양도소득세

보유 2년 채운 집도 해외 근무로 출국 후 2년 넘기면 비과세가 안 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 1년 이상 해외 근무로 세대 전원이 출국한 뒤 2년이 지나 비거주자인 상태로 집을 팔면 출국 전에 보유 2년을 채웠더라도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없습니다. 소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 다목은 출국일부터 2년 안의 양도만 특례로 인정하고, 일반 비과세는 거주자인 1세대를 전제로 합니다. 출국일부터 2년이 되는 날과 잔금일을 먼저 대조해 보십시오.

국내에서 보유 2년을 채웠으니 언제 팔아도 비과세라고 믿고 매도를 미룰 일은 아닙니다. 출국 뒤 비거주자가 되면 1세대 1주택 비과세의 전제가 흔들리므로, 출국일부터 2년이 언제 끝나는지부터 계산합니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2019년에 산 아파트에서 가족과 살다가 2023년 3월 회사의 해외 법인으로 3년 파견 발령을 받아 세대 전원이 출국했습니다. 집은 전세를 놓았고, 2025년 6월 출국 2년 3개월째에 귀국하지 않은 상태로 약 9억원에 팔았습니다. 국내에서 4년 가까이 보유했으니 비과세라고 생각해 신고하지 않았는데, 세무서에서 양도소득세 해명 안내를 받고 비과세가 안 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

출국 후 2년이 지나 팔면 비과세가 안 되나요?

네, 1년 이상 국외 근무로 세대 전원이 출국한 뒤 2년이 지나 비거주자인 상태로 집을 팔면 출국 특례도 일반 1세대 1주택 비과세도 받을 수 없습니다. 출국 전에 보유 2년을 채웠더라도 결론은 같습니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제2호 다목은 1년 이상 계속해 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국한 경우, 출국일 현재 1주택을 보유하고 출국일부터 2년 안에 양도하면 보유기간과 거주기간 제한 없이 비과세를 적용합니다. 2년이 지나면 이 특례는 적용되지 않습니다.

일반 비과세로 돌아가도 결론은 바뀌지 않습니다. 1세대 1주택 비과세의 1세대는 거주자와 그 배우자를 중심으로 한 가족 단위이고, 국내에 주소나 183일 이상 거소가 없는 사람은 거주자가 아닙니다.

출국 특례는 어떤 요건을 갖춰야 하나요?

출국 특례를 받으려면 1년 이상 국외거주가 필요한 근무나 취학, 세대 전원의 출국, 출국일 현재 1주택 보유, 출국일부터 2년 안의 양도가 모두 맞아야 합니다. 이 요건을 갖추면 국내 보유기간이 짧아도 비과세를 받을 수 있습니다.

• 국외거주 필요 - 파견 명령서나 해외 근무 발령문에 1년 이상 근무가 드러나야 합니다.
• 세대 전원 출국 - 일부 세대원이 국내에 남으면 이 특례로 보기 어렵습니다.
• 출국일 현재 1주택 - 출국할 때 다른 주택이 없어야 합니다.
• 양도 시점 - 출국일부터 2년 안에 잔금을 받아 양도를 마쳐야 합니다.
• 증빙 - 재직증명서 등 근무 사실을 보여 주는 서류와 주민등록표 등본으로 확인합니다.

양도일은 원칙적으로 잔금을 받은 날입니다. 출국 2년이 되기 직전에 계약만 하고 잔금을 그 뒤로 미루면 기한을 넘기게 되니 잔금일을 기한 안으로 잡습니다.

국외 근무 중 비과세를 놓치면 세금은 얼마나 달라지나요?

비과세를 받지 못하면 양도차익 전체에 양도소득세가 붙습니다. 양도가액이 12억원 이하라도 비과세 혜택이 없으므로 일반 세율로 계산하고, 신고하지 않았다면 무신고가산세가 더해집니다.

신고기한까지 신고하지 않으면 무신고납부세액의 100분의 20을 무신고가산세로 냅니다. 해명 안내를 받은 단계라도 세무서가 결정해 통지하기 전이라면 기한 후 신고로 가산세 일부를 줄일 수 있습니다.

