양도소득세

상속받은 해외 주택을 팔 때 취득가액, 외국 재산세 평가액으로 잡아도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

외국 정부가 재산세를 매기며 정한 평가액도 취득 당시 현황을 객관적이고 합리적으로 반영했다면 해외 부동산 양도세의 취득가액(시가)이 될 수 있습니다. 대법원 2020두48215 판결로 취득가액 결정 순서와 다투는 방법, 신고·불복 기한을 정리했습니다.

네, 외국 정부가 재산세를 매기며 정한 평가액도 취득 당시 현황을 객관적이고 합리적으로 반영했다면 취득가액(시가)으로 쓸 수 있습니다. 실제 취득가액을 확인할 수 없을 때 시가를 쓰는데, 시행령이 열거한 네 가지 가액은 예시일 뿐이라는 것이 대법원 판단입니다. 열거된 가액이 아니라는 이유만으로 과세가 위법해지지는 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2019. 5. 아버지가 돌아가시며 미국에 있던 주택 두 채를 상속받았고, 상속세 신고 때 이를 빠뜨렸습니다. 2020. 3. 두 채를 팔았는데, 세무서는 2025. 9. 상속세를 고지하면서 현지 카운티가 재산세 부과를 위해 정한 평가액을 상속재산가액으로 잡았습니다. 이어 같은 금액을 취득가액으로 삼아 양도소득세도 고지했습니다. 현지 평가액은 실제 시세보다 한참 낮아 양도차익이 크게 잡혔습니다. A씨는 2025. 10. 재산세 평가액은 양도세 계산에 쓸 수 없는 값이 아니냐고 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

해외 부동산 양도세의 취득가액은 어떤 순서로 정하나요?

먼저 실제로 취득에 든 실지거래가액을 씁니다. 상속처럼 대금을 치르지 않았거나 실지거래가액을 확인할 수 없으면, 그 나라에서 취득 당시 현황을 반영한 시가를 씁니다. 시가도 산정하기 어려우면 상속세 및 증여세법의 보충적 평가방법을 준용하고, 그것이 적절하지 않으면 감정평가법인등의 평가로 정합니다.

시행령은 시가로 보는 가액으로 양도 과세 관련 외국정부 평가가액, 전후 6개월 안의 실지거래가액·감정가액·보상가액 네 가지를 듭니다. 현행 조문도 이 구조 그대로입니다. 국외자산 양도세는 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소나 거소를 둔 거주자에게만 과세되고, 장기보유 특별공제는 없습니다.

대법원은 재산세 평가액을 어떻게 판단했나요?

사안에서 피상속인은 2008년 사망했고, 상속인들은 캘리포니아주 주택 세 채를 상속세 신고에서 빠뜨렸습니다. 주택들은 2009년에 팔렸고, 세무서는 2016. 1. 주정부의 재산세 평가액(한 채는 주택담보대출금)을 상속재산가액으로 잡아 상속세를 고지했습니다. 다음 날 같은 금액을 취득가액으로 양도소득세도 고지했습니다. 원심은 재산세 평가액이 시행령 제1호의 「양도에 대한 과세와 관련한」 평가액이 아니라며 양도세를 취소했습니다.

대법원은 시행령 각 호를 예시로 보고, “재산세 과세와 관련하여 이루어진 외국정부의 평가가액도 국외자산 취득당시의 현황을 반영하여 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 것이라면 시가로 볼 수 있다.”라고 판단했습니다. 그래서 그 평가액이 시가로 볼 수 있는 값인지 심리하라며 양도세 부분을 파기환송했습니다. 상속세 부분은 피상속인을 거주자로 본 원심이 유지되었습니다.

납세자는 무엇으로 다툴 수 있나요?

다툼의 초점은 「이 평가액이 취득 당시 현황을 객관적으로 반영했는가」로 옮겨 갑니다. 재산세 평가액이 오래전 매입가에 연 상승률 상한만 더하는 방식이라면, 상속 당시 시세와 크게 다를 수 있습니다. 이런 평가 구조와 같은 시기 인근 거래가를 자료로 내면 시가로 보기 어렵다는 주장을 세울 수 있습니다.

