양도소득세

일시적 2주택인데 분양권에 당첨되면 종전주택은 비과세가 안 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 일시적 2주택 상태에서 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권까지 가진 채 종전주택을 팔면 일시적 2주택 비과세를 받을 수 없습니다. 소득세법 제89조 제2항은 주택과 분양권을 함께 가진 세대가 주택을 팔면 1세대1주택 비과세를 적용하지 않고, 두 주택에 분양권이 더해진 경우는 예외 규정에 없습니다. 지금은 분양권 공급계약일이 종전주택 양도일보다 앞서는지부터 확인하십시오.

일시적 2주택 상태에서 분양권까지 생기면 법은 이를 주택 두 채와 분양권 하나를 가진 상태로 봅니다. 두 주택만 있을 때 받을 수 있던 비과세가 분양권 하나 때문에 사라질 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2018년에 산 아파트에 살다가 2025년 2월 이사할 아파트를 샀습니다. 종전 아파트를 팔려고 내놓은 사이 2025년 9월 청약에 당첨돼 분양권 공급계약을 맺었습니다. 2026년 11월 종전 아파트 매수인이 나타났는데, 비과세라고 생각했던 종전 아파트에 약 1억 2천만원의 양도소득세가 나온다는 계산을 받고 상담을 요청했습니다. 분양권을 가진 상태에서는 일시적 2주택 특례가 적용되지 않는 구조를 설명드리고, 양도 순서를 다시 검토했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

일시적 2주택인데 분양권이 있으면 종전주택은 과세되나요?

네, 2021. 1. 1. 이후 취득한 분양권을 함께 가진 상태에서 종전주택을 팔면 일시적 2주택 비과세를 받을 수 없습니다. 1세대가 주택과 분양권을 보유하다가 주택을 양도하면 1세대1주택 비과세 규정을 적용하지 않는 것이 원칙이기 때문입니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법」도 같습니다.

예외는 시행령에 정해진 경우뿐입니다. 시행령 제156조의3은 1주택을 가진 세대가 분양권 1개를 취득한 경우 등을 예외로 두지만, 주택 두 채와 분양권 하나를 함께 가진 경우는 예외 목록에 없습니다.

분양권이 왜 주택 수에 들어가나요?

2020. 8. 18. 소득세법 개정으로 분양권을 가진 사람도 1세대1주택 비과세와 다주택 판단에서 주택 수에 포함하게 됐습니다. 분양권으로 사실상 주택을 확보한 사람과 실제 주택을 가진 사람 사이의 차이를 줄이려는 개정입니다.

개정 규정은 2021. 1. 1. 이후 공급계약, 매매, 증여 등으로 취득한 분양권부터 적용됩니다. 2020. 12. 31. 이전에 취득한 분양권은 완공돼 주택이 되기 전까지 주택 수에 포함하지 않으므로, 결론이 반대가 됩니다.

분양권 취득일은 언제로 보나요?

분양권 취득일은 당첨으로 받았는지, 다른 사람에게서 샀는지에 따라 판단 기준이 달라질 수 있습니다. 당첨일, 공급계약 체결일, 매수 잔금일을 모두 확인해 가장 이른 날을 기준으로 보수적으로 일정을 잡는 편이 안전합니다.

분양권 취득일이 종전주택 양도일보다 하루라도 앞서면 양도일 현재 분양권을 보유한 것이 됩니다. 반대로 종전주택 잔금을 먼저 받고 그 뒤에 분양권 계약을 하면 종전주택 양도일에는 분양권이 없으므로 일시적 2주택 특례를 따질 수 있습니다.

종전주택 비과세를 살릴 방법은 없나요?

종전주택을 팔기 전에 분양권을 먼저 처분하면 양도일 현재 주택 두 채만 남아 일시적 2주택 특례를 다시 따질 수 있습니다. 이 경우에도 1년 요건과 신규주택 취득일부터의 처분기한, 종전주택의 보유·거주 요건을 모두 갖춰야 합니다.

