세금

해외에 집이 한 채 더 있어도 한국 집은 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

1세대 1주택 비과세는 시행령이 「국내에 1주택」을 보유한 경우로 정하고 있어, 해외 주택이 한 채 더 있어도 한국 집이 국내 유일한 주택이고 보유·거주 요건을 채웠다면 비과세를 받을 수 있다고 볼 수 있습니다. 다만 양도하는 사람이 거주자여야 하고, 12억원을 넘는 부분은 과세되며, 해외 주택 자체를 팔 때는 비과세가 없습니다.

해외에 집을 사 두었다는 이유로 한국 집 비과세를 포기하는 분들이 있습니다. 그러나 비과세 요건의 주택 수는 국내 주택을 기준으로 셉니다. 해외 주택이 문제가 되는 것은 양도하는 사람이 비거주자가 된 경우, 그리고 해외 주택 자체를 팔거나 그 집에서 임대소득이 생기는 경우입니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2019. 3. 서울의 아파트를 사서 가족과 줄곧 그 집에 살고 있습니다. 2022. 6. 노후 대비로 베트남 호치민의 아파트를 한 채 사서 현지 중개업체를 통해 세를 놓고 있습니다. 2026. 9. 서울 아파트를 10억 5,000만원에 파는 계약을 맺었고, 잔금은 2026. 11.에 받을 예정이었습니다. 2026. 9. 21. E씨는 베트남 집 때문에 2주택자가 되어 비과세를 받지 못하는지, 나중에 베트남 집을 팔 때는 어떻게 되는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

해외 주택도 1세대 1주택 판단의 주택 수에 들어가나요?

시행령 문언으로는 들어가지 않는다고 볼 수 있습니다. 소득세법은 1세대 1주택 비과세 요건을 시행령에 맡겼고, 시행령은 그 요건을 「1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우」로 정합니다. 해외 주택은 국내 주택이 아니므로 한국 집이 국내의 유일한 주택이면 이 요건을 채웁니다.

다주택자 중과세 규정도 같은 구조입니다. 조정대상지역 1세대 3주택 이상 중과 대상 주택의 범위를 정한 시행령은 「국내에 주택을 3개 이상」 소유한 1세대를 기준으로 합니다. 따라서 E씨는 서울 아파트의 보유·거주 요건을 채웠고 양도가액이 12억원 이하이므로, 베트남 아파트가 있더라도 비과세 대상으로 볼 수 있습니다. 다만 해외 주택을 국내 주택 수에서 제외한다고 명시한 별도 조문이 있는 것은 아니므로, 신고 단계에서 해외 주택의 소재지를 확인할 자료를 갖춰 두는 편이 좋습니다.

해외 주택을 팔 때는 비과세가 되나요?

되지 않습니다. 해외 부동산 양도에는 국내 비과세 조문이 준용되지만, 같은 시행령의 「국내에 1주택」 요건 때문에 해외 주택은 1세대 1주택 비과세 대상이 될 수 없습니다. 오히려 해외 주택은 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소나 거소를 둔 거주자라면 장기보유특별공제 없이 기본세율로 과세됩니다. E씨가 나중에 베트남 아파트를 판다면 현지 세금과 별도로 한국에 신고해야 하는 이유입니다. 자세한 계산은 「해외에 있는 집을 팔면 한국에서도 양도소득세를 신고해야 하나요?」에서 설명했습니다.

해외에 나가 살다가 한국 집을 팔면 어떻게 되나요?

양도할 때 비거주자라면 원칙적으로 1세대 1주택 비과세를 받지 못합니다. 소득세법은 국내 부동산을 판 비거주자에게 1세대 1주택 비과세 조문을 적용하지 않는 경우를 정하고 있습니다. 서울행정법원 2023. 12. 19. 선고 2022구합61090 판결은 1999년 캐나다로 이주했다가 2017년 국내에 주민등록을 다시 한 사람이 2019년 서울 아파트를 판 사안에서, 한·캐나다 조세협약상 캐나다 거주자라고 보아 국내 거주자에게만 적용되는 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제 특례를 배제했습니다.

예외도 있습니다. 해외이주법에 따른 해외이주나 1년 이상 해외 근무·취학으로 세대 전원이 출국하는 경우, 출국일 현재 1주택을 출국일부터 2년 안에 팔면 보유기간과 관계없이 비과세됩니다. 이 특례는 「이민 가면서 집을 팔면 2년 보유를 못 채워도 1세대 1주택 비과세가 되나요?」에서 다뤘습니다. 반대로 해외에 살던 사람이 귀국해 거주자가 된 뒤 판다면 비거주자 시절의 보유기간을 어디까지 인정할지가 문제됩니다. 시행령은 비거주자가 그 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 집에서 거주한 상태로 거주자가 된 경우 그 보유·거주기간을 통산한다고 정합니다. 이 쟁점은 「해외에 살 때 상속받은 집, 귀국 후 팔면 비과세 보유기간은 언제부터 세나요?」에서 다뤘습니다.

