주식·명의신탁

부모가 자녀 회사에 부동산을 현물출자하고 주식을 적게 받으면 증여세가 나오나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

나올 수 있습니다. 출자한 재산에 비해 주식을 적게 받아 신주 1주당 인수가액이 평가액보다 높으면, 특수관계인인 기존 주주(자녀)가 이익을 얻은 것으로 봅니다. 1주당 차액이 30% 이상이거나 이익이 3억원 이상이면 현물출자 납입일을 증여일로 과세하고, 부모에게는 현물출자에 따른 양도소득세가 따로 생깁니다.

부모가 자녀 회사에 부동산을 현물출자했다고 해서 곧바로 증여세가 나오는 것은 아닙니다. 출자한 재산의 가치에 맞는 수의 주식을 받았다면 지분 가치가 옮겨 가지 않기 때문입니다. 문제는 받은 주식이 너무 적거나 너무 많아 신주 1주당 인수가액이 회사 평가액과 크게 달라질 때입니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 자신이 지분 전부를 가진 비상장 부동산임대 법인을 운영하고 있습니다. 회사 주식은 1만주이고 상속세 및 증여세법상 1주당 평가액은 10만원이었습니다. 아버지는 2026. 7. 22. 시가 20억원인 상가 토지를 이 회사에 현물출자하고 신주 1만주를 받았습니다. 세무사가 출자 후 지분이 반반이 되도록 주식 수를 맞췄다고 했는데, E씨는 이 출자로 자신에게 증여세가 나오는지, 아버지에게는 어떤 세금이 생기는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

현물출자로 누가 증여세를 내나요?

두 방향이 있습니다. 현물출자자가 신주를 시가보다 낮은 가액으로 인수하면 싸게 지분을 얻은 현물출자자가 이익을 얻은 것으로 봅니다. 반대로 시가보다 높은 가액으로 인수하면, 즉 출자한 재산에 비해 주식을 적게 받으면 현물출자자의 특수관계인인 기존 주주가 이익을 얻은 것으로 봅니다.

저가 인수 유형은 특수관계와 기준금액 없이 이익 전액이 대상이고, 현물출자자가 아닌 소액주주가 2명 이상이면 1명으로 보아 계산합니다. 고가 인수 유형은 기존 주주가 현물출자 전부터 현물출자자의 특수관계인이어야 하고, 1주당 차액이 출자 후 1주당 가액의 30% 이상이거나 이익이 3억원 이상일 때만 과세합니다.

주권상장법인이 자본시장법에 정한 방식으로 신주를 배정해 현물출자를 받은 경우에는 그 신주가 계산에서 빠집니다. 가족 법인처럼 비상장 회사라면 이 예외가 적용되지 않으므로 위 두 유형을 그대로 따져야 합니다. 어느 쪽이든 출자 재산과 회사 주식을 모두 상속세 및 증여세법상 시가로 평가하는 것이 출발점입니다.

자녀 회사 지분 가치는 얼마나 늘었나요?

먼저 출자 후 1주당 가액을 구합니다. 출자 전 회사 가치(1주당 평가액 × 출자 전 주식 수)에 출자 재산 가액을 더하고 출자 후 주식 수로 나눕니다. 고가 인수 유형의 이익은 신주 1주당 인수가액에서 이 가액을 뺀 금액에 현물출자자가 받은 신주 수와 특수관계인 기존 주주의 지분비율을 곱해 계산합니다.

사례는 출자 전 10억원에 토지 20억원을 더해 2만주로 나누므로 출자 후 1주당 15만원입니다. 아버지의 1주당 인수가액은 20만원이므로 차액은 5만원이고, 신주 1만주와 출자 전 E씨 지분비율(지분 전부이므로 1)을 곱한 5억원이 E씨의 이익입니다. 차액 5만원이 15만원의 30%를 넘고 이익도 3억원 이상이므로 과세 대상입니다. 2026. 10. 12. 기준 현행 「상속세 및 증여세법」에 따른 계산입니다.

이 계산에 쓰는 회사 평가액에는 최대주주 20% 할증을 하지 않습니다. 출자 전후 1주당 가액이 모두 0 이하이면 이익이 없는 것으로 봅니다. 이 이익은 합산배제 대상이 아니므로 아버지에게서 10년 안에 받은 다른 증여와 합쳐 세율을 적용합니다.

현물출자한 부모에게는 어떤 세금이 생기나요?

법인에 대한 현물출자는 양도입니다. 아버지는 토지를 회사에 넘긴 것이므로 양도소득세를 따로 신고해야 합니다. 특수관계 법인에 시가보다 낮은 대가를 받고 넘긴 것으로 보면, 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상일 때 부당행위계산으로 시가를 기준으로 양도소득을 다시 계산할 수 있습니다.

