양도소득세

일시적 2주택으로 옛집을 비과세로 판 뒤 새집은 언제 팔아야 비과세되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

옛집을 일시적 2주택 비과세로 판 뒤 새집의 보유기간은 새집을 취득한 날부터 세므로, 옛집을 판 날부터 2년을 다시 채울 필요는 없습니다. 2021~2022년 재기산 규정도 일시적 2주택은 재기산 대상에서 빼 두었고, 2022년 5월 10일 이후 양도분부터는 재기산 규정이 삭제됐습니다. 지금은 새집 취득 당시 조정대상지역 여부와 거주 2년부터 확인하십시오.

옛집을 판 날부터 2년을 새로 채울 필요는 없습니다. 새집의 보유기간은 새집을 취득한 날부터 셉니다.

이런 상담이 많습니다

C씨 부부는 2019년에 산 아파트에 살다가 2023년 5월 직장 가까운 곳의 아파트를 새로 샀습니다. 2025년 3월 옛집을 일시적 2주택 비과세로 팔고 새집으로 이사했습니다. 2026년 가을 새집을 팔고 다른 지역으로 옮기려 하자, 옛집을 판 2025년 3월부터 2년이 지나야 새집도 비과세된다는 말을 들었습니다. 새집은 취득 당시 조정대상지역이 아니었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

옛집을 판 뒤 새집 보유기간은 언제부터 세나요?

일시적 2주택으로 옛집을 비과세 양도한 뒤 남은 새집의 보유기간은 새집을 취득한 날부터 양도일까지입니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 1세대1주택 보유기간을 「소득세법」 제95조 제4항에 따르도록 하고, 이 조항은 취득일부터 양도일까지를 보유기간으로 봅니다.

C씨의 새집은 2023년 5월에 취득했으므로 2025년 5월에 이미 보유기간 2년이 찼습니다. 2026년 가을에 팔면 다른 요건을 갖춘 경우 1세대1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 두 집을 함께 가진 기간도 새집 보유기간에 들어갑니다.

새집에도 거주요건이 붙나요?

새집을 취득할 당시 조정대상지역이었다면 보유기간 2년 중 거주기간도 2년 이상이어야 합니다. 양도할 때 지정이 풀렸더라도 취득 당시를 기준으로 판단합니다. 거주기간은 주민등록표상 전입일부터 전출일까지로 셉니다.

조정대상지역 공고 전에 매매계약을 하고 계약금을 낸 사실이 확인되고 그때 무주택 세대였다면 거주요건이 붙지 않습니다. 일시적 2주택처럼 이미 집이 있는 상태에서 새집을 계약했다면 이 예외는 적용되지 않습니다.

2021년부터 2022년 5월 사이에 새집을 판 경우는요?

2021. 1. 1.부터 2022. 5. 9. 사이 양도분에도 일시적 2주택 특례로 옛집이 비과세된 경우 새집의 보유기간은 새집 취득일부터 셌습니다. 당시 재기산 단서는 일시적 2주택에 해당하는 두 주택을 재기산 대상인 2주택 이상에서 빼도록 괄호로 정했습니다.

예외도 있었습니다. 다주택자가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 뒤 새집을 사서 일시적 2주택이 된 경우는 괄호에서 빼지 않아 재기산 대상이 될 수 있었습니다. 처음부터 1주택이었다가 새집을 산 C씨 같은 경우는 이 예외에 해당하지 않습니다.

2022. 5. 10. 이후에는 무엇이 바뀌었나요?

2022. 5. 31. 개정으로 재기산 단서가 삭제돼, 2022. 5. 10. 이후 양도하는 주택은 언제나 취득일부터 보유기간을 셉니다. 그 전 양도분에는 종전 규정이 적용됩니다.

