양도소득세

2020년에 계약한 분양권, 지금 집 팔 때 주택 수에 들어가나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 2020년 말까지 계약하거나 사들인 분양권은 기존 집을 팔 때 1세대 1주택 비과세를 막는 주택 수에 들어가지 않습니다. 분양권을 주택 수에 넣는 규정은 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 적용되지만, 분양권이 아파트로 완공되면 그때부터 주택이 되어 일시적 2주택 처분기한이 시작됩니다. 지금은 분양권 취득일과 새 아파트의 잔금일·사용승인일부터 확인해야 합니다.

2020년에 당첨되거나 사들인 분양권 때문에 기존 집 비과세가 막히지는 않습니다. 다만 분양권이 아파트로 바뀐 뒤부터는 분양권이 아니라 주택으로 계산하므로, 완공일을 기준으로 다시 따져야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2017년에 산 아파트에 살면서 2020년 9월 신규 아파트 청약에 당첨되어 그달에 분양계약을 했습니다. 공사가 늦어져 새 아파트는 2026년 3월에 사용승인이 났고 A씨는 같은 달 잔금을 냈습니다. A씨는 분양권은 2020년에 산 것이라 주택 수에 안 들어가니 기존 아파트는 언제 팔아도 비과세라고 생각했습니다. 그런데 이사를 미루다 보니 기존 아파트를 언제까지 팔아야 하는지 확인이 필요해졌습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

2020년에 산 분양권은 왜 주택 수에서 빠지나요?

2020. 12. 31. 이전에 공급계약, 매매, 증여 등으로 취득한 분양권은 기존 집을 팔 때 1세대 1주택 비과세를 막는 주택 수에 들어가지 않습니다. 분양권을 주택 수에 넣는 개정 규정은 2021. 1. 1. 이후 취득한 분양권부터 적용되기 때문입니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법」은 1세대가 주택과 분양권을 함께 갖다가 주택을 팔면 1세대 1주택 비과세를 적용하지 않는 것을 원칙으로 합니다. 이 원칙이 2021년 이후 분양권에만 걸리므로, 2020년 분양권만 가진 상태에서 기존 집을 팔면 기존 집 하나로 보유·거주 요건을 판단합니다.

같은 부칙은 조정대상지역 다주택자 중과세율을 판단할 때도 2021. 1. 1. 이후 취득한 분양권부터 주택 수에 넣도록 정합니다. 2020년 분양권은 중과 주택 수 계산에서도 빠집니다.

분양권이 아파트로 완공되면 무엇이 달라지나요?

분양권이 아파트로 완공되면 그때부터는 주택이 되어 1세대 2주택 상태가 됩니다. 분양권 취득 시점과 관계없이, 완공 뒤 기존 집을 팔면 일시적 2주택 특례 요건을 갖춰야 비과세를 받을 수 있습니다.

새 아파트의 취득일은 원칙적으로 잔금을 청산한 날입니다. 잔금을 낼 때까지 아파트가 완성되지 않았다면 완성된 날, 즉 사용승인서 교부일이나 그 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날이 취득일이 됩니다.

완공된 뒤 기존 집은 언제까지 팔아야 하나요?

기존 집은 새 아파트 취득일부터 3년 안에 팔면 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있습니다. 기존 집을 산 날부터 1년 이상 지난 뒤 새 아파트를 취득해야 한다는 요건도 함께 봅니다.

A씨처럼 2017년에 산 아파트가 있고 새 아파트를 2026년 3월에 취득했다면 1년 요건은 갖췄습니다. 이때 처분기한은 2029년 3월까지입니다. 기존 집 자체의 2년 보유 요건과, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주 요건도 따로 갖춰야 합니다.

기한 안에 팔지 못할 사정이 있다면 한국자산관리공사에 매각을 의뢰했거나 법원에 경매를 신청한 경우처럼 시행령이 정한 사유에 해당하는지 확인합니다. 단순히 매수인을 찾지 못한 사정은 여기에 들어가지 않습니다.

2026. 10. 1.부터 바뀐 처분기한도 적용되나요?

2020년에 취득한 분양권으로 받은 새 아파트라면 개정 전 처분기한 3년이 그대로 적용됩니다. 2026. 10. 1. 시행 시행령은 조정대상지역 종전 주택과 조정대상지역 신규 주택 조합의 처분기한을 2년으로 줄였지만, 2026. 8. 3. 이전에 신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득한 경우는 종전 규정에 따르도록 했습니다.

부칙은 분양권 같은 신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 신규 주택에 포함한다고 명시합니다. 2020년 분양권은 2026. 8. 3. 훨씬 전에 취득한 것이므로 완공일이 2026. 8. 4. 이후라도 3년 기준으로 판단합니다.

