세금

해외 부동산 양도세 계산 때 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

아니요, 해외 부동산 양도소득세에는 장기보유특별공제를 적용하지 않습니다. 소득세법은 국외자산 양도에 국내 양도소득 규정을 준용하면서 장기보유특별공제는 공제하지 않는다고 따로 정해 두었습니다. 20년을 보유해도 양도차익 전체에 기본세율로 과세됩니다.

아니요, 해외 부동산 양도소득세에는 장기보유특별공제를 적용하지 않습니다. 소득세법은 국외자산 양도에 국내 양도소득 규정을 준용하면서 장기보유특별공제는 공제하지 않는다고 따로 정해 두었습니다. 20년을 보유해도 양도차익 전체에 기본세율로 과세됩니다.

해외 부동산은 왜 장기보유특별공제가 없나요?

국외자산 양도소득세는 소득세법 제118조의2부터 제118조의8까지의 별도 규정으로 계산합니다. 제118조의8은 양도소득금액을 정하는 제95조를 준용하면서도 단서로 장기보유특별공제액은 공제하지 않는다고 정했습니다. 법률이 명시적으로 배제한 것이어서 해석으로 넓힐 여지가 없습니다.

국내 토지와 건물은 3년 이상 보유하면 양도차익의 6%부터 공제를 받습니다. 15년 이상이면 30%까지 늘어나고, 1세대 1주택은 보유와 거주 기간을 합쳐 최대 80%입니다. 같은 차익이라도 국내 자산이면 크게 줄어들 금액이 해외 자산에서는 그대로 남습니다.

예를 들어 15년 보유한 해외 아파트의 원화 양도차익이 5억원이라고 해 보겠습니다. 국내 일반 부동산이었다면 30%인 1억 5천만원을 빼고 3억 5천만원에 과세합니다. 해외 아파트는 5억원에서 기본공제 250만원만 빼고 4억 9,750만원에 과세합니다. 기본세율을 적용하면 산출세액은 약 1억 7,306만원입니다. 같은 차익이 국내 부동산이었다면 약 1억 1,306만원이어서 6천만원 가까이 차이가 납니다. 지방소득세까지 더하면 차이는 더 커집니다.

단기 보유 중과세율도 적용되지 않나요?

네, 국외자산 양도소득세는 보유기간과 관계없이 종합소득 기본세율 6%에서 45%를 적용합니다. 국내 주택을 1년 안에 팔면 70%, 2년 안에 팔면 60%를 매기는 단기 세율이 국외자산에는 없습니다. 조정대상지역 다주택 중과도 국내 주택에만 적용됩니다.

결국 국외자산은 보유기간이 세율에도 공제에도 영향을 주지 않습니다. 짧게 보유하면 국내보다 유리하고, 오래 보유하면 국내보다 불리해지는 구조입니다. 예를 들어 해외 주택을 1년 안에 팔아 1억원 차익이 났다면 기본세율로 약 1,869만원입니다. 같은 국내 주택이라면 70% 단기 세율이 적용되어 6천만원이 넘습니다.

국외자산 세율 조항이 준용하는 세율 조정 규정은 국내 지정지역의 비사업용 토지 등에 관한 것입니다. 해외 소재 부동산이 이 지정 대상이 되는 경우는 상정하기 어렵습니다.

오래 보유한 해외 부동산은 세금을 줄일 방법이 없나요?

장기보유특별공제 대신 필요경비와 공제 항목을 빠짐없이 챙기는 것이 핵심입니다. 취득가액 실거래 자료, 리모델링 같은 자본적 지출, 중개수수료 같은 양도비를 모두 원화로 환산해 빼야 합니다. 오래된 자산일수록 자료가 흩어져 있어 빠뜨리기 쉽습니다. 취득 당시 실거래 자료를 찾지 못하면 현지 취득 당시 시가로 계산할 수 있지만 다툼이 생기기 쉽습니다.

현지에서 외화 대출로 샀다면 대출 잔액에서 생긴 환차익을 양도차익에서 뺄 수 있습니다. 현지에 낸 양도세는 세액공제나 필요경비 산입 가운데 유리한 쪽을 고릅니다. 부부 공동명의라면 각자 기본공제 250만원을 받고 누진세율도 각자 적용합니다. 5억원 차익을 반씩 나누면 높은 세율 구간에 덜 걸려 합계 세액이 줄어듭니다. 다만 매각 직전 배우자에게 지분을 넘기는 방식은 증여세와 부당행위 문제를 함께 따져야 합니다.

