양도소득세

분양권 두 개가 차례로 집이 되면 일시적 2주택 처분기한은 몇 년인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

두 번째 집의 취득일 현재 두 집이 모두 조정대상지역이면 2년, 하나라도 아니면 3년이고, 두 번째 집의 분양권을 조정대상지역 공고 전에 계약했거나 2026년 8월 3일 이전에 취득했다면 3년입니다. 기획재정부는 2021년 5월 25일 회신에서 당시 경과규정에 따라 2년이라고 답했지만, 그 뒤 2023년 2월 28일 개정으로 3년으로 통일됐고 2026년 9월 30일 개정으로 조정대상지역 갈아타기만 다시 2년이 됐습니다. 지금은 두 분양권의 계약일·계약금 지급일과 각 집의 잔금일을 적어 두고 어느 기한이 적용되는지부터 확인하십시오.

분양권 단계에서 따로 신고하거나 승인받을 것은 없습니다. 분양계약서와 계약금 입금 내역, 잔금 영수증만 보관하면 처분기한을 가르는 날짜가 전부 확인됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2021년 가을 같은 동네 두 단지의 분양권을 한 달 간격으로 계약했습니다. 두 곳 모두 계약 당시부터 조정대상지역이었습니다. 먼저 계약한 단지는 2024년 11월에 준공되어 잔금을 치르고 입주했고, 나중 단지는 2026년 3월에 준공되어 잔금을 치렀습니다. A씨는 먼저 입주한 집을 언제까지 팔아야 비과세가 되는지, 분양권을 2개 들고 있던 기간이 문제되는지 물었습니다. 신규주택 취득이 2026년 8월 3일 이전이어서 종전 규정이 적용되고, 처분기한은 2026년 3월 잔금일부터 3년입니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청과 기획재정부는 분양권 2개가 순차로 주택이 된 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 과세기준자문 회신(기준-2020-법령해석재산-0221, 2021. 5. 26.)에서 기획재정부 재산세제과-512(2021. 5. 25.)를 참고하라고 답했고, 이 기획재정부 회신은 종전주택 분양권과 신규주택 분양권을 모두 2018년 9월 13일 이전에 취득했더라도 종전주택이 2018년 9월 14일부터 2019년 12월 16일 사이에 주택이 됐다면 일시적 2주택 허용기간은 2년이라고 답했습니다. 질의 사안은 2017년 9월 조정대상지역에서 분양권 두 개를 취득하고 2018년 12월 먼저 준공된 집을, 2020년 나중 준공된 집을 취득한 경우로, 3년과 2년 중 2년이 맞다고 했습니다. 그 이유는 당시 조정대상지역 갈아타기 처분기한이 신규주택 계약일에 따라 3년·2년·1년으로 나뉘어 있었는데, 종전주택이 없는 상태에서 분양권을 계약한 경우에는 신규주택 계약일이 아니라 종전주택이 생긴 시점을 기준으로 기한을 정한다는 집행원칙 때문이었습니다. 분양권이 2개면 둘 중 하나가 먼저 주택이 되는 시점이 그 기준입니다. 이 회신은 두 분양권 모두 조정대상지역에 있고 종전주택이 2018년 12월에 생긴 사실관계를 전제로 한 것이어서, 분양권 계약 당시 조정대상지역이 아니었거나 종전주택이 다른 시기에 생긴 사안에는 그대로 적용되지 않았습니다.

회신 이후 처분기한은 어떻게 바뀌었나요?

회신이 전제한 3년·2년·1년 구분은 2023년 2월 28일 개정으로 없어지고 처분기한이 3년으로 통일됐습니다. 그 뒤 2026년 9월 30일 개정으로 2026. 10. 6. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조 제1항은 신규주택 취득일 현재 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역 신규주택을 취득한 경우 2년, 그 밖의 경우 3년으로 정합니다. 조정대상지역 공고가 있은 날 이전에 신규주택이나 그 분양권을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 2년이 아니라 3년입니다. 판단 시점이 「신규주택 취득일 현재」로 조문에 명시된 점이 회신 당시와 다릅니다.

2년 규정은 조정대상지역 종전주택을 보유한 1세대가 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역 신규주택을 취득하고 2026년 10월 1일 이후 종전주택을 양도하는 경우부터 적용됩니다. 부칙 제2조 제2항은 조정대상지역에 종전주택을 보유한 1세대가 2026년 8월 3일 이전에 조정대상지역 신규주택(신규주택을 취득할 수 있는 권리 포함)을 취득했거나, 그 날까지 신규주택 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 개정 규정에도 불구하고 종전 규정(3년)을 따르도록 정합니다. 조정대상지역 지정은 국토교통부 고시로 바뀌므로 분양계약일과 잔금일 각각의 시점에 지역 지정 여부를 따로 봅니다.

분양권을 2개 들고 있던 기간은 비과세에 문제가 되나요?

2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 들어가지만, 두 분양권이 모두 집이 된 뒤 종전주택을 파는 사안은 주택과 주택의 일시적 2주택으로 판단하므로 분양권 상태였던 기간 자체는 제155조 제1항 적용에 걸림돌이 되지 않습니다. 기획재정부 회신도 분양권 2개 사안을 일시적 2주택 허용기간 문제로 판단했습니다. 다만 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 신규주택을 취득해야 하므로, 두 단지 준공이 1년 안에 몰리면 이 요건에서 걸립니다. 예시의 A씨처럼 2024년 11월과 2026년 3월로 1년 넘게 떨어져 있으면 됩니다.