다만 개인과 법인 사이의 거래로서 그 대가가 법인세법상 시가에 해당해 법인 쪽 부당행위계산이 적용되지 않는 경우에는 이 규정을 적용하지 않습니다. 출자 재산의 시가를 감정가액 등으로 어떻게 정했는지가 증여세와 양도소득세 양쪽의 출발점이 됩니다.

국세청은 현물출자에서 무엇을 확인하나요?

국세청은 증자 전후 주식소유비율이 달라진 주주를 찾을 때 현물출자로 주식을 인수한 경우를 따로 착안사항으로 둡니다. 2004. 1. 1. 이후 현물출자로 주식을 저가나 고가로 인수했는지, 출자 재산과 회사 주식을 각각 시가나 보충적 평가액으로 정확히 평가했는지를 대조합니다. 이 실무 기준은 바뀔 수 있습니다.

국세청 기준으로는 지배주주와 그 친족 지분이 30% 이상인 법인에 특수관계인이 재산을 싸게 현물출자한 경우도 점검 대상입니다. 법인이 출자 재산을 장부에 얼마로 올렸는지, 출자 대가로 준 주식 수가 평가액과 맞는지도 함께 확인합니다. 출자 재산을 감정가액으로 평가했다면 감정 시점과 현물출자 납입일 사이의 간격, 회사 주식을 보충적 평가액으로 했다면 출자 직전 사업연도 재무제표가 대조 자료가 됩니다.

현물출자 증여세 대응 순서

• 평가액 확정 - 출자 재산의 시가와 회사 주식의 상속세 및 증여세법 평가액을 각각 정합니다.
• 유형 판단 - 1주당 인수가액이 평가액보다 낮은지 높은지 보고 이익을 얻은 사람을 정합니다.
• 기준 대조 - 고가 인수 유형이면 30%와 3억원 기준을 확인합니다.
• 신고 - 증여세는 납입일이 속한 달의 말일부터 3개월, 양도소득세는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다.
• 다툼 - 평가액 판단이 다르면 결과통지 30일 안에 과세전적부심사를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 출자 재산과 회사 주식의 평가 방법, 기존 주주 구성에 따라 이익과 과세 여부가 크게 달라지므로 출자 비율을 정하기 전에 계산해 보는 편이 좋습니다. 법무법인 윤성은 현물출자에 따른 증여세·양도소득세 검토와 주식변동조사 대응, 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 자녀가 현물출자 전에 주주가 아니었다면 어떻게 되나요?
  고가 인수 유형은 현물출자 전에 현물출자자의 특수관계인이던 기존 주주의 지분비율만큼 이익을 계산합니다. 출자 뒤에 주주가 된 사람은 이 계산에 들어가지 않으므로 출자 전 주주명부를 먼저 확인해야 합니다.
• 부모가 주식을 너무 많이 받으면 어떻게 되나요?
  신주를 시가보다 낮은 가액으로 인수한 것이 되어 현물출자자인 부모가 이익을 얻은 것으로 봅니다. 이 유형은 특수관계나 기준금액 요건 없이 이익 전액이 과세되며, 다른 소액주주가 2명 이상이면 1명으로 봅니다.
• 현물출자 이익의 증여일은 언제인가요?
  현물출자 납입일입니다. 증여세 신고기한은 납입일이 속하는 달의 말일부터 3개월이므로, 출자 등기를 마치면 바로 출자 전후 1주당 가액을 계산해 신고 여부를 정하는 편이 좋습니다. 기한이 지나면 가산세가 붙습니다.
• 현물출자에도 양도소득세가 나오나요?
  나옵니다. 법인에 대한 현물출자는 자산을 유상으로 이전하는 양도에 해당합니다. 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 하고, 특수관계 법인에 낮은 대가로 넘겼다면 부당행위계산이 검토될 수 있습니다.
• 현물출자 이익 계산에도 20% 할증을 하나요?
  하지 않습니다. 현물출자에 따른 이익을 계산할 때 쓰는 주식 평가액은 최대주주 할증 대상에서 빠집니다. 일반 주식 증여 평가처럼 할증을 붙이면 이익이 실제보다 크게 계산되므로 평가 방식을 구분해야 합니다.
• 현물출자 이익은 다른 증여와 합산되나요?
  합산됩니다. 현물출자에 따른 이익은 합산배제증여재산에 들어 있지 않으므로, 같은 부모에게서 10년 안에 받은 증여재산가액 합계가 1천만원 이상이면 더해서 누진세율을 적용합니다. 출자 전에 받은 증여 내역을 함께 정리해 두십시오.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 증자·감자·합병 때 주식이 움직이면 국세청은 무엇을 확인하나요? 과세유형별 점검표
• 농업법인 세우며 땅을 비싸게 현물출자했는데 그 차액에 종합소득세가 나오나요?
• 부동산을 현물출자해 법인을 세우면 취득세 기준 취득일은 언제인가요?
• 주식변동조사 사전통지를 받았다면 결과통지까지 무엇을 준비하나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기