세금

해외에 집이 있어도 국내 집은 1세대 1주택 비과세를 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

네, 해외에 집이 있어도 국내에 집이 한 채뿐이면 국내 집은 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 비과세 요건은 양도일 현재 국내에 1주택을 보유한 경우로 정해져 있어 외국 주택은 주택 수에 넣지 않습니다. 다만 양도하는 사람이 거주자여야 하고, 해외 집 때문에 거주자 판정이 흔들리지 않는지 함께 보아야 합니다.

네, 해외에 집이 있어도 국내에 집이 한 채뿐이면 국내 집은 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 비과세 요건은 양도일 현재 국내에 1주택을 보유한 경우로 정해져 있어 외국 주택은 주택 수에 넣지 않습니다. 다만 양도하는 사람이 거주자여야 하고, 해외 집 때문에 거주자 판정이 흔들리지 않는지 함께 보아야 합니다.

해외 집은 왜 주택 수에 들어가지 않나요?

1세대 1주택 비과세의 기준이 「국내에」 있는 주택이기 때문입니다. 이 점을 직접 판단한 대법원 판결은 아직 없지만 시행령 문언이 분명합니다. 소득세법 시행령은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 보유기간이 2년 이상인 경우를 비과세 대상으로 정합니다. 조정대상지역에서 취득한 주택은 거주기간 2년 요건도 채워야 합니다.

그래서 국내에 집 한 채, 미국에 집 한 채를 가진 거주자가 국내 집을 팔면 국내 1주택으로 봅니다. 해외 집을 먼저 팔거나 처분할 필요가 없습니다. 일시적 2주택 특례처럼 기간을 맞출 필요도 생기지 않습니다.

1세대에는 같은 주소에서 생계를 같이하는 배우자와 가족이 포함됩니다. 해외 근무로 일시 퇴거한 가족도 세대원입니다. 배우자가 국내에 집을 따로 가졌다면 그 집이 주택 수에 들어가지만, 배우자의 해외 집은 들어가지 않습니다.

양도가액이 12억원을 넘는 고가주택이라면 12억원 초과 부분에는 비과세가 적용되지 않습니다. 해외 집 보유 여부와 관계없이 국내 주택 기준으로 계산합니다. 초과 부분에는 거주자라면 장기보유특별공제가 적용되어 세 부담이 줄어듭니다.

해외 집 때문에 비거주자로 판정되면 어떻게 되나요?

비거주자로 판정되면 국내 집 한 채만 있어도 원칙적으로 1세대 1주택 비과세를 받지 못합니다. 비거주자의 국내 부동산 양도소득은 거주자와 같은 방법으로 과세하되, 1세대 1주택 비과세는 시행령이 정한 예외에만 허용합니다. 해외이주나 1년 이상 국외 근무로 세대 전원이 출국하고 출국일부터 2년 안에 파는 경우가 그 예외입니다.

해외 집에 배우자와 자녀가 살고 본인도 대부분 해외에 머문다면 국내 주소가 없다고 볼 근거가 커집니다. 해외 집은 주택 수에는 안 들어가지만 생활 근거를 판단하는 자료로는 쓰입니다. 그래서 해외 집 보유가 거주자 판정을 통해 간접적으로 비과세를 막을 수 있습니다.

반대로 가족이 국내에 살고 본인 직장과 주요 자산이 국내에 있다면 해외 집이 있어도 거주자로 볼 가능성이 높습니다. 양도일 현재 상황으로 판단하므로 매각 전에 거주 근거를 정리해 두십시오.

해외 집 임대소득도 비과세인가요?

아니요, 해외 집을 세놓아 받은 임대소득은 국내 1주택 여부와 관계없이 과세됩니다. 1주택 소유자의 주택임대소득 비과세 규정은 국외에 있는 주택의 임대소득을 명시적으로 제외합니다. 국내에 집이 한 채뿐이어도 해외 집 월세는 종합소득세 신고 대상입니다.

양도소득세와 임대소득세가 해외 집을 다르게 다루는 셈입니다. 양도세 비과세 판단에서는 주택 수에 넣지 않지만, 임대소득 과세에서는 국외 주택이라는 이유로 비과세에서 뺍니다. 두 결론을 섞어 판단하면 신고를 빠뜨리기 쉽습니다.

