교원에게 주거 편의를 주려는 숙소라면 원칙적으로 취득세가 면제되지 않습니다. 대법원은 숙소에 머무는 것이 직무 수행의 성격을 겸할 정도여야 학교 사업에 직접 사용한 것으로 본다고 했습니다. 숙소라는 이유만으로 모두 과세되는 것은 아닙니다. 다만 교원 확보에 숙소가 필요하다는 사정만으로는 부족합니다.
기한
취득세를 이미 신고납부했다면 법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정청구로 면제를 주장할 수 있습니다. 거부 통지를 받으면 90일 안에 불복해야 합니다.
교원에게 주거 편의를 주려는 숙소라면 원칙적으로 취득세가 면제되지 않습니다. 대법원은 숙소에 머무는 것이 직무 수행의 성격을 겸할 정도여야 학교 사업에 직접 사용한 것으로 본다고 했습니다. 숙소라는 이유만으로 모두 과세되는 것은 아닙니다. 다만 교원 확보에 숙소가 필요하다는 사정만으로는 부족합니다.
학교 취득세 면제는 어떤 부동산에 적용되나요?
학교를 경영하는 자가 해당 사업에 직접 사용하려고 취득하는 부동산입니다. 지방세특례제한법은 초·중등교육법과 고등교육법에 따른 학교, 경제자유구역 등의 외국교육기관을 경영하는 자를 대상으로 정합니다. 이 면제는 2027. 12. 31.까지 취득하는 부동산에 적용됩니다.
현행법은 대통령령으로 정하는 기숙사를 이 면제 대상에서 뺍니다. 그래서 학생 기숙사도 학교 부동산이라는 이유만으로 면제된다고 보기 어렵습니다. 교원 숙소는 기숙사와 별개로 「직접 사용」에 해당하는지를 따로 따지게 됩니다.
직접 사용은 소유자가 부동산을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 쓰는 것을 말합니다. 임대는 직접 사용에서 제외됩니다. 교원에게 숙소를 제공하면서 임대료를 받는다면 임대로 볼 여지가 생겨 면제 주장이 더 어려워집니다.
수익을 얻으려고 취득하는 부동산도 원칙적으로 이 면제 대상이 아닙니다. 다만 지방대학 법인이 수익용기본재산으로 쓰려고 취득하는 건축물에는 별도 경감 특례가 있습니다. 2024. 1. 1.부터 2026. 12. 31.까지 신축한 건축물 등이 대상이고 취득세의 50%를 경감합니다.
대법원은 외국인 교원 숙소를 왜 직접 사용이 아니라고 보았나요?
외국인 교원이 대학교육에 필요불가결한 중추적 지위에 있다거나 숙소 체류가 직무 수행을 겸한다고 볼 수 없었기 때문입니다. 사안의 학교법인은 지방 소재 대학의 외국인 전임교원 숙소로 쓰려고 오피스텔 20개 호실을 샀습니다. 취득세 7천여만 원을 신고납부한 뒤 면제 대상이라며 경정청구를 했습니다.
원심은 학교 편을 들었습니다. 외국인 교원 확보가 대학교육에 필수적이고, 교원 확보율이 대학평가의 중요한 기준이라는 점을 들었습니다. 국내에 연고가 없는 외국인 교원에게 숙소가 필요하다는 점도 인정했습니다.
대법원은 원심을 파기했습니다. 외국인 교원은 여러 학과에서 조교수, 초빙교수 등으로 일하고 있었습니다. 학교는 주거 편의를 제공하려고 오피스텔을 샀습니다. 대법원은 이런 지위와 근무 현황, 오피스텔의 위치와 취득 목적에 비추어 직접 사용으로 보기 어렵다고 판단했습니다.
그렇다면 어떤 숙소가 직접 사용으로 인정되나요?
구성원이 사업 활동에 필요불가결한 중추적 지위에 있고, 그곳에 머무는 것이 직무 수행의 성격도 겸할 때입니다. 대법원은 숙소 제공이 단지 구성원의 편의를 위한 것이거나 체류가 직무와 크게 관련되지 않으면 직접 사용이 아니라고 했습니다. 판단은 사업목적과 취득목적을 고려해 실제 사용관계를 기준으로 객관적으로 합니다.
학교 숙소의 직접 사용 판단
직접 사용으로 볼 여지
사업 활동에 필요불가결한 중추적 지위
숙소 체류가 직무 수행 성격을 겸함
상주 의무와 시설 관리 책임
직접 사용으로 보기 어려움
구성원 주거 편의 목적
체류가 직무와 크게 관련 없음
임대료를 받는 제공
출처 - 대법원 2014. 3. 13. 선고 2013두21953 판결, 지방세특례제한법 제2조 제1항 제8호
예를 들어 야간이나 휴일에도 시설에 머물며 학생 안전을 맡는 직무를 생각해 볼 수 있습니다. 이런 직무라면 직무 수행 성격을 주장할 여지가 있습니다. 숙소가 캠퍼스 안이나 바로 옆에 있고 근무 규정상 상주 의무가 있다면 그 주장에 힘이 실릴 수 있습니다. 반대로 일반 주거지역의 오피스텔을 여러 학과 교원에게 나누어 준 경우는 판례 사안과 가깝습니다.