상속받은 해외 부동산이라면 취득가액은 상속 당시 시가입니다. 「상속받은 해외 주택을 팔 때 취득가액, 외국 재산세 평가액으로 잡아도 되나요?」에서 이 쟁점을 다루었습니다. 취득가액이 높게 인정될수록 양도차익이 줄어듭니다.

한국 거주 기간이 짧으면 결론이 달라지나요?

국외자산 양도소득세는 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소나 거소를 둔 거주자에게만 과세됩니다. 이 요건을 채우지 못하면 장기보유특별공제 문제 이전에 한국 과세 대상이 아닙니다. 해외에서 오래 산 뒤 귀국한 경우에는 귀국 시점부터 5년이 지났는지를 먼저 봅니다.

5년 요건은 보유기간이 아니라 국내 거주 기간이고, 합계가 아니라 계속된 기간입니다. 해외 부동산을 30년 보유했어도 귀국한 지 3년이라면 한국 양도소득세가 없습니다. 반대로 국내에 계속 살며 해외 부동산을 보유했다면 보유기간과 관계없이 과세됩니다. 귀국 뒤 매각을 미루다 계속 거주 5년이 지나면 그때부터 과세 대상이 됩니다. 귀국한 날을 기준으로 5년이 되는 날짜를 미리 계산해 두십시오.

해외 부동산 장기 보유 양도 대응 순서

• 거주 요건 확인 - 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소나 거소를 두었는지 확인합니다.
• 필요경비 자료 수집 - 취득, 개량, 양도 비용 증빙을 모으고 지출일 환율로 환산합니다.
• 환차익 제외 검토 - 현지 외화 대출이 있었다면 대출 잔액 환차익을 계산합니다.
• 외국 세금 비교 - 세액공제와 필요경비 산입 중 유리한 방법을 고릅니다.
• 예정신고 - 장기보유특별공제를 빼고 계산한 세액으로 2개월 안에 신고합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 국내 거주 기간과 필요경비 증빙, 외화 대출 여부에 따라 해외 부동산 양도소득세가 달라집니다. 법무법인 윤성은 국외자산 양도소득세 계산과 경정청구 검토를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 해외 부동산을 국내 1세대 1주택처럼 80% 공제받을 수는 없나요?
  없습니다. 국외자산은 장기보유특별공제를 공제하지 않으므로 1세대 1주택 공제율도 적용되지 않습니다. 1세대 1주택 비과세 역시 국내 주택만 대상입니다.
• 해외 토지도 장기보유특별공제가 없나요?
  네, 토지와 건물 모두 국외자산이면 장기보유특별공제를 적용하지 않습니다. 국외자산 양도소득 전체에 대한 준용 규정의 단서이기 때문에 자산 종류를 가리지 않습니다.
• 장기보유특별공제를 넣어 신고했다면 어떻게 되나요?
  공제가 부인되어 차액 세액과 과소신고가산세, 납부지연가산세가 붙을 수 있습니다. 고지 전에 수정신고하면 경과 기간에 따라 과소신고가산세가 감면됩니다.
• 현지 감가상각으로 줄어든 취득가액도 그대로 쓰나요?
  한국 국외자산 양도차익은 소득세법 기준 취득가액으로 계산합니다. 현지에서 임대소득 계산 때 감가상각한 금액이 있다면 한국 기준 취득가액에 어떻게 반영할지 따로 확인해야 합니다.
• 기본공제 250만원은 국내 부동산 공제와 별개인가요?
  네, 국외자산 양도소득 기본공제 연 250만원은 국내 부동산 양도소득 기본공제와 따로 적용됩니다. 같은 해에 국내외 부동산을 둘 다 팔았다면 각각 받습니다.
• 보유 중 현지에서 낸 재산세도 필요경비가 되나요?
  보유 중 낸 재산세는 자산 취득이나 가치 증가를 위한 비용이 아니어서 양도차익의 필요경비로 보기 어렵습니다. 임대소득이 있었다면 그 소득 계산에서 따로 검토합니다.

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