지역주택조합 조합원 지위도 같은가요?

지역주택조합 조합원 지위가 소득세법상 분양권에 해당하는지는 가입 시점과 사업계획승인, 공급계약 체결 시점에 따라 따로 판단해야 합니다. 분양권은 「주택법」 등에 따른 주택 공급계약으로 주택을 공급받는 자로 선정된 지위를 말하기 때문입니다.

조합 가입계약만 한 상태와 사업계획승인 뒤 동·호수가 정해진 상태는 법적 지위가 다릅니다. 2020년 이전에 조합에 가입했더라도 기존 집을 팔기 전에 가입계약서, 사업계획승인일, 공급계약 체결일을 놓고 주택 수 포함 여부를 확인하는 편이 안전합니다.

2020년 분양권 보유자 기존 주택 양도 대응 순서

• 분양권 취득일 확인 - 분양계약서, 전매라면 권리의무승계계약서와 잔금 영수증으로 분양권을 언제 취득했는지 확인합니다. 2021. 1. 1. 전후로 결론이 갈립니다.
• 새 아파트 취득일 확정 - 잔금 청산일과 사용승인일을 비교해 늦은 날을 취득일로 잡습니다. 처분기한은 이날부터 계산합니다.
• 기존 집 요건 점검 - 2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주, 양도가액 12억원 초과 여부를 확인합니다.
• 예정신고 - 비과세라도 양도가액이 12억원을 넘으면 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 신고합니다.
• 경정청구·심판청구 - 비과세를 놓치고 과세로 신고했다면 5년 안에 경정청구를, 비과세를 부인당해 고지를 받았다면 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양권 취득 경위와 완공일, 조정대상지역 해당 여부에 따라 결론이 달라지므로 계약서와 등기 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 판정에 관한 경정청구, 조세심판과 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 2020년 12월에 전매로 산 분양권도 빠지나요?
  분양권을 다른 사람에게서 사들인 경우에도 2020. 12. 31. 이전에 매매로 취득했다면 주택 수에서 빠집니다. 다만 전매로 산 분양권은 계약일이 아니라 잔금 청산일을 취득일로 볼 수 있으므로, 잔금을 2021년에 냈다면 결론이 달라질 수 있어 영수증을 확인해야 합니다.
• 2020년 분양권 2개가 있어도 기존 집은 비과세인가요?
  2020. 12. 31. 이전에 취득한 분양권은 개수와 관계없이 기존 집 비과세 판단 때 주택 수에 넣지 않습니다. 다만 분양권이 차례로 완공되면 그때마다 주택 수가 늘어나므로 완공일 순서에 맞춰 처분 계획을 따로 세워야 합니다.
• 새 아파트 취득일은 입주일인가요, 잔금일인가요?
  원칙은 잔금을 청산한 날입니다. 잔금을 낼 때까지 아파트가 완성되지 않았다면 사용승인서 교부일이나 그 전 사실상 사용일·임시사용승인일 중 빠른 날이 취득일이 됩니다. 입주 시작일은 이 날짜를 확인하는 자료로 쓰입니다.
• 완공 뒤 3년을 넘기면 어떻게 되나요?
  처분기한 안에 기존 집을 팔지 못하면 일시적 2주택 비과세를 받을 수 없어 기존 집 양도차익 전체에 양도소득세를 냅니다. 한국자산관리공사 매각 의뢰나 법원 경매 신청처럼 시행령이 정한 사유가 있었다면 기한 안에 판 것으로 볼 수 있는지 검토합니다.
• 2020년 분양권도 중과세율 주택 수에는 들어가나요?
  아니요. 같은 부칙에 따라 조정대상지역 다주택자 중과세율을 판단할 때도 2021. 1. 1. 이후 취득한 분양권부터 주택 수에 넣습니다. 2020년 분양권은 분양권 상태로 있는 동안 중과 주택 수에서도 빠집니다.
• 분양권을 2021년에 배우자에게 일부 증여하면요?
  증여로 넘겨받은 부분은 증여받은 날 취득한 분양권이 되므로 2021. 1. 1. 이후 증여라면 그 부분은 주택 수 포함 대상이 될 수 있습니다. 같은 세대 안의 증여라도 취득 시점이 새로 생기므로 증여 전에 결과를 따져 보아야 합니다.
• 이미 과세로 신고했는데 2020년 분양권이었다면요?
  2020년 분양권을 주택 수에 넣어 기존 집을 과세로 신고했다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구로 바로잡을 수 있습니다. 분양계약서와 계약금 납부 내역으로 2020. 12. 31. 이전 취득을 입증해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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