2026. 10. 1.부터는 옛집 처분기한이 달라졌습니다. 조정대상지역 옛집을 가진 세대가 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 새집을 취득하고 2026. 10. 1. 이후 옛집을 팔면 처분기한이 2년이고, 그 밖의 경우는 3년입니다. 새집 보유기간 계산 방법은 바뀌지 않았습니다.

새집을 팔 때 고가주택이면 어떻게 되나요?

새집 양도가액이 12억원을 넘으면 비과세 요건을 갖춰도 12억원을 넘는 부분에 해당하는 양도차익은 과세됩니다. 이때 장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간에 따라 따로 계산하므로 취득일과 전입일을 정확히 적어야 합니다.

일시적 2주택 후 새집 양도 대응 순서

• 옛집 신고 확인 - 옛집을 일시적 2주택 비과세로 신고한 내용과 처분기한 준수 여부를 확인합니다. 이 판단이 흔들리면 새집 판단도 달라집니다.
• 새집 취득일 확인 - 잔금일과 등기 접수일 중 빠른 날이 취득일입니다. 보유기간은 이 날부터 셉니다.
• 거주요건 점검 - 취득 당시 조정대상지역이었는지 확인하고 주민등록표로 거주 2년을 셉니다.
• 예정신고 - 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 2개월 안에 신고합니다. 12억원을 넘으면 과세 부분을 계산합니다.
• 과세 통지 대응 - 보유기간을 다르게 보아 과세 예고를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를, 고지 후에는 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 옛집을 처분기한을 넘겨 팔았거나 세 번째 집을 함께 가졌던 기간이 있으면 등기와 신고서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 일시적 2주택 비과세를 둘러싼 과세전적부심사와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 두 집을 같이 가진 기간도 새집 보유기간에 들어가나요?
  네. 보유기간은 새집을 취득한 날부터 양도일까지이므로 옛집과 함께 가진 기간도 모두 들어갑니다. 옛집을 판 날을 기준으로 다시 세지 않으므로, 새집 취득일만 정확히 확인하면 보유 2년 충족 시점을 바로 계산할 수 있습니다.
• 새집 취득일은 잔금일인가요, 등기일인가요?
  원칙적으로 대금을 청산한 날이 취득일이지만, 대금 청산 전에 소유권이전등기를 했다면 등기 접수일이 취득일이 됩니다. 계약서와 잔금 영수증, 등기사항증명서를 함께 확인해야 하며, 이 날이 새집 보유기간의 기산일이 됩니다.
• 새집이 조정대상지역에서 풀렸으면 거주 안 해도 되나요?
  아니요. 거주요건은 양도 당시가 아니라 새집 취득 당시 조정대상지역이었는지로 판단합니다. 취득 당시 조정대상지역이었다면 지정이 풀린 뒤에 팔아도 거주 2년이 필요합니다. 전입이 늦었다면 그만큼 양도 시점을 늦춰야 할 수 있습니다.
• 2021년에 새집을 팔았는데 재기산됐다면요?
  처음부터 1주택이었다가 새집을 사 일시적 2주택이 된 경우는 당시 재기산 대상에서 빠졌으므로 새집 취득일부터 세는 것이 맞습니다. 재기산으로 세금을 더 냈다면 법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정청구를 검토할 수 있습니다.
• 다주택자였다가 정리하고 새집을 산 경우는 달랐나요?
  2021. 1. 1.부터 2022. 5. 9. 사이 양도분에는 다주택자가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 뒤 새집을 사 일시적 2주택이 된 경우 재기산 대상이 될 수 있었습니다. 2022. 5. 10. 이후 양도분은 이 구분 없이 취득일부터 셉니다.
• 지금 옛집 처분기한은 몇 년인가요?
  조정대상지역 옛집을 가진 세대가 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 새집을 취득해 2026. 10. 1. 이후 옛집을 팔면 2년이고, 그 밖의 경우는 3년입니다. 공고 전 계약금 지급 등 부칙 예외는 따로 확인해야 합니다.

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