세금

해외에 있는 집을 팔면 한국에서도 양도소득세를 신고해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소나 거소를 둔 거주자가 해외 부동산을 팔면 한국에도 양도소득세를 신고해야 합니다. 장기보유특별공제와 1세대 1주택 비과세는 적용되지 않고, 기본세율과 별도의 250만원 공제가 적용됩니다. 판 달 말일부터 2개월 안에 예정신고하며, 계약서가 없을 때 취득가액 시가는 2020두48215 판결 기준으로 판단합니다.

외국에서 세금을 냈다고 한국 신고가 면제되지는 않습니다. 다만 모든 거주자가 대상은 아닙니다. 해외 부동산 양도소득세는 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소나 거소를 둔 거주자에게만 매기므로, 귀국한 지 5년이 안 된 사람은 대상에서 빠질 수 있습니다. 대상이 된다면 외국에 낸 세금은 공제 방식으로 반영하고, 국내 집과 다른 계산 방식을 미리 알아 두어야 합니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2014년 미국 근무 중 현지 콘도를 미화 60만 달러에 샀고, 2017. 3. 귀국한 뒤로 가족과 함께 국내에 살고 있습니다. 콘도는 그동안 세를 놓다가 2026. 4. 30. 미화 90만 달러에 팔았고, 중개수수료로 2만 달러를 냈습니다. 미국에서는 매각에 따른 세금을 신고할 예정이었습니다. 2026. 5. 12. C씨는 한국에도 신고해야 하는지, 12년 가까이 보유했으니 장기보유 공제를 받을 수 있는지, 집이 한 채뿐인데 비과세가 되는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

누가 해외 부동산 양도소득세를 내나요?

양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소나 거소를 둔 거주자입니다. 토지·건물과 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권과 부동산임차권 등을 판 소득이 대상입니다. 5년은 양도일부터 거꾸로 따져 끊김 없이 이어져야 하므로, 해외에서 살다 돌아온 지 얼마 안 되었다면 그 기간부터 확인합니다.

거주자인지는 주민등록만으로 정하지 않습니다. 구법 아래 국외자산이던 해외 주식 양도 사건에서 법원은 체류일수, 주민등록, 국내 보유자산 등을 종합해 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소나 거소를 둔 거주자로 보았습니다(서울고등법원 2017. 10. 26. 선고 2017누63988 판결, 대법원 심리불속행 기각). C씨는 2017. 3.부터 국내에 생활 근거를 두었으므로 5년 요건을 채운 것으로 보입니다.

국내 집처럼 공제나 비과세를 받을 수 있나요?

받을 수 없는 것이 많습니다. 소득세법은 해외 부동산 양도에 국내 양도소득세 규정 상당수를 준용하면서도 장기보유특별공제는 명시적으로 빼고 있습니다. 1세대 1주택 비과세는 시행령이 「국내에 1주택」을 보유한 경우로 정하므로 해외 주택에는 적용되지 않습니다. 오래 보유했거나 그 집에서 살았더라도 마찬가지입니다.

반대로 불리한 규정도 일부는 적용되지 않습니다. 해외 주택에는 보유기간과 관계없이 6%에서 45%까지의 기본세율을 적용하므로 국내 주택의 단기보유 중과세율이나 조정대상지역 다주택 중과는 문제되지 않습니다. 기본공제 250만원은 국내 부동산과 별도로 해외 자산 양도소득에서 한 번 받습니다. 해외 주택을 갖고 있을 때 한국 집 비과세가 어떻게 되는지는 「해외에 집이 한 채 더 있어도 한국 집은 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있나요?」에서 설명했습니다.

세금은 어떻게 계산하나요?

양도가액과 취득가액은 실지거래가액이 원칙입니다. 외화로 받고 낸 금액은 각각 대금을 받거나 지출한 날의 기준환율 또는 재정환율로 원화로 바꿉니다. 그래서 같은 달러 이익이라도 원화가 약해진 만큼 양도차익이 커집니다. 다만 외국에서 외화를 빌려 산 자산이라면 외화차입금에서 생긴 환차익은 양도소득에서 뺍니다.

C씨가 취득 당시 환율 1,100원, 매각 당시 1,380원으로 계산하면 양도가액 12억 4,200만원에서 취득가액 6억 6,000만원과 중개수수료 2,760만원을 뺀 5억 5,440만원이 양도차익입니다. 장기보유특별공제 없이 250만원만 빼면 과세표준은 5억 5,190만원이고, 기본세율을 적용한 산출세액은 1억 9,585만 8,000원입니다. 지방소득세 10%가 따로 붙고, 미국에 낸 세금은 「해외 집을 팔며 외국에 낸 양도세, 한국 양도소득세에서 빼 주나요?」에서 본 방식으로 공제를 받습니다.

취득가액 서류가 없으면 어떻게 하나요?