귀국 후에 팔면 다시 비과세를 받을 수 있나요?

해외 근무를 마치고 세대 전원이 귀국해 거주자가 된 뒤 양도하면 그 양도일을 기준으로 1세대 1주택 요건을 다시 따집니다. 귀국 일정이 정해져 있다면 출국 2년을 넘겨 비거주자로 파는 것보다 귀국 후 양도가 나은지 비교합니다.

다만 귀국 후 보유기간과 거주기간을 어떻게 셀지는 취득 당시 조정대상지역 여부와 귀국 전후 사정에 따라 달라지므로 따로 확인해야 합니다.

해외 근무 출국 후 주택 양도 대응 순서

• 기한 계산 - 출국일을 여권과 출입국 기록으로 확인하고 출국일부터 2년이 되는 날을 적어 둡니다.
• 잔금일 조정 - 기한 안에 팔 수 있다면 잔금일을 그 안으로 잡습니다. 넘길 수밖에 없다면 귀국 후 양도와 세액을 비교합니다.
• 신고 - 과세 대상이면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 예정신고합니다. 비거주자도 같은 방법으로 신고합니다.
• 기한 후 신고 - 신고를 놓쳤다면 세무서가 결정해 통지하기 전에 기한 후 신고를 해 가산세 부담을 줄입니다.
• 불복 검토 - 출국일 계산이나 세대 전원 출국 여부에 다툼이 있으면 결과 통지 후 30일 안에 과세전적부심사를, 납부고지서를 받은 뒤 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 파견 중 일시 귀국이 잦았거나 배우자 일부만 출국한 경우에는 출입국 기록과 체류 사정을 보고 거주자 여부를 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 비거주자 양도소득세와 1세대 1주택 비과세 부인에 대한 과세전적부심사와 심판청구 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 출국 2년 기한은 계약일 기준인가요?
  양도일은 원칙적으로 대금을 청산한 날, 즉 잔금일입니다. 출국 2년이 되기 전에 계약했더라도 잔금을 2년 뒤에 받으면 기한을 넘긴 것이 되므로 잔금일을 기한 안으로 잡아야 합니다.
• 배우자는 국내에 남아도 되나요?
  출국 특례는 세대 전원이 출국하는 경우에 적용됩니다. 배우자나 자녀 일부가 국내에 남아 계속 산다면 이 특례로 보기 어렵고, 남은 세대원 기준으로 일반 요건을 따로 검토해야 합니다.
• 6개월 해외 출장도 특례 대상인가요?
  아니요. 1년 이상 계속해 국외거주를 필요로 하는 근무나 취학이어야 합니다. 파견 명령서나 근로계약서에 정한 근무기간이 1년 이상인지 먼저 확인하고, 그 서류를 신고 때 증빙으로 냅니다.
• 출국할 때 집이 두 채였다면요?
  출국 특례는 출국일 현재 1주택을 보유한 경우에만 적용됩니다. 출국할 때 이미 2주택이었다면 이 특례로 비과세를 받을 수 없고, 일시적 2주택 등 다른 특례 요건을 따로 검토해야 합니다.
• 비거주자는 누구를 말하나요?
  국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인이 거주자이고, 거주자가 아닌 개인이 비거주자입니다. 가족 전원이 해외로 나가 국내 생활 근거가 없어지면 비거주자로 보게 되는 경우가 많습니다.
• 신고를 안 했다면 가산세는 얼마인가요?
  부정행위가 아닌 무신고는 무신고납부세액의 100분의 20이 가산세입니다. 세무서가 결정해 통지하기 전에 기한 후 신고를 하면 지난 기간에 따라 가산세 감면을 받을 수 있으니 서두르는 편이 낫습니다.
• 과세가 맞지 않다고 보면 어떻게 다투나요?
  세무조사 결과 통지나 과세예고통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다. 납부고지서를 받은 뒤에는 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 제기할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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