종전주택을 1주택으로 보유한 상태에서 분양권을 나중에 산 경우는 다른 조문이 적용됩니다. 종전주택 취득 후 1년 이상 지나 분양권을 취득하고 그 분양권 취득일부터 3년 안에 종전주택을 양도하면 비과세되고, 3년이 지나 양도할 때는 새 집 완성 후 3년 안에 전입해 1년 이상 거주하는 요건이 붙습니다. 분양권 두 개를 먼저 산 사안과 주택 보유 중 분양권을 산 사안은 기산점이 다르므로 섞어서 계산하면 안 됩니다.

• 분양권 2개 → 순차 주택 - 나중 집 취득일부터 2년 또는 3년. 두 집 모두 2년 보유·거주 요건은 종전주택 양도 시 별도로 충족해야 합니다.
• 주택 1채 + 분양권 - 분양권 취득일부터 3년. 3년 넘기면 완성 후 3년 내 전입·1년 거주 요건.
• 조정대상지역 공고 전 계약 - 어느 경우든 계약금 지급 증빙이 있으면 3년.
• 취득일 - 분양받은 집은 잔금청산일과 사용승인일(또는 임시사용승인일) 중 늦은 날입니다.

분양권 순차 취득 일시적 2주택 대응 순서

• 날짜표 작성 - 두 분양권의 계약일·계약금 지급일, 각 단지의 사용승인일·잔금일을 한 표에 적습니다. 처분기한은 여기서 전부 정해집니다.
• 지역 확인 - 각 계약일과 신규주택 취득일에 두 집이 조정대상지역이었는지 국토교통부 고시로 확인합니다. 공고 전 계약이면 3년입니다.
• 적용 규정 확인 - 신규주택 취득이 2026년 8월 4일 이후인지, 부칙 제2조 제2항 경과규정에 해당하는지 봅니다.
• 종전주택 요건 점검 - 종전주택 취득 후 1년 이상 지나 신규주택을 취득했는지, 종전주택이 양도일 현재 2년 보유(조정대상지역이면 2년 거주 포함) 요건을 갖췄는지 봅니다.
• 신고와 불복 - 양도월 말일부터 2개월 안에 예정신고를 하고, 비과세가 부인되어 고지서가 오면 받은 날부터 90일 안에 심판청구를, 이미 신고했다면 법정신고기한 뒤 5년 안에 경정청구를 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양권 중 하나가 상속·증여로 넘어온 것이거나 배우자와 나눠 계약한 경우에는 분양계약서와 등기를 보고 취득 시기와 세대 기준을 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 부인에 따른 양도소득세 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양권 2개가 집이 되면 어느 집이 종전주택인가요?
  먼저 주택이 된 쪽이 종전주택입니다. 분양받은 집의 취득일은 잔금청산일과 사용승인일 중 늦은 날이므로, 계약을 먼저 했더라도 준공과 잔금이 늦으면 신규주택이 됩니다. 기획재정부 회신도 분양권이 2개였던 경우 둘 중 하나가 먼저 주택이 되는 시점을 기준으로 삼았습니다.
• 2021년 회신처럼 지금도 2년이 적용되나요?
  경우에 따라 다릅니다. 회신의 2년은 당시 경과규정에 따른 것이고 2023년 2월 28일 개정으로 3년으로 통일됐습니다. 2026년 9월 30일 개정으로 신규주택 취득일 현재 두 집이 모두 조정대상지역이면 다시 2년이지만, 2026년 8월 4일 이후 취득한 신규주택부터 적용되고 조정대상지역 공고 전 계약분은 3년입니다.
• 분양권 계약 때 조정대상지역이 아니었으면요?
  3년입니다. 조정대상지역 공고가 있은 날 이전에 신규주택이나 그 분양권을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 2년 규정에서 제외됩니다. 분양계약서와 계약금 입금 내역을 보관해야 하고, 공고일은 국토교통부 고시로 확인합니다.
• 두 단지가 1년 안에 연달아 준공되면 어떻게 되나요?
  일시적 2주택 특례를 받기 어렵습니다. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 신규주택을 취득해야 하는데, 준공이 1년 안에 몰리면 이 요건을 못 채웁니다. 이때는 종전주택을 팔아도 특례 없이 2주택 상태의 양도가 되므로 분양 일정 단계에서 미리 확인해야 합니다.
• 집 한 채 있는데 분양권을 샀으면 기한은 언제부터인가요?
  분양권 취득일부터 3년입니다. 종전주택 취득 후 1년 이상 지나 분양권을 취득하고 그 날부터 3년 안에 종전주택을 양도하면 1세대 1주택으로 봅니다. 3년이 지나 양도할 때는 분양받은 집이 완성된 후 3년 안에 세대전원이 이사해 1년 이상 거주하고 완성 후 3년 안에 종전주택을 양도해야 합니다.
• 종전주택도 2년 거주해야 비과세가 되나요?
  취득 당시 조정대상지역에 있던 집이면 그렇습니다. 일시적 2주택 특례는 종전주택을 1세대 1주택으로 보아 주는 것이므로 종전주택 자체가 양도일 현재 2년 보유 요건을, 취득 당시 조정대상지역이면 보유기간 중 2년 거주 요건도 갖춰야 합니다. 분양권 상태였던 기간은 보유기간에 들어가지 않습니다.
• 비과세가 부인되면 어떻게 다투나요?
  고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 할 수 있고, 이미 신고·납부했다면 법정신고기한 뒤 5년 안에 경정청구를 합니다. 분양권 사안은 어느 날을 취득일로 보는지에서 결론이 갈리므로 사용승인서·잔금 영수증·계약금 입금 내역을 먼저 갖추고 시작해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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