해외 집을 나중에 팔 때는 국외자산 양도소득세가 따로 과세되고 1세대 1주택 비과세도 적용되지 않습니다. 「이민 가면서 집을 팔면 2년 보유를 못 채워도 1세대 1주택 비과세가 되나요?」처럼 국내 집 비과세 특례와 해외 집 과세는 별개로 보아야 합니다.

국내 집을 팔기 전에 무엇을 맞춰 보아야 하나요?

세대 전체의 국내 주택 수, 보유기간과 거주기간, 양도일 현재 거주자 여부의 세 가지입니다. 해외 집 보유 사실은 이 가운데 거주자 판정에만 영향을 줍니다. 해외 근무 중이라면 가족이 함께 출국했는지, 귀국 계획이 있는지를 함께 정리합니다. 예를 들어 본인만 해외 법인에 파견되고 배우자와 자녀가 국내 집에 산다면 거주자로 볼 가능성이 높습니다. 이때는 해외에 산 집이 있어도 국내 집을 팔 때 비과세 요건을 그대로 따집니다. 반대로 가족 전부가 해외 집으로 옮겼다면 출국 특례 기간 안에 파는지가 결론을 가릅니다.

해외 근무로 세대 전원이 출국한 경우라면 출국일부터 2년 안에 팔아야 보유기간 요건 없이 비과세를 받을 수 있습니다. 「해외 근무로 가족 모두 출국하면 2년 안 된 집도 비과세되나요?」에서 이 특례를 다루었습니다. 이 기간을 넘기면 비거주자 상태에서의 양도가 되어 비과세가 막힐 수 있습니다.

해외 집 보유자 국내 집 양도 대응 순서

• 국내 주택 수 확인 - 세대원 전원의 국내 주택만 세어 1주택인지 확인합니다.
• 거주자 판정 자료 정리 - 양도일 기준 국내 가족, 직장, 체류일수를 자료로 남깁니다.
• 보유·거주 요건 점검 - 보유 2년, 조정대상지역 취득분은 거주 2년을 채웠는지 봅니다.
• 고가주택 여부 확인 - 양도가액 12억원 초과 부분의 세액을 따로 계산합니다.
• 해외 집 별도 관리 - 해외 집 임대소득 신고와 향후 양도세를 국내 집과 따로 준비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 양도일 현재 거주자 판정과 세대원의 국내 주택 보유에 따라 국내 집 비과세 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 국내외 주택을 함께 가진 거주자의 비과세 판정과 양도소득세 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 해외 집이 배우자 명의여도 국내 비과세에 영향이 없나요?
  배우자는 같은 세대원이지만 해외 집은 국내 주택 수에 들어가지 않습니다. 배우자가 국내에 다른 집을 따로 가졌는지만 확인하면 비과세 판단에 충분합니다.
• 해외 집 때문에 종합부동산세가 늘어나나요?
  종합부동산세는 국내 주택의 재산세 납세의무자에게 부과됩니다. 해외 집은 국내 재산세 대상이 아니어서 종합부동산세 계산에도 들어가지 않는다고 볼 수 있습니다.
• 외국 국적 배우자의 해외 집도 마찬가지인가요?
  국적과 관계없이 국외에 있는 주택은 국내 주택 수에 넣지 않습니다. 배우자가 같은 세대원인지는 국내 주소와 생계를 같이하는지로 따로 판단합니다.
• 해외 집을 팔고 2년 안에 국내 집을 팔면 문제가 되나요?
  해외 집 양도는 국내 주택 수와 무관하므로 국내 집 비과세 판단에 영향이 없습니다. 다만 해외 집 양도차익은 국외자산 양도소득세로 따로 신고해야 합니다.
• 양도일에 비거주자였다면 비과세를 아예 못 받나요?
  원칙적으로 받지 못합니다. 해외이주나 1년 이상 국외 근무로 세대 전원이 출국한 뒤 출국일부터 2년 안에 판 경우 등 시행령 예외만 비과세가 됩니다.
• 해외 집 월세는 언제 신고하나요?
  해외 집 임대소득은 국외원천 부동산임대소득으로 다음 해 5월 종합소득세 신고에 합산합니다. 현지에 낸 세금은 외국납부세액공제로 조정할 수 있습니다.

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