양도소득세

한정승인했는데 상속받은 땅이 근저당 경매로 팔리면 양도소득세를 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 한정승인을 한 상속인이라도 상속받은 부동산이 근저당권 실행을 위한 임의경매로 팔리면 양도소득세 납세의무자가 됩니다. 소득세법 제88조 제1호는 매도 등으로 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 양도로 보고, 대법원 2010두13630 판결은 임의경매도 양도이며 매각대금이 모두 상속채권자에게 배당돼도 상속채무가 줄어든 효과가 있다고 보았습니다. 지금은 매각대금과 상속개시일 당시 평가액을 비교해 양도차익이 실제로 있는지부터 확인하십시오.

양도소득세를 낼 수 없다는 이유로 한정승인을 취소하거나 상속포기로 바꿀 방법을 찾을 필요는 없습니다. 다툴 부분은 납세의무 자체보다 양도차익의 크기입니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2023년 남편이 세상을 떠나면서 땅 한 필지와 그 땅을 담보로 한 큰 빚을 함께 상속받게 되자 자녀와 함께 한정승인을 했습니다. 근저당권자인 은행은 2024년 상속인을 대위해 상속등기를 하고 임의경매를 신청했고, 땅은 2025년 매각돼 대금 전액이 은행에 배당됐습니다. 그런데 2026년 세무서가 I씨와 자녀에게 양도소득세를 고지했습니다. I씨는 한 푼도 받지 못했는데 세금을 내야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임의경매로 팔려도 양도에 해당하나요?

해당합니다. 양도란 등기나 등록과 관계없이 매도·교환·현물출자 등으로 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말하고, 저당권 실행을 위한 임의경매는 담보권의 내용을 실현해 현금화하는 행위로서 이 양도에 해당합니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「소득세법」 제88조 제1호가 양도의 정의를 두고 있습니다.

한정승인을 했는데 왜 상속인이 양도인이 되나요?

한정승인을 한 상속인도 상속이 개시된 때부터 피상속인의 재산에 관한 권리·의무를 포괄적으로 승계해 그 부동산의 소유자가 되기 때문입니다. 한정승인은 상속받은 재산의 한도에서 피상속인의 채무를 갚겠다는 조건을 붙인 것일 뿐, 소유권 승계 자체를 막지는 않습니다.

대법원 2012. 9. 13. 선고 2010두13630 판결은 매각대금이 모두 상속채권자에게 배당돼 상속인이 전혀 받지 못했더라도, 상속채무가 소멸하는 경제적 효과를 얻었으므로 상속인에게 양도소득세를 부과한 처분이 실질과세 원칙에 어긋나지 않는다고 판단했습니다.

양도소득세를 줄일 방법은 없나요?

양도차익 계산에서 다툴 여지가 있습니다. 상속받은 부동산의 취득가액은 상속개시일 당시 평가한 가액이 기준이므로, 상속 후 짧은 기간 안에 경매로 팔렸다면 매각가격과 취득가액의 차이가 크지 않을 수 있습니다. 세무서가 취득가액을 낮게 잡았다면 감정가액이나 상속세 신고가액을 근거로 다툴 수 있습니다.

또 양도소득세는 양도소득이 있는 자산의 양도로 생기는 소득에만 부과되므로, 경매 매각가격이 상속개시일 평가액보다 낮으면 양도차손이 생겨 납부할 세액이 없을 수 있습니다. 고지서의 취득가액 산정 근거를 먼저 확인해야 합니다.

신고는 언제까지 해야 하나요?

토지·건물을 양도한 경우 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 하고, 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 확정신고를 합니다. 경매는 매수인이 매각대금을 완납한 날을 양도일로 봅니다. 예정신고를 했다면 원칙적으로 확정신고를 따로 하지 않아도 됩니다.

한정승인 경매 양도세 대응 순서

• 양도일 확인 - 경매 매각대금 완납일을 법원 사건기록에서 확인합니다. 예정신고 기한의 출발점입니다.
• 취득가액 확인 - 상속세 신고서나 상속개시일 기준 감정가액을 찾습니다. 양도차익의 크기를 정합니다.
• 양도차익 계산 - 매각가격에서 취득가액과 필요경비를 빼 봅니다. 차손이면 납부할 세액이 없습니다.
• 신고 또는 소명 - 기한 안에 예정신고를 하거나, 이미 고지됐다면 과세 근거에 대한 소명을 냅니다. 가산세를 줄입니다.
• 불복 제기 - 고지서를 받은 날부터 90일 안에 이의신청·심사청구·심판청구 중 하나를 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상속재산이 여러 건이거나 상속세 신고를 하지 않은 경우에는 취득가액 산정 방법이 달라지므로 상속 관련 서류와 경매기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속 부동산 양도소득세 불복과 한정승인 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 배당을 한 푼도 못 받았는데도 과세되나요?
  과세됩니다. 대법원 2012. 9. 13. 선고 2010두13630 판결은 매각대금이 모두 상속채권자에게 배당돼 상속인이 받은 것이 없더라도, 상속채무가 소멸하는 경제적 효과를 얻었으므로 상속인에게 양도소득세를 부과할 수 있다고 보았습니다. 다만 양도차익이 없다면 납부할 세액도 없습니다.
• 상속포기를 했다면 달라지나요?
  달라집니다. 상속포기를 하면 처음부터 상속인이 아니었던 것이 되어 부동산 소유자가 아니므로 양도인이 되지 않습니다. 한정승인은 민법 제1028조에 따라 상속재산 한도에서 채무를 갚는 조건으로 상속을 승인한 것이어서 소유권은 상속인에게 넘어옵니다. 포기와 한정승인은 이 점에서 결과가 다릅니다.
• 상속받은 땅의 취득가액은 얼마로 보나요?
  상속개시일 당시 평가한 가액이 기준입니다. 상속세를 신고했다면 그 신고가액, 감정평가를 받았다면 감정가액이 주로 쓰입니다. 상속 후 곧바로 경매로 팔렸다면 매각가격과 큰 차이가 없어 양도차익이 작을 수 있으므로, 고지서에 적힌 취득가액을 소득세법 제88조의 양도 기준과 함께 확인해야 합니다.
• 경매의 양도일은 언제인가요?
  매수인이 매각대금을 완납한 날이 양도일입니다. 이날이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 하고, 소득세법 제105조 제1항 제1호가 기한을 정합니다. 경매 절차는 상속인이 모르는 사이 진행되는 경우가 많으므로 법원 사건기록에서 완납일을 확인해야 합니다.
• 양도소득세를 상속재산에서 내면 되나요?
  양도소득세는 경매로 부동산이 팔린 뒤 상속인에게 새로 생긴 조세채무여서, 한정승인의 책임 제한이 그대로 적용되는지는 다툼이 있습니다. 민법 제1028조의 한정승인은 피상속인의 채무와 유증에 대한 것이기 때문입니다. 고유재산에 압류가 들어올 수 있으므로 고지 단계에서 세액 자체를 줄이는 것이 우선입니다.
• 고지서가 나오면 언제까지 다퉈야 하나요?
  고지서를 받은 날부터 90일 안에 이의신청·심사청구·심판청구 중 하나를 내야 합니다. 이 기간을 넘기면 처분이 확정되어 취득가액이 낮게 잡혔더라도 바로잡기 어렵습니다. 대법원 2010두13630 판결로 납세의무 자체는 인정되므로, 불복에서는 양도차익 계산을 중심으로 다툽니다.

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