양도소득세

이민 가면서 집을 팔면 2년 보유를 못 채워도 1세대 1주택 비과세가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

됩니다. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하고, 출국일 현재 국내에 1주택만 있으며, 출국일부터 2년 안에 팔면 보유기간과 거주기간을 따지지 않고 1세대 1주택 비과세를 판단합니다. 현지에서 영주권을 받은 현지이주는 영주권을 받은 날부터 2년을 세므로 실제 출국일과 다를 수 있습니다.

1세대 1주택 비과세는 원칙적으로 2년 이상 보유해야 하고, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주도 해야 합니다. 그러나 이민으로 가족 모두가 출국하는 경우에는 집을 산 지 2년이 안 되었어도 비과세를 받을 수 있는 예외가 있습니다. 2026. 10. 12. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 이 예외에 출국일 현재 1주택과 2년 안 양도라는 조건을 붙이고 있습니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 41세로 2025. 2. 경기도의 아파트를 사서 아내, 아들과 함께 살았습니다. 2025. 10. 캐나다 영주권을 받아 해외이주신고를 마친 뒤 2026. 4. 세 식구가 모두 출국했고, 아파트는 비워 두었다가 2026. 9. 7억원에 팔기로 계약했습니다. 아파트를 산 지 1년 7개월밖에 되지 않았습니다. D씨는 2년 보유를 채우지 못해도 비과세를 받을 수 있는지, 이미 외국에 사는 상태에서 팔아도 되는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

이민으로 출국하면 어떤 요건을 갖춰야 하나요?

해외이주 예외를 적용받으려면 다음 요건을 모두 갖춰야 합니다.

• 해외이주 - 「해외이주법」에 따른 해외이주여야 합니다. 여행이나 단기 체류로 나간 것은 해당하지 않습니다.
• 세대전원 출국 - 본인과 배우자, 함께 사는 가족이 모두 출국해야 합니다.
• 출국일 현재 1주택 - 출국하는 날 국내에 집이 한 채뿐이어야 합니다.
• 2년 안 양도 - 출국일부터 2년 안에 팔아야 합니다.

이 요건을 갖추면 보유기간 2년과 거주기간 2년을 따지지 않습니다. D씨 가족은 영주권을 받아 해외이주신고를 하고 세 식구가 모두 출국했으며, 출국일에 아파트 한 채만 있었고 출국 5개월 뒤에 팔았으므로 요건을 갖춘 것으로 볼 수 있습니다.

이민이 아니라 1년 이상 국외에 머물러야 하는 유학이나 해외 근무로 세대전원이 출국하는 경우에도 같은 2년 기한의 예외가 있습니다. 다만 이때는 해외이주신고확인서 대신 재학증명서나 재직증명서로 취학·근무상 형편을 증명해야 합니다.

2년은 언제부터 세나요?

2년은 출국일부터 셉니다. 국내에서 해외이주신고를 하고 나가는 경우에는 실제로 출국한 날이 기준입니다. D씨는 2026. 4. 출국했으므로 2028. 4.까지 팔면 됩니다.

다르게 보는 경우가 「해외이주법」에 따른 현지이주입니다. 유학이나 취업 등 다른 목적으로 나갔다가 현지에서 영주권을 받은 경우에는 영주권 또는 그에 준하는 장기체류 자격을 취득한 날을 출국일로 봅니다. 예를 들어 2023. 3. 취업으로 출국해 2025. 6. 영주권을 받았다면 2년은 2025. 6.부터 셉니다. 실제 출국일부터 세면 이미 기한이 지난 것처럼 보이므로 이 차이를 꼭 확인해야 합니다.

2년이 지난 뒤에 팔면 이 예외가 적용되지 않으므로 원칙대로 2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주 요건을 따집니다. 외국에 사는 상태에서 이 요건을 새로 채우기는 어려우므로, 기한 안에 매매를 마치도록 일정을 잡아야 합니다.

가족 일부가 남거나 집이 두 채면 어떻게 되나요?

예외는 세대전원이 출국한 경우에만 적용됩니다. 배우자나 자녀가 국내에 남아 같은 세대를 유지하고 있다면 해외이주 예외를 적용받기 어렵습니다. 성인 자녀가 국내에 남는다면 출국 전에 그 자녀가 별도 세대를 이룰 수 있는지부터 따져야 합니다.

