양도소득세

집 한 채에 상속받은 집까지 있으면 상속주택을 팔 때 중과되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

아니요, 일반주택과 상속주택을 1채씩 가진 1세대가 상속받은 날부터 5년 안에 상속주택을 팔면 다주택자 양도세 중과세율이 적용되지 않습니다. 별도 세대였던 부모에게서 상속받은 주택이어야 하고, 5년이 지나면 조정대상지역 주택은 2주택 중과 대상이 될 수 있습니다. 지금은 상속개시일과 상속 당시 세대 구성부터 확인해야 합니다.

상속받은 집을 2년 이상 보유해야 단기세율을 피할 수 있다고 생각할 필요는 없습니다. 상속받은 자산의 세율용 보유기간은 돌아가신 분이 그 집을 취득한 날부터 세므로, 상속 직후에 팔아도 단기세율이 붙지 않는 경우가 많습니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2021년에 산 아파트에 살고 있습니다. 따로 사시던 아버지가 2026년 1월 돌아가시면서 아버지가 2012년부터 갖고 계시던 아파트를 F씨가 혼자 상속받았습니다. 두 집 모두 조정대상지역에 있다고 가정합니다. F씨는 2027년 하반기에 상속받은 아파트를 먼저 팔려고 하는데, 2주택자로 보아 20%p가 더해지는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상속주택을 5년 안에 팔면 왜 중과되지 않나요?

일반주택과 상속주택을 1채씩 가진 1세대가 상속받은 날부터 5년 안에 상속주택을 팔면 다주택자 중과세율을 적용하지 않습니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 1세대 1주택 특례 대상인 상속주택으로서 상속받은 날부터 5년이 지나지 않은 주택을 중과 제외 주택으로 정하고, 2주택 중과에도 이 규정을 그대로 끌어다 씁니다. 상속은 본인 뜻과 관계없이 주택 수가 늘어나는 일이어서, 처분할 시간을 5년 준 것입니다.

• 상속주택 요건 - 별도 세대였던 피상속인에게 상속받은 주택(동일 세대면 동거봉양 합가 전부터 보유한 주택만)
• 기간 - 상속개시일부터 5년 이내 양도
• 효과 - 기본세율, 보유 3년 이상이면 장기보유특별공제

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

상속받은 날부터 5년 이내에 상속주택을 팔면 중과되지 않는다고 답했습니다. 국세청 부동산납세과의 「사례로 풀어보는 양도소득세 월간 질의 TOP 100」(2022) 사례 66은, 별도 세대인 아버지가 2015년 취득한 주택을 2022년 8월 상속받은 사람이 2020년 취득한 자기 주택을 보유한 채 2024년 10월 상속주택을 팔려는 사안에서, 상속개시일부터 5년이 되는 2027년 8월 전에 팔면 기본세율을 적용한다고 정리했습니다. 함께 실린 국세청 서면인터넷방문상담5팀-498(2008. 3. 13.) 회신은 같은 원칙을 밝히면서, 상속개시일 현재 같은 세대원이던 피상속인에게서 상속받은 주택은 1세대 1주택 특례의 상속주택 규정이 적용되지 않는다고 보았습니다. 이 답변들은 별도 세대 상속과 1+1 보유를 전제로 한 것이어서, 같은 세대에서 상속받았거나 다른 주택이 더 있으면 결론이 달라집니다.

5년이 지나 팔면 어떻게 되나요?

5년이 지나 상속주택을 팔면 중과 제외에서 빠지므로, 그 주택이 조정대상지역에 있으면 2주택 중과세율이 적용될 수 있습니다. 살던 집(일반주택)도 마찬가지입니다. 기획재정부는 조세법령운용과-922(2021. 10. 28.)에서 상속받은 날부터 5년이 지난 상속주택을 가진 1세대가 조정대상지역의 일반주택을 양도하면 2주택 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제도 받을 수 없다고 해석했습니다. 다만 현행 시행령은 일반주택이 1세대 1주택 특례 요건을 모두 갖춰 비과세가 적용되는 주택이라면 중과 대상에서 빠지므로, 12억원 초과 고가주택의 과세 부분도 기본세율로 계산합니다. 보유기간 2년 이상 주택의 한시 배제는 2026년 5월 9일 양도분으로 끝났으므로, 5년이 지난 뒤에는 이 한시 배제로 중과를 피할 수도 없습니다.