• 분양권 먼저 처분 - 분양권을 팔거나 처분한 뒤 종전주택을 처분기한 안에 팝니다. 분양권 양도 자체에는 높은 세율이 적용됩니다.
• 신규주택 먼저 처분 - 신규주택을 팔면 종전주택 1채와 분양권 1개가 남습니다. 이때는 시행령 제156조의3의 요건을 갖춰야 하는데, 분양권 취득 전에 종전주택을 1년 이상 보유했는지 등을 따로 봅니다.
• 분양권 취득 전 양도 - 아직 공급계약 전이라면 종전주택 잔금을 계약일 전에 받는 것이 가장 단순합니다.

분양권을 먼저 팔면 세금은 얼마나 나오나요?

분양권을 양도하면 보유기간 1년 미만은 양도소득 과세표준의 100분의 70, 1년 이상은 100분의 60의 세율이 적용됩니다. 기본세율이 적용되지 않으므로 종전주택 비과세로 아끼는 세금과 분양권 양도세를 함께 비교해야 합니다.

분양권 웃돈이 작고 종전주택 양도차익이 크다면 분양권을 먼저 처분하는 편이 전체 세금이 적을 수 있습니다. 반대로 분양권 웃돈이 크다면 계산이 달라지므로 두 경우의 세액을 나란히 놓고 정합니다.

일시적 2주택과 분양권 보유 대응 순서

• 취득일 정리 - 종전주택·신규주택 취득일, 분양권 공급계약일(또는 매수 잔금일)을 한 표에 적습니다. 분양권이 2021. 1. 1. 이후 취득인지 먼저 확인합니다.
• 세액 비교 - 종전주택 과세 시 세액과, 분양권을 먼저 처분하고 종전주택 비과세를 받을 때의 세액을 비교합니다.
• 양도 일정 결정 - 처분기한 안에 순서대로 잔금이 이루어지도록 계약일과 잔금일을 정합니다.
• 신고 - 양도마다 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 예정신고합니다.
• 사후 대응 - 이미 비과세로 처리했다가 과세예고통지를 받았다면 30일 안에 과세전적부심사를, 납부고지를 받았다면 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양권이 증여나 혼인으로 들어왔거나 조합원입주권이 함께 있는 경우에는 계약서와 취득 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양권·주택 보유 세대의 비과세 부인 처분에 대한 과세전적부심사와 심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 2020년에 계약한 분양권도 주택 수에 들어가나요?
  아니요. 주택 수 포함 규정은 2021. 1. 1. 이후 공급계약, 매매, 증여 등으로 취득한 분양권부터 적용됩니다. 2020. 12. 31. 이전에 취득한 분양권은 완공돼 주택이 되기 전까지 주택 수에 포함하지 않습니다.
• 2020년 분양권을 2021년에 증여받으면 어떻게 되나요?
  증여받은 사람 기준으로는 2021. 1. 1. 이후 증여로 취득한 분양권이므로 주택 수에 포함됩니다. 개정 규정은 공급계약뿐 아니라 매매나 증여 등으로 2021. 1. 1. 이후 취득한 분양권에 모두 적용되기 때문입니다.
• 분양권을 배우자에게 넘기면 해결되나요?
  배우자는 같은 세대이므로 세대 안에서 분양권을 넘겨도 세대가 분양권을 보유한 상태는 그대로입니다. 세대 밖으로 처분해야 주택 수에서 빠지며, 세대 밖 가족에게 넘기는 증여라면 증여세도 따로 생깁니다.
• 분양권을 판 다음 날 종전주택을 팔아도 되나요?
  분양권 양도일(잔금 청산일 등)이 종전주택 양도일보다 앞서면 종전주택 양도일 현재 분양권이 없으므로 일시적 2주택 특례를 다시 따질 수 있습니다. 1년 요건과 처분기한 등 나머지 요건도 갖춰야 합니다.
• 분양권 양도세율은 얼마인가요?
  분양권은 보유기간 1년 미만이면 양도소득 과세표준의 100분의 70, 1년 이상이면 100분의 60의 세율이 적용됩니다. 주택과 달리 기본세율 구간이 없으므로 웃돈이 작아도 세율 자체는 높습니다.
• 신규주택을 먼저 팔면 종전주택은 비과세되나요?
  신규주택을 팔면 종전주택 1채와 분양권 1개가 남아 시행령 제156조의3의 요건으로 판단합니다. 종전주택 취득 후 1년이 지나 분양권을 취득했는지, 분양권 취득일부터 3년 안에 파는지 등을 확인해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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