또 출국일 현재 국내에 1주택만 있어야 하고, 파는 날에도 1주택이어야 합니다. 출국할 때 집이 두 채였다면 이 예외로는 비과세를 받을 수 없으므로, 한 채를 출국 전에 정리할지 여부를 먼저 정해야 합니다. 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분의 양도차익은 과세되고 예정신고도 해야 합니다.

무엇으로 이민 사실을 증명하나요?

해외이주 예외에 해당하는지는 주민등록표등본과 함께 외교부장관이 발급하는 해외이주신고확인서로 확인합니다. 현지이주라면 현지이주확인서나 거주여권 사본으로 확인합니다. 출국 전에 이 서류를 미리 받아 두지 않으면 외국에서 다시 발급받기가 번거로울 수 있습니다.

세무서는 실무상 출입국 기록으로 가족 전원의 출국일과 이후 입국 여부를 함께 대조합니다. 출국 뒤 가족 중 누군가 국내에 돌아와 오래 머물렀다면 세대전원 출국인지 다시 문제 될 수 있으므로, 가족별 출입국 기록을 정리해 두는 것이 좋습니다.

매매계약과 등기는 외국에서도 위임장으로 진행할 수 있습니다. 다만 양도일은 원칙적으로 대금을 청산한 날이고, 그 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일이므로, 계약일만 2년 안에 있다고 안심하지 말고 잔금일까지 기한 안에 있는지 확인해야 합니다.

해외이주 주택 양도 대응 순서

• 이주 형태 확인 - 해외이주신고를 하고 출국하는지, 현지에서 영주권을 받는 현지이주인지 확인합니다.
• 출국일 확정 - 출국일 또는 영주권 취득일을 기준으로 2년 기한을 달력에 적어 둡니다.
• 주택 수와 세대 확인 - 출국일과 양도일에 국내 주택이 한 채뿐인지, 가족 모두 출국하는지 확인합니다.
• 증빙 준비 - 해외이주신고확인서나 현지이주확인서, 주민등록표등본, 출입국 기록을 준비합니다.
• 소명과 불복 - 비과세가 부인되어 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를, 고지 후에는 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이주 형태와 출국일, 가족 전원의 출국 여부, 출국 당시 주택 수에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 법무법인 윤성은 해외이주·국외전출 관련 양도소득세 검토와 비과세 부인 처분에 대한 소명, 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 이민 가면 집을 산 지 1년밖에 안 돼도 비과세가 되나요?
  「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하고 출국일 현재 1주택이며 출국일부터 2년 안에 팔면 보유기간과 거주기간을 따지지 않습니다. 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분은 과세됩니다.
• 외국에 나간 뒤에 팔아도 되나요?
  네, 이 예외는 출국일부터 2년 안에 파는 경우를 정한 것이므로 출국 뒤에 팔아도 요건을 갖추면 됩니다. 다만 출국일 현재와 양도일 현재 모두 국내에 집이 한 채뿐이어야 하고, 잔금일이 기한 안이어야 합니다.
• 유학 갔다가 현지에서 영주권을 받았으면 언제부터 세나요?
  「해외이주법」에 따른 현지이주는 영주권 또는 그에 준하는 장기체류 자격을 취득한 날을 출국일로 봅니다. 실제로 나간 날이 아니라 영주권을 받은 날부터 2년을 세므로 기한이 남아 있을 수 있습니다.
• 성인 자녀가 국내에 남으면 안 되나요?
  예외는 세대전원이 출국한 경우에 적용되므로 같은 세대인 가족이 남아 있으면 적용받기 어렵습니다. 자녀가 별도 세대를 이룰 수 있는지 출국 전에 먼저 따져 보고 주민등록을 정리해야 합니다.
• 출국할 때 집이 두 채였다면요?
  출국일 현재 1주택을 보유한 경우에만 이 예외가 적용되므로 두 채를 가진 채 출국하면 해외이주 예외로는 비과세를 받기 어렵습니다. 출국 전에 한 채를 정리할지 먼저 검토해야 합니다.
• 어떤 서류로 이민 사실을 증명하나요?
  외교부장관이 발급하는 해외이주신고확인서와 주민등록표등본으로 확인합니다. 현지이주는 현지이주확인서나 거주여권 사본을 씁니다. 외국에서 다시 발급받기 번거로우므로 출국 전에 미리 받아 두는 것이 좋습니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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