반대로 납세자가 더 높은 취득가액을 주장하려면 상속 전후 6개월 안의 감정가액이나 인근 매매사례처럼 시행령이 예시한 가액을 갖추는 편이 유리합니다. 외국에서 낸 양도세는 세액공제나 필요경비 산입 중 하나를 골라 반영할 수 있습니다.

상속세 고지 단계에서 무엇을 함께 챙겨야 하나요?

해외 부동산을 상속받아 팔았다면 상속세의 상속재산가액과 양도세의 취득가액을 함께 보아야 합니다. 이 사건처럼 세무서가 두 세목에 같은 금액을 쓰면, 상속세 단계에서 낮은 평가액이 그대로 확정될 경우 양도세 단계에서 양도차익이 커집니다. 반대로 평가액을 높이면 상속세는 늘고 양도세는 줄어드니, 두 세액을 합쳐 유불리를 계산해야 합니다.

고지 전에 세무조사 결과 통지나 과세예고통지를 받았다면 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다. 이 단계에서 평가 자료를 내면 고지 뒤 불복보다 빠르게 정리될 수 있습니다.

해외 부동산 양도세 취득가액 대응 순서

• 취득 경위 확인 - 매입인지 상속·증여인지, 실제 취득대금을 증명할 서류가 있는지 봅니다.
• 현지 평가 구조 확인 - 재산세 평가액이 어떤 기준과 시점으로 산정됐는지 카운티 자료로 확인합니다.
• 시가 자료 확보 - 취득일 전후 6개월 안의 감정가액, 인근 매매사례를 모읍니다.
• 신고 또는 의견 제출 - 예정신고 때 근거를 붙이고, 고지 전 통지를 받았다면 의견을 냅니다.
• 불복 기한 관리 - 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심사청구나 심판청구를 합니다.

해외 부동산 거래가 국세청에 어떻게 드러나는지는 「해외부동산을 사거나 팔면 국세청은 어떻게 아나요? 해외부동산 명세서와 정보교환」에서 자세히 설명했습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 취득 경위와 현지 평가액의 산정 방식, 취득 시점 전후의 시가 자료에 따라 인정되는 취득가액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 해외 부동산 양도소득세와 상속세 신고, 과세 전 의견 제출과 조세 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 해외 부동산을 팔면 누구나 국내에 양도세를 내나요?
  양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소나 거소를 둔 거주자만 국외자산 양도소득세 대상입니다. 그 기간을 채우지 못한 거주자의 해외 부동산 양도소득은 이 규정으로 과세되지 않습니다.
• 해외 부동산도 장기보유 특별공제를 받을 수 있나요?
  받을 수 없습니다. 국외자산 양도에는 국내 양도세 규정 대부분을 준용하지만, 장기보유 특별공제는 공제하지 않는다고 따로 정하고 있습니다.
• 미국에서 낸 양도세는 국내 양도세에서 빼 주나요?
  외국에서 낸 양도소득세는 한도 안에서 산출세액에서 공제하는 방법과 필요경비에 넣는 방법 중 하나를 골라 반영할 수 있습니다. 현지 납부 증빙을 갖추어야 합니다.
• 상속받은 해외 주택의 시가를 감정평가로 정할 수 있나요?
  취득일 전후 6개월 안에 감정평가법인등이 평가한 감정가액은 시행령이 예시한 시가에 해당합니다. 시가 산정이 어려우면 보충적 평가방법을 쓰고, 그것도 적절하지 않으면 감정평가로 정합니다.
• 상속세에서 정한 금액이 양도세 취득가액에 그대로 쓰이나요?
  이 사건에서는 세무서가 상속재산가액과 같은 금액을 취득가액으로 썼습니다. 다만 대법원은 그 금액이 취득 당시 현황을 반영한 시가인지 따져 보라고 했으므로, 평가 방식에 따라 다툴 여지가 있습니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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