을 빼면 과소신고로 보아 가산세가 붙을 수 있습니다.

외국에서 양도소득세를 냈다면 외국납부세액공제와 필요경비 산입 가운데 하나를 고릅니다. 환차익 제외로 한국 양도소득이 줄면 외국납부세액공제 한도도 함께 줄어든다는 점을 같이 계산해야 합니다.

해외 부동산 환차익 대응 순서

• 취득·양도 날짜 확정 - 대금을 지급하고 받은 날을 확인해 각 날짜 기준환율을 찾습니다.
• 원화 양도차익 계산 - 양도가액과 필요경비를 각각 환산해 원화 차익을 구합니다.
• 차입금 확인 - 현지 외화 대출 여부와 취득 당시 금액, 상환일, 잔액을 정리합니다.
• 환차익 제외 계산 - 차입금 잔액에서 생긴 환차익을 계산해 차익에서 뺍니다.
• 예정·확정신고 - 2개월 안 예정신고와 다음 해 5월 확정신고에 계산 근거를 함께 보관합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대출의 통화와 차입 장소, 상환 시점에 따라 빼 주는 환차익이 달라집니다. 법무법인 윤성은 국외자산 양도차익 산정과 환차익 제외 경정청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 어느 환율을 써야 하나요?
  외국환거래법에 따른 기준환율이나 재정환율을 씁니다. 양도가액은 받은 날, 취득가액과 필요경비는 지출한 날의 환율로 각각 환산해 원화로 계산합니다.
• 이미 환차익 전부에 세금을 냈다면 돌려받을 수 있나요?
  외화 차입금 환차익이 포함됐다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 대출 약정서와 상환 내역으로 제외 금액을 증명해야 합니다.
• 대출을 양도 전에 다 갚았으면 어떻게 되나요?
  양도 전에 갚은 대출은 양도대금과 연결되지 않아 계산이 달라질 수 있습니다. 법률은 산식을 정하지 않았으므로 상환 시점별 자료를 남겨 판단을 받으십시오.
• 환율이 내려 원화로 손해가 났다면요?
  원화 기준으로 양도차손이면 낼 양도소득세가 없습니다. 이 손실은 같은 해 국내 부동산 양도차익과 합칠 수 없다는 점도 함께 알아 두어야 합니다.
• 현지에서 낸 양도세는 어떻게 반영하나요?
  외국납부세액을 산출세액에서 빼는 방법과 필요경비에 넣는 방법 중 하나를 고릅니다. 세액공제는 국외자산 양도소득 산출세액 비율로 한도가 있습니다.
• 장기보유특별공제로 환차익을 줄일 수는 없나요?
  국외자산 양도소득에는 장기보유특별공제를 적용하지 않습니다. 오래 보유해 환차익이 커졌어도 보유기간에 따른 공제로 원화 차익을 줄일 수는 없습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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