종교단체의 성직자 숙소도 같은 틀로 판단됩니다. 그 쟁점은 「종교단체가 성직자·수녀 숙소로 산 아파트도 취득세가 면제되나요?」에서 다루었습니다.
면제를 받은 뒤에는 무엇을 조심해야 하나요?
면제를 받았다면 법이 정한 추징 사유를 피해야 합니다. 취득일부터 5년 안에 수익사업에 쓰거나, 정당한 사유 없이 3년이 지나도록 해당 용도로 쓰지 않으면 추징됩니다. 해당 용도로 쓴 기간이 2년이 안 된 상태에서 팔거나 다른 용도로 써도 추징됩니다.
스스로 점검해 보기
해당하는 문항이 있으면 그 할 일부터 챙겨 두세요. 혼자 하기 어려우면 변호사에게 맡기세요.
3년 안에 쓰지 못한 데 정당한 사유가 있다면 이 사유로는 추징되지 않습니다. 법령상 장애처럼 학교가 어찌할 수 없는 사정이어야 하고, 내부 예산 사정만으로는 인정받기 어렵다고 볼 수 있습니다. 추징세액에는 이자상당액이 더해집니다. 숙소 용도가 바뀌어 일반 임대로 돌리면 다른 용도로 쓴 것이 되어 추징 사유가 될 수 있습니다. 재산세도 과세기준일 현재 직접 사용하는 부동산에만 면제되므로, 숙소가 비어 있거나 유료로 쓰이면 재산세 면제도 문제 됩니다.
학교 숙소 취득세 면제 대응 순서
용도 특정 - 숙소에 머물 사람의 직위, 담당 업무, 근무 시간과 상주 의무를 정리합니다.
직무 연관성 자료 - 야간·휴일 근무, 시설 관리, 학생 지도처럼 숙소 체류가 직무와 연결되는 근거를 모읍니다.
위치와 이용 조건 확인 - 캠퍼스와의 거리, 임대료 수령 여부, 다른 용도 사용 가능성을 점검합니다.
신고 방식 결정 - 면제 요건이 불확실하면 신고납부 후 경정청구로 다툴지 미리 정합니다.
불복 제기 - 경정청구가 거부되면 통지를 받은 날부터 90일 안에 불복합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 숙소 이용자의 지위와 체류의 직무 관련성에 따라 면제 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 학교법인 부동산의 취득세 면제와 추징 쟁점에 대한 경정청구와 불복을 수행합니다.
실무상 착안점
학교가 숙소 면제를 주장할 때 원심처럼 「교원 확보가 필수」라는 논리를 쓰는 경우가 많습니다. 대법원은 이 논리를 받아들이지 않았으므로 숙소 체류 자체가 업무라는 점을 보여 줄 자료가 필요합니다.
숙소 규정과 근무 규정을 따로 두는 학교가 많습니다. 상주 의무, 비상 연락 체계, 시설 관리 책임이 근무 규정에 적혀 있으면 직무 수행 성격을 설명하기 쉬워집니다.
취득 단계에서 면제가 불확실하면 일단 신고납부하고 경정청구로 다투는 방식도 있습니다. 판례 사안도 그 경로였으므로 5년 경정청구기간 안에서 자료를 보강할 시간을 확보할 수 있습니다.
— 허진영 변호사 · 세금
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 학교법인과 비영리법인 부동산의 취득세 면제 범위 검토를 수행해 왔습니다. 숙소 이용 현황과 근무 규정을 정리해 경정청구와 추징 대응, 지방세 불복 절차에 대응합니다.
학교법인 지방세 감면 검토
취득세 경정청구
취득세 추징 대응
지방세 심판·행정소송
이 상황에서 자주 묻는 것
과세기준일 현재 학교 사업에 직접 사용하는 부동산이어야 재산세가 면제됩니다. 사택이 직접 사용에 해당하지 않거나 유료로 사용되면 그 부분에 재산세가 나올 수 있습니다.
임대는 직접 사용에서 제외되므로 면제를 주장하기 어렵습니다. 관리비 실비 정산과 임대료는 구분해 기록해 두어야 다툼의 여지를 줄일 수 있습니다.
현행 조문은 2027. 12. 31.까지 취득하는 부동산에 취득세를 면제합니다. 그 이후 취득분은 법 개정으로 기한이 연장되었는지 확인해야 합니다.
의과대학 부속병원이 의료업에 직접 사용하려고 취득한 부동산은 면제가 아니라 취득세 30% 경감이 적용됩니다. 감염병전문병원은 40% 경감입니다.
청구를 받은 지방자치단체는 2개월 안에 결과를 알려야 합니다. 통지가 없으면 2개월이 지난 다음 날부터 이의신청이나 심판청구를 할 수 있습니다.
해당 용도로 직접 사용한 기간이 2년 미만인 상태에서 팔면 추징됩니다. 2년 이상 썼다면 이 사유로는 추징되지 않지만 다른 추징 사유가 없는지 함께 보십시오.
법무법인 윤성 × Lexle
허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록
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