양도소득세

2020년에 분양받은 아파트가 올해 완공되면 살던 집은 2년 안에 팔아야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

2026. 10. 1. 개정으로 조정대상지역 갈아타기의 처분기한이 2년이 되었지만, 부칙은 2026. 8. 3. 이전에 분양권 같은 신규 주택 취득 권리를 취득한 경우 종전 3년을 적용합니다. 2020년 분양권은 주택 수에 들어가지 않고, 3년은 새 아파트 잔금일(또는 사용승인일)부터 셉니다.

2026. 10. 1.부터 조정대상지역 안에서 갈아타는 일시적 2주택은 처분기한이 2년으로 줄었습니다. 2020년에 분양받은 아파트가 이제야 완공되는 분들은 새집 취득일이 2026. 8. 4. 이후라 2년이 적용되는지 묻습니다. 부칙은 신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 그 전에 취득한 경우를 따로 보호하고 있어, 대부분은 종전처럼 3년입니다. 다만 3년을 세기 시작하는 날을 잘못 잡는 경우가 많습니다.

이런 상담이 많습니다

E씨 부부는 2018년에 산 서울 아파트에 살고 있습니다. 2020. 9. 다른 지역 아파트 분양에 당첨되어 계약금을 냈고, 그 아파트는 2026. 8. 사용승인을 받았으며 부부는 2026. 9. 30. 잔금을 치렀습니다. 두 아파트 모두 지금 조정대상지역에 있습니다. 부부는 개정 시행령 때문에 살던 집을 새 아파트 잔금일부터 2년 안에 팔아야 하는지, 종전처럼 3년의 여유가 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

2020년에 산 분양권은 주택 수에 들어가나요?

들어가지 않습니다. 분양권을 1세대 1주택 비과세 판단의 주택 수에 넣는 규정은 2021. 1. 1. 이후 공급계약, 매매, 증여로 취득한 분양권부터 적용합니다. 2020. 12. 31. 이전에 계약한 분양권은 아파트가 완공되어 취득하기 전까지 주택으로 보지 않습니다.

그래서 이런 분양권은 분양권 특례가 아니라 완공된 아파트를 신규 주택으로 보는 일반 일시적 2주택 특례로 판단합니다. 살던 집을 취득한 날부터 1년이 지난 뒤 새 아파트를 취득해야 하는데, 완공 시점이 기준이므로 대부분 이 요건은 문제 되지 않습니다.

2026. 10. 1. 개정으로 2년 기한이 적용되나요?

개정 시행령은 신규 주택 취득일 현재 종전주택이 조정대상지역에 있고 조정대상지역 신규 주택을 취득하면 처분기한을 2년으로 정했습니다. 부칙은 이 2년 규정을 2026. 8. 4. 이후 신규 주택을 취득하고 2026. 10. 1. 이후 종전주택을 양도하는 경우에 적용합니다.

그런데 부칙은 2026. 8. 3. 이전에 조정대상지역 신규 주택을 취득한 경우, 여기에 신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득한 경우를 포함해 종전 규정을 따르도록 했습니다. 2020. 9.에 분양권을 취득한 E씨 부부는 이 경우에 해당하므로 3년이 적용되는 것으로 볼 수 있습니다. 2026. 8. 3. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우도 같습니다.

3년은 언제부터 세나요?

새 아파트의 취득일은 원칙적으로 잔금을 치른 날이고, 그 전에 소유권이전등기를 했다면 등기 접수일입니다. 잔금을 먼저 치렀는데 아직 완공되지 않았다면 사용승인서 교부일, 사실상 사용일, 임시사용승인일 중 빠른 날이 취득일입니다. E씨 부부는 사용승인 뒤 잔금을 치렀으므로 2026. 9. 30.이 취득일이고 기한은 2029. 9. 30.입니다. 2029. 9. 30.은 일요일이므로 그 전 평일에 살던 집 잔금을 받도록 일정을 잡습니다.

입주 지정기간 안에 잔금을 치르고 등기는 몇 달 뒤에 하는 경우가 많습니다. 등기일부터 3년을 세면 기한을 넘길 수 있으므로 잔금 영수증과 입주 안내문의 날짜를 기준으로 계산합니다. 살던 집도 잔금일이 양도일이므로 매매계약서의 잔금일을 기한 안으로 정합니다.

