양도소득세

2020년에 계약한 분양권이 있어도 일시적 2주택 비과세가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권은 주택으로 완공되기 전까지 주택 수에 들어가지 않으므로 그 분양권이 있어도 종전주택은 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있습니다. 주택과 분양권 보유 시 비과세를 배제하는 소득세법 제89조 제2항은 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 적용됩니다. 지금은 분양 아파트의 완공·잔금 예정일과 종전주택 잔금일의 앞뒤부터 확인하십시오.

분양권이 주택 수에 들어간다는 이야기만 듣고, 2020년에 계약한 분양권까지 같은 기준으로 계산해 비과세를 포기하는 경우가 있습니다. 분양권을 언제 취득했는지에 따라 결론이 달라집니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2016년에 산 아파트에 살면서 2020년 6월 재개발 일반분양 아파트 분양권을 계약했습니다. 2023년 5월에는 출퇴근 때문에 다른 아파트를 샀고, 분양 아파트는 공사가 늦어져 2026년 6월에야 완공 예정이라는 통보를 받았습니다. D씨는 2026년 3월 종전 아파트 매수인을 찾았는데, 주택 두 채와 분양권을 가졌으니 약 1억원의 양도소득세를 내야 하는지 물었습니다. 2020년에 취득한 분양권은 완공 전까지 주택 수에 들어가지 않는다는 점과, 완공 전에 잔금을 받아야 한다는 점을 설명드렸습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

2020년 이전에 계약한 분양권이 있어도 일시적 2주택 비과세가 되나요?

네, 2020. 12. 31. 이전에 취득한 분양권은 주택으로 완공되기 전까지 주택 수에 포함하지 않으므로, 그 분양권을 함께 가진 상태에서도 종전주택은 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있습니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법」 부칙도 같습니다.

주택과 분양권을 함께 가진 세대가 주택을 팔면 1세대1주택 비과세를 적용하지 않는다는 소득세법 제89조 제2항은 2021. 1. 1. 이후 공급계약, 매매, 증여 등으로 취득한 분양권부터 적용됩니다. 2020년 이전 분양권은 이 규정의 적용 대상이 아니므로, 종전주택 양도일에는 주택 두 채만 놓고 일시적 2주택 요건을 따지면 됩니다.

일시적 2주택 요건은 그대로 갖춰야 합니다. 종전주택 취득 후 1년이 지나 신규주택을 샀고, 신규주택 취득일부터 3년(신규주택 취득일 현재 두 집이 모두 조정대상지역이면 2년, 다만 2026. 8. 3. 이전에 신규주택이나 그 분양권을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 경우는 3년) 안에 종전주택을 팔며, 종전주택이 2년 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주) 요건을 갖춰야 합니다.

분양권은 언제부터 주택으로 계산되나요?

분양권은 분양 아파트를 취득한 날부터 주택이 됩니다. 분양 아파트의 취득일은 원칙적으로 분양대금을 모두 치른 날이고, 대금을 다 낸 날까지 아파트가 완성되지 않았다면 완성된 날입니다.

• 완공 후 잔금 납부 - 잔금을 치른 날이 취득일입니다. 잔금 전에 소유권이전등기를 먼저 했다면 등기접수일입니다.
• 완공 전 잔금 완납 - 아파트가 완성된 날(사용승인일 등)이 취득일입니다.
• 취득일 이후 - 그날부터는 분양권이 아니라 주택이므로 2020년 이전 분양권이라는 사정이 더는 의미가 없습니다.

분양 아파트가 완공된 뒤 종전주택을 팔면 어떻게 되나요?

분양 아파트를 취득한 뒤에 종전주택을 팔면 양도일 현재 주택이 세 채가 되어 일시적 2주택 비과세를 받을 수 없습니다. 2020년 이전 분양권이라는 사정은 완공 전까지만 의미가 있습니다.

그래서 이 사안은 분양 아파트 취득일과 종전주택 잔금일의 앞뒤가 결론을 가릅니다. 공사 지연으로 완공일이 미뤄지는 동안 종전주택 잔금을 받으면 비과세 요건을 따질 수 있지만, 완공 뒤 잔금을 받으면 3주택 상태가 됩니다. 매매계약서의 잔금일을 분양 아파트 사용승인 예정일보다 충분히 앞에 두는 것이 안전합니다.

