해외 부동산 양도소득에 외국에서 낸 세금은 한국 양도소득세에서 한도 안에서 세액공제하거나 필요경비에 넣는 방식 중 하나를 골라 반영합니다. 대부분 세액공제가 유리하지만 한도를 넘는 부분은 다음 해로 넘어가지 않으므로, 예정신고나 확정신고 기한 안에 신청서를 내기 전에 두 방식을 모두 계산해 보아야 합니다.
기한
외국납부세액을 공제받거나 필요경비에 넣으려면 국외자산양도소득세액공제(필요경비 산입)신청서를 양도소득세 예정신고 또는 확정신고 기한 안에 관할 세무서에 내야 합니다. 2026년 2월에 판 해외 부동산이라면 예정신고기한은 2026. 4. 30.입니다.
같은 매각 이익에 두 나라가 세금을 매기는 일은 흔하지만, 두 세금을 그대로 다 내는 것은 아닙니다. 소득세법은 외국에 낸 양도소득세를 한국 세금에서 빼 주는 방법과 비용으로 넣는 방법을 두고 납세자가 고르게 합니다. 다만 공제에는 한도가 있고, 어떤 외국 세금이든 빼 주는 것은 아닙니다.
이런 상담이 많습니다
D씨는 국내 거주자로 2018년 도쿄의 오피스텔을 샀다가 2026. 2. 27. 팔았습니다. 원화로 환산한 한국 양도소득세 과세표준은 2억원이고, 현지 세무 대리인은 일본에서 원화로 약 3,000만원 상당의 세금이 나올 것이라고 계산해 주었습니다. 일본 세금은 아직 내지 않은 상태였습니다. 2026. 3. 16. D씨는 한국 세금에서 일본 세금을 빼 주는지, 빼 준다면 얼마까지인지, 일본 세금이 확정되기 전에 한국 신고를 어떻게 해야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
외국에 낸 세금은 어떤 방식으로 반영되나요?
두 방식 중 하나를 고릅니다. 세액공제 방법은 외국에 낸 세금을 한국 양도소득 산출세액에서 한도 안에서 직접 빼는 방식입니다. 필요경비 산입 방법은 외국 세금을 양도차익을 계산할 때 비용으로 넣어 과세표준 자체를 줄이는 방식입니다.
세액공제와 필요경비 산입 비교
구분
세액공제 방법
필요경비 산입 방법
반영 단계 (핵심 행)
한국 산출세액에서 직접 차감
양도차익 계산 때 비용으로 차감
한도
산출세액 × 자산별 소득금액 비율
한도 없음(과세표준만 줄어듦)
한도 초과분
이월 없이 소멸
해당 없음
신청 방법
신청서를 신고기한 안에 제출
같은 신청서로 선택
외국 세금 전액이 한도 안이면 세액공제가 거의 언제나 더 많은 세금을 줄여 줍니다.
출처 - 소득세법 제118조의6 제1항, 소득세법 시행령 제178조의7
대상은 외국정부나 그 지방자치단체가 개인의 양도소득금액을 과세표준으로 매긴 세금과 그 부가세액입니다. 연방세와 주세처럼 여러 단계 정부가 매긴 세금도 양도소득을 기준으로 한 것이면 들어갑니다. 반대로 외국에서 부동산을 사고팔 때 거래가액을 기준으로 내는 이전세·인지세나 보유 중 낸 재산세처럼 양도소득을 과세표준으로 하지 않는 세금은 이 공제 대상이 아닙니다.
세액공제는 얼마까지 받을 수 있나요?
공제한도는 그해 국외자산 양도소득 산출세액에 전체 국외자산 양도소득금액 중 그 자산의 양도소득금액이 차지하는 비율을 곱한 금액입니다. 해외 부동산 하나만 팔았다면 한도는 사실상 그 자산에 대한 한국 산출세액 전부입니다. 같은 해 여러 나라의 자산을 팔았다면 자산별로 나눠 한도를 계산합니다. 예를 들어 국외자산 양도소득금액이 일본 오피스텔 1억 5,000만원, 베트남 아파트 5,000만원이라면 일본 세금은 전체 산출세액의 4분의 3까지만 공제됩니다. 베트남 쪽 한도가 남더라도 일본 세금을 그쪽으로 옮겨 공제하지는 못합니다.
한도를 넘는 외국 세금은 그해에 공제받지 못하고 끝납니다. 근로소득이나 사업소득 같은 종합소득의 외국납부세액은 한도 초과분을 10년간 이월해 공제하고 그 뒤 필요경비에도 넣을 수 있지만, 국외자산 양도소득에는 그런 이월 규정이 없습니다. 외국 세율이 한국보다 높은 나라의 부동산이라면 이 차이가 실제 부담을 가릅니다.