비과세라도 신고하거나 챙길 것이 있나요?

있습니다. 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 1세대 1주택이라도 12억원 초과분에 대한 양도차익이 과세되므로 예정신고를 해야 합니다. 해외 주택 쪽 의무도 따로 남습니다. 취득가액이 2억원 이상인 해외 주택을 보유하고 있으면 매년 과세기간 종료일이 속하는 달의 말일부터 6개월 안에 해외부동산등명세를 세무서에 내야 하고, 그 집에서 받는 임대료는 거주자의 종합소득으로 신고해야 합니다. 임대소득 신고는 「해외에 있는 집 한 채를 월세로 주고 있다면 한국에 임대소득을 신고해야 하나요?」에서 정리했습니다.

해외 주택 보유자의 국내 주택 비과세 대응 순서

• 주택 소재 정리 - 세대원 전원이 보유한 주택을 국내와 해외로 나눠 목록을 만듭니다.
• 국내 요건 확인 - 국내 주택의 보유기간, 취득 당시 조정대상지역이면 거주기간, 양도가액 12억원 초과 여부를 봅니다.
• 거주자 여부 점검 - 양도일에 국내 거주자인지, 출국 예정이라면 해외이주 특례 요건을 채우는지 확인합니다.
• 해외 주택 자료 확보 - 해외 주택의 등기·계약서와 명세서 제출 내역을 모아 소재지와 취득 경위를 설명할 수 있게 합니다.
• 신고 여부 결정 - 고가주택 초과분이 있으면 예정신고하고, 해외 주택 임대소득은 다음 해 5월 종합소득세로 신고합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 양도일에 국내 거주자인지와 국내에 다른 주택이나 입주권이 있는지에 따라 비과세 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 판단 검토와 비과세 배제 처분에 대한 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 해외에 집이 있으면 한국 집은 2주택이 되나요?
  1세대 1주택 비과세 요건은 「국내에 1주택」을 보유한 경우로 정해져 있어, 해외 주택은 국내 주택 수에 넣지 않는다고 볼 수 있습니다. 한국 집이 국내 유일한 주택이고 보유·거주 요건을 채웠다면 비과세 대상입니다.
• 해외 주택 때문에 다주택 중과를 받나요?
  조정대상지역 1세대 3주택 이상 중과 대상 주택의 범위도 「국내에 주택을 3개 이상」 소유한 1세대를 기준으로 정합니다. 해외 주택은 이 주택 수에 들어가지 않는다고 볼 수 있습니다.
• 해외 주택을 팔 때도 1세대 1주택 비과세가 되나요?
  되지 않습니다. 비과세 요건이 국내 1주택을 전제로 하므로 해외 주택은 대상이 아닙니다. 양도일까지 5년 이상 국내에 주소를 둔 거주자라면 장기보유특별공제 없이 기본세율로 과세됩니다.
• 해외로 이주한 뒤 한국 집을 팔면 비과세되나요?
  양도할 때 비거주자라면 원칙적으로 비과세를 받지 못합니다. 다만 해외이주로 세대 전원이 출국해 출국일 현재 1주택을 출국일부터 2년 안에 팔면 보유기간과 관계없이 비과세됩니다.
• 주민등록을 다시 했으면 거주자로 보나요?
  주민등록만으로 정해지지 않습니다. 서울행정법원 2022구합61090 판결은 국내에 주민등록을 다시 한 뒤 아파트를 판 사람을 조세협약상 캐나다 거주자로 보아 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제 특례를 배제했습니다.
• 비과세 대상이면 신고하지 않아도 되나요?
  양도가액이 12억원 이하로 전부 비과세라면 낼 세금이 없습니다. 12억원을 넘는 고가주택은 초과분이 과세되므로 예정신고를 해야 합니다. 해외 주택의 명세서 제출과 임대소득 신고는 별도로 남습니다.
• 해외 주택 명세서는 언제 내나요?
  해외 부동산의 취득가액이 2억원 이상이면 보유하는 동안 과세기간 종료일이 속하는 달의 말일부터 6개월 안에 해외부동산등명세를 관할 세무서에 냅니다. 취득가액이 2억원 미만이어도 처분가액이 2억원 이상이면 처분 명세를 냅니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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