이미 판 종전주택에 세금을 냈다면 돌려받을 수 있나요?

2020년 이전에 취득한 분양권을 가진 채 2021년 이후 종전주택을 팔면서 분양권을 주택 수에 넣어 세금을 냈다면, 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구로 환급을 구할 수 있습니다. 경정청구를 받은 세무서는 2개월 안에 결과를 알려야 합니다.

경정청구에는 분양권 공급계약서(계약일), 종전주택과 신규주택의 매매계약서와 등기사항증명서, 분양 아파트의 사용승인일이나 잔금 납부일을 증명하는 서류를 붙입니다. 종전주택 양도일 현재 분양 아파트를 아직 취득하기 전이었다는 점을 이 서류들로 증명합니다.

2020년 이전 분양권 보유 세대 대응 순서

• 분양권 계약일 확인 - 공급계약서로 계약일이 2020. 12. 31. 이전인지 확인합니다. 2021년 이후 매수나 증여로 넘겨받았다면 2021년 이후 취득입니다.
• 완공·잔금 일정 확인 - 시행사나 조합에서 사용승인 예정일과 잔금 납부 일정을 받아 분양 아파트 취득 예정일을 계산합니다.
• 종전주택 잔금일 결정 - 분양 아파트 취득일보다 앞서고, 신규주택 취득일부터 처분기한 안에 들어오도록 잔금일을 정합니다.
• 예정신고 - 고가주택이거나 요건이 애매하면 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 예정신고하고 분양권 계약서를 함께 보관합니다.
• 사후 대응 - 이미 세금을 냈다면 5년 안에 경정청구를 하고, 경정청구가 거부되면 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양권을 2021년 이후 매수·증여로 넘겨받았거나 조합원입주권이 함께 있는 경우에는 계약서와 취득 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대1주택 비과세 관련 경정청구와 거부처분에 대한 심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 2020년 분양권을 2021년에 사들였다면 어떻게 되나요?
  매수한 사람 기준으로는 2021. 1. 1. 이후 매매로 취득한 분양권이어서 주택 수에 포함됩니다. 부칙은 공급계약뿐 아니라 매매나 증여로 취득한 시점을 기준으로 하므로, 원래 분양 시기와 관계없이 내가 언제 취득했는지를 봅니다.
• 분양 아파트 사용승인 뒤 잔금을 치르기 전이면 아직 분양권인가요?
  완공 후 잔금을 치르는 경우 원칙적으로 잔금 청산일이 취득일이므로 그 전까지는 주택으로 취득한 것이 아닙니다. 다만 잔금 전에 소유권이전등기를 먼저 했다면 등기접수일이 취득일이 되므로 등기사항증명서로 따로 확인해야 합니다.
• 분양 아파트가 완공된 뒤 종전주택을 팔면 과세되나요?
  분양 아파트를 취득한 뒤에는 주택이 세 채가 되므로 일시적 2주택 특례가 적용되지 않습니다. 완공일과 잔금일을 확인해 종전주택 잔금을 그보다 먼저 받도록 매매계약서의 잔금일을 정해 두십시오.
• 처분기한은 분양권 계약일부터 세나요?
  아니요. 이 경우 일시적 2주택 처분기한은 신규주택(이미 취득한 두 번째 집) 취득일부터 셉니다. 2020년 이전 분양권은 주택 수에 들어가지 않으므로 처분기한 계산에도 영향을 주지 않습니다.
• 세금을 이미 냈는데 5년이 지나지 않았다면요?
  법정신고기한부터 5년 안이면 경정청구로 환급을 구할 수 있습니다. 분양권 계약일과 종전주택 양도일 당시 분양 아파트가 완공 전이었다는 자료를 붙이면 세무서는 2개월 안에 결과를 알려야 합니다.
• 경정청구가 거부되면 어떻게 다투나요?
  경정청구 거부도 처분이므로 통지를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 할 수 있습니다. 이의신청을 먼저 거치는 것은 선택이며, 심판청구 후에는 행정소송으로 이어갈 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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