세율용 보유기간과 장기보유특별공제 보유기간은 다르게 셉니다. 세율을 정할 때 상속받은 자산의 보유기간은 피상속인의 취득일부터 세지만, 장기보유특별공제는 상속인이 상속받은 날부터 셉니다.

살던 집을 먼저 팔면 결과가 어떻게 달라지나요?

살던 집을 먼저 팔면 상속주택이 있어도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있고, 이 특례에는 5년 같은 기한이 없습니다. 시행령은 상속주택과 일반주택을 1채씩 가진 1세대가 일반주택을 팔면 1주택만 가진 것으로 보아 비과세 규정을 적용합니다. 일반주택은 상속개시 당시 이미 보유하던 주택이어야 하고, 상속개시일부터 2년 안에 피상속인에게서 증여받은 주택은 제외됩니다. 위 사례라면 F씨가 2021년 산 아파트를 먼저 팔고 2년 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주) 요건을 갖추면 비과세를 검토할 수 있고, 상속받은 아파트는 그 뒤 1세대 1주택으로 보유하게 됩니다. 어느 집을 먼저 파느냐에 따라 세금 차이가 크므로 두 경우의 세액을 나란히 계산해 봅니다.

상속주택 양도 대응 순서

• 세대 확인 - 상속개시 당시 피상속인과 같은 세대였는지 주민등록표로 확인합니다. 같은 세대였다면 동거봉양 합가 전 보유 주택인지 따로 봅니다.
• 5년 기한 계산 - 상속개시일(사망일)부터 5년이 되는 날을 계산하고, 잔금일이 그 전이 되도록 계약합니다.
• 공동상속 지분 확인 - 여러 상속인이 나누어 받았다면 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 세므로, 내 지분이 소수지분인지 확인합니다.
• 양도 순서 비교 - 상속주택을 먼저 파는 경우와 살던 집을 먼저 팔아 비과세를 받는 경우의 세액을 비교합니다.
• 신고와 불복 - 중과로 고지되면 90일 안에 심판청구를, 중과로 잘못 신고했다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 피상속인이 여러 채를 남겼거나 공동상속, 같은 세대 상속이 섞인 경우에는 가족관계증명서·주민등록 이력·상속재산분할협의서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속주택 양도소득세와 상속세 신고·불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 같은 세대 부모님께 상속받으면 어떻게 되나요?
  상속개시 당시 피상속인과 같은 세대였다면 원칙적으로 1세대 1주택 특례의 상속주택에 해당하지 않아 5년 중과 제외도 받기 어렵습니다. 다만 60세 이상 부모를 동거봉양하려고 세대를 합쳤다면 합치기 전부터 부모가 보유하던 주택은 상속주택으로 봅니다.
• 5년은 언제부터 세나요?
  상속받은 날, 곧 상속개시일(피상속인 사망일)부터 셉니다. 상속등기를 한 날이 아닙니다. 양도일은 잔금일이 원칙이므로 사망일부터 5년이 되기 전에 잔금을 받아야 중과 제외가 적용됩니다.
• 상속 직후 팔면 단기세율이 붙나요?
  세율을 정할 때 상속받은 자산의 보유기간은 피상속인이 그 자산을 취득한 날부터 셉니다. 피상속인이 2년 이상 보유한 집이라면 상속 직후에 팔아도 60%나 70% 단기세율은 적용되지 않습니다.
• 장기보유특별공제는 언제부터 계산하나요?
  장기보유특별공제의 보유기간은 상속인이 상속받은 날부터 계산하는 것이 원칙입니다. 세율용 보유기간과 기준일이 달라 상속 직후 팔면 공제는 거의 받지 못합니다. 보유 3년이 지나야 공제가 시작됩니다.
• 공동상속받은 집은 누구 것으로 세나요?
  공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 보아 주택 수를 셉니다. 지분이 같으면 시행령이 정한 순서에 따릅니다. 소수지분만 가진 상속인은 그 주택이 주택 수에 들어가지 않는 경우가 많습니다.
• 살던 집을 팔 때는 기한이 없나요?
  상속주택과 일반주택을 1채씩 가진 1세대가 일반주택을 팔면 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용하고, 이 특례에는 처분 기한이 없습니다. 다만 일반주택은 상속개시 당시 보유하던 주택이어야 하고 2년 보유 등 비과세 요건을 갖춰야 합니다.
• 중과로 고지되면 어떻게 다투나요?
  고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 할 수 있습니다. 상속개시일과 별도 세대였다는 사실을 기본증명서와 주민등록표로 입증합니다. 중과로 직접 신고했다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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