기한을 넘기면 비과세를 받지 못하는 데서 끝나지 않습니다. 2년 이상 보유한 주택의 중과 한시 배제는 2026. 5. 9.까지 양도분에 적용되고 끝났으므로, 조정대상지역 2주택 상태에서 살던 집을 팔면 기본세율에 20%포인트를 더한 세율이 적용되고 장기보유특별공제도 받지 못할 수 있습니다. 중과 제외 사유에 해당하는지는 따로 확인합니다.

2021년 이후 산 분양권이라면 무엇이 다른가요?

2021. 1. 1. 이후 취득한 분양권은 그 자체가 주택 수에 들어가므로, 살던 집을 팔 때 분양권 특례 요건을 따져야 합니다. 분양권 취득일부터 3년 안에 살던 집을 파는 방법과, 완공 뒤 일정 기간 안에 새집으로 이사해 거주하는 조건으로 기한을 늘리는 방법이 따로 정해져 있습니다.

분양권을 언제 어떤 방식으로 취득했는지가 결론을 가릅니다. 당첨일, 공급계약일, 전매로 산 날이 서로 다르므로 계약서와 전매 계약서로 취득일을 먼저 확정합니다. 2020년에 계약한 분양권이라도 2021년 이후 배우자에게 지분을 증여했다면 그 지분은 증여로 새로 취득한 분양권이 되므로 따로 따집니다.

분양 아파트 완공 일시적 2주택 대응 순서

• 분양권 취득일 확인 - 공급계약일이나 전매 계약일이 2020. 12. 31. 이전인지 봅니다.
• 부칙 해당 여부 - 분양권을 2026. 8. 3. 이전에 취득했다면 종전 3년 기준을 적용합니다.
• 새집 취득일 확정 - 잔금일, 등기 접수일, 사용승인일을 비교합니다.
• 살던 집 잔금일 조정 - 기한 안의 평일로 정합니다.
• 다툼 대응 - 비과세가 부인되면 변호사와 소명서, 과세전적부심사, 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양권 취득일과 새집 취득일, 지역 지정 시점에 따라 처분기한이 달라집니다. 법무법인 윤성은 일시적 2주택 처분기한 검토와 비과세 부인 처분에 대한 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 2020년에 계약한 분양권도 주택 수에 들어가나요?
  들어가지 않습니다. 분양권을 주택 수에 넣는 규정은 2021. 1. 1. 이후 취득한 분양권부터 적용합니다. 2020. 12. 31. 이전 분양권은 아파트가 완공되어 취득한 때부터 주택으로 봅니다.
• 2026. 10. 1.부터 일시적 2주택 기한이 2년이 됐나요?
  조정대상지역 종전주택을 가진 세대가 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 신규 주택을 취득하고 2026. 10. 1. 이후 종전주택을 파는 경우 2년입니다. 그 밖의 경우는 3년입니다.
• 분양 아파트 완공이 2026. 8. 4. 이후면 2년인가요?
  분양권을 2026. 8. 3. 이전에 취득했다면 부칙에 따라 종전 3년 기준을 적용하는 것으로 볼 수 있습니다. 부칙은 신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 그 전에 취득한 경우를 따로 정하고 있습니다.
• 3년은 등기일부터 세나요?
  원칙적으로 잔금을 치른 날부터 셉니다. 잔금 전에 등기했다면 등기 접수일, 잔금을 먼저 치렀는데 완공 전이었다면 사용승인일 등 완성된 날이 취득일입니다.
• 2022년에 전매로 산 분양권은 어떻게 되나요?
  2021. 1. 1. 이후 취득한 분양권은 주택 수에 들어가므로 분양권 특례 요건으로 판단합니다. 분양권 취득일부터 3년 안에 팔거나, 완공 후 이사·거주 요건을 갖추는 방법이 따로 있습니다.
• 기한을 넘겨 팔면 어떻게 되나요?
  일시적 2주택 비과세를 받지 못해 살던 집 양도차익 전체가 과세됩니다. 조정대상지역 2주택 상태라면 중과 여부도 따로 따집니다. 비과세가 부인되면 과세예고통지 후 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 2020년에 계약한 분양권, 지금 집 팔 때 주택 수에 들어가나요?
• 2020년에 계약한 분양권이 있어도 일시적 2주택 비과세가 되나요?
• 조정대상지역 일시적 2주택은 옛집을 언제까지 팔고 새집에 전입해야 하나요?
• 일시적 2주택인데 분양권에 당첨되면 종전주택은 비과세가 안 되나요?
• 분양권 두 개가 차례로 집이 되면 일시적 2주택 처분기한은 몇 년인가요?
• 일시적 2주택으로 옛집을 비과세로 판 뒤 새집은 언제 팔아야 비과세되나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기