취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없으면 그 나라의 취득 당시 현황을 반영한 시가로 정하고, 시가도 산정하기 어려우면 시행령이 정한 방법을 씁니다. 대법원 2023. 10. 26. 선고 2020두48215 판결은 상속받은 미국 캘리포니아주 주택들을 판 사안에서, 구 소득세법 시행령이 열거한 가액은 시가의 대표적인 예시일 뿐이라고 보았습니다. 과세관청이 주정부의 재산세 평가액 등을 취득가액으로 삼자 원심은 시행령이 열거한 가액이 아니라는 이유만으로 처분을 위법하다고 했는데, 대법원은 외국정부의 재산세 평가액도 취득 당시 현황을 반영해 객관적이고 합리적으로 평가된 것이라면 시가가 될 수 있다며 원심의 양도소득세 부분을 파기환송했습니다. 과세관청이든 납세자든 계약서 밖의 자료로 취득 당시 시가를 주장할 수 있지만, 그 평가가 객관적인지는 사안마다 따져야 한다는 뜻입니다. 이 판결은 「상속받은 해외 주택을 팔 때 취득가액, 외국 재산세 평가액으로 잡아도 되나요?」에서 자세히 다뤘습니다.

세금 신고와 외환·명세서 신고는 어떻게 다른가요?

서로 다른 제도여서 하나를 했다고 다른 하나가 면제되지 않습니다. 양도소득세 예정신고는 관할 세무서에 하고, 매각 사실은 외국환거래 법령에 따라 외국환은행에 처분 보고를 따로 합니다. 취득가액이나 처분가액이 2억원 이상인 해외 부동산을 갖고 있었다면 다음 해 6월 말까지 해외부동산등명세도 세무서에 내야 합니다. 외환 보고는 「해외 부동산을 팔았다면 은행에 무엇을 언제 보고해야 하나요?」, 명세서 제출은 「해외 현지법인·해외부동산 자료를 국세청에 내지 않으면 과태료가 얼마인가요?」에서 정리했습니다.

해외 부동산 양도소득세 신고 대응 순서

• 5년 거주 확인 - 출입국 기록과 주민등록, 국내 생활 근거로 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소나 거소를 두었는지 봅니다.
• 금액과 환율 정리 - 매매계약서, 대금 수령·지급 내역을 날짜별로 모으고 각 날짜의 기준환율로 원화를 계산합니다.
• 취득가액 근거 확보 - 취득 계약서가 없으면 현지 재산세 평가자료나 감정평가 등 시가 자료를 준비합니다.
• 외국 세금 반영 - 외국 신고서와 납부 영수증으로 세액공제와 필요경비 산입 중 유리한 방식을 고릅니다.
• 예정신고와 별도 보고 - 판 달 말일부터 2개월 안에 예정신고하고 외국환은행 처분 보고와 명세서 제출 기한도 챙깁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 양도일까지 5년 넘게 국내에 주소를 두었는지와 취득가액을 무엇으로 증명하는지에 따라 과세 여부와 세액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 해외 부동산 양도소득세 신고 검토와 취득가액·거주자 판정 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 외국에서 양도세를 냈는데 한국에도 신고해야 하나요?
  양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소나 거소를 둔 거주자라면 신고해야 합니다. 외국에 낸 세금은 한국 양도소득세에서 공제하거나 필요경비로 넣는 방식으로 반영하므로 같은 소득에 세금이 두 번 그대로 붙지는 않습니다.
• 귀국한 지 3년 됐는데 해외 집을 팔면 과세되나요?
  양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소나 거소를 둔 거주자만 해외 부동산 양도소득세 대상입니다. 해외에 있던 기간에 국내 주소를 유지했는지에 따라 기간 계산이 달라질 수 있으므로 출입국 기록과 생활 근거를 함께 확인합니다.
• 해외 집도 오래 보유하면 장기보유특별공제를 받나요?
  받지 못합니다. 소득세법은 해외 부동산 양도에 국내 규정을 준용하면서 장기보유특별공제는 공제하지 않는다고 명시합니다. 대신 보유기간과 관계없이 기본세율만 적용하므로 단기보유 중과세율도 적용되지 않습니다.
• 해외에 집이 한 채뿐이면 1세대 1주택 비과세가 되나요?
  되지 않습니다. 1세대 1주택 비과세는 시행령이 「국내에 1주택」을 보유한 경우로 정하고 있어 해외 주택은 대상이 아닙니다. 거주기간이나 보유기간을 채웠더라도 같습니다.
• 달러로 사고판 집은 어떤 환율로 계산하나요?
  양도가액과 필요경비를 각각 받거나 지출한 날의 외국환거래법상 기준환율 또는 재정환율로 원화 환산합니다. 계약금과 잔금을 나눠 받았다면 날짜별로 따로 환산합니다.
• 예전에 산 해외 집의 계약서가 없으면 어떻게 하나요?
  취득 당시 현황을 반영한 시가로 취득가액을 정합니다. 2020두48215 판결은 외국정부의 재산세 평가액도 취득 당시 현황을 객관적이고 합리적으로 반영했다면 시가로 볼 수 있다고 보아, 이를 심리하지 않고 과세처분을 위법하다고 한 원심을 파기환송했습니다.
• 해외 부동산 양도세는 언제까지 신고하나요?
  양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고·납부합니다. 같은 해 국내외에 다른 양도가 있었다면 다음 해 5월에 확정신고로 합산합니다. 외국환은행 처분 보고와 해외부동산등명세 제출은 별도입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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