세액공제와 필요경비 산입 중 무엇이 유리한가요?
대부분 세액공제가 유리합니다. D씨의 과세표준 2억원에 기본세율을 적용한 산출세액은 5,606만원입니다. 세액공제를 고르면 일본 세금 3,000만원을 그대로 빼 2,606만원을 냅니다. 필요경비 산입을 고르면 과세표준이 1억 7,000만원으로 줄어 산출세액이 4,466만원이 되므로, 줄어드는 세금은 1,140만원에 그칩니다.
D씨 사례 두 방식의 납부세액
세액공제 방법
(유리)납부 2,606만원
산출세액 5,606만원(과세표준 2억원)
일본 세금 3,000만원 전액이 한도 안
5,606만원에서 3,000만원 차감
필요경비 산입 방법
(불리)납부 4,466만원
과세표준 2억원에서 3,000만원 차감
과세표준 1억 7,000만원에 기본세율 적용
줄어드는 세금 1,140만원
단순 예시 계산
필요경비 산입이 의미가 있는 경우는 드뭅니다. 예를 들어 같은 해 여러 국외자산을 팔아 자산별 한도가 작게 잡히거나, 외국 세금이 한국 산출세액보다 커서 공제를 다 쓰지 못하는 경우에는 두 방식을 모두 계산해 보아야 합니다. 신청서에 고른 방식을 적어 내므로 신고 전에 비교를 끝내야 합니다.
외국 세금이 아직 확정되지 않았다면 어떻게 하나요?
법은 외국 세금을 「납부하였거나 납부할 것이 있을 때」 공제를 허용하므로, 아직 내지 않은 세금도 반영할 수 있습니다. 한국 예정신고기한이 외국 신고보다 먼저 오는 일이 많으므로, 현지 세무 대리인의 계산서 등으로 예상 세액을 정리해 신청서와 함께 냅니다.
나중에 외국 세금이 달라지면 한국 신고도 맞춰야 합니다. 외국 세금이 예상보다 적게 확정되어 공제를 많이 받은 셈이 되면 수정신고로 바로잡고, 더 많이 나왔다면 법정신고기한 후 5년 안에 경정청구로 공제 증가를 구합니다. 신청서는 신고기한 안에 내도록 정하고 있어, 처음 신고 때 신청서를 빠뜨리고 나중에 공제를 구하면 다툼이 생길 수 있습니다. 처음부터 예상액으로라도 신청해 두는 편이 안전합니다.
환율과 증빙은 어떻게 맞추나요?
양도가액과 취득가액은 대금을 받거나 낸 날의 기준환율로 원화로 바꾸지만, 외국 세금은 신고서와 납부 영수증의 금액과 날짜를 기준으로 정리해 둡니다. 세무서는 외국 과세당국의 신고서, 결정 통지, 납부 영수증을 요구하는 경우가 많으므로, 원본과 번역본을 함께 보관합니다. 외국 세금 계산에 들어간 양도차익과 한국 양도차익이 크게 다르면 그 이유도 설명할 수 있어야 합니다.
외국납부세액공제 신청 대응 순서
대상 세금 가리기 - 외국에서 낸 세금 중 양도소득금액을 과세표준으로 한 세금과 그 부가세액만 골라냅니다.
한도 계산 - 그해 팔았던 모든 국외자산의 양도소득금액을 모아 자산별 공제한도를 계산합니다.
두 방식 비교 - 세액공제와 필요경비 산입을 각각 계산해 납부세액이 적은 쪽을 고릅니다.
신청서 제출 - 예정신고나 확정신고 기한 안에 신청서와 외국 세액 증빙을 함께 냅니다.
확정 후 정정 - 외국 세금이 확정되면 금액을 대조해 수정신고나 경정청구로 맞춥니다.
여기까지는 일반 기준이고, 외국 세금이 양도소득을 과세표준으로 한 것인지와 같은 해 다른 국외자산 양도가 있었는지에 따라 공제 가능한 금액과 유리한 방식이 달라집니다. 법무법인 윤성은 해외 부동산 양도소득세 신고와 외국납부세액공제 경정청구를 수행합니다.
스스로 점검해 보기
해당하는 문항이 있으면 그 할 일부터 챙겨 두세요. 혼자 하기 어려우면 변호사에게 맡기세요.
외국에서 낸 세금 중 거래세나 재산세처럼 양도소득을 기준으로 하지 않은 세금이 섞여 있나요?
양도소득금액을 과세표준으로 한 세금과 그 부가세액만 골라 공제 대상 금액을 다시 정리합니다.
