법인세·소득세

해외 이주 뒤 판 국내 주식과 부동산, 비거주자인데도 세금이 나오나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.13 갱신

나옵니다. 국내 부동산과 내국법인 주식의 양도소득은 비거주자에게도 과세되는 국내원천소득이고, 비거주자는 원칙적으로 1세대 1주택 비과세를 받지 못합니다. 대법원 2015두52050·2024두65911·2022두64143 판결로 전환 시점, 과세방식, 상속세 범위와 해외이주 주택 특례 요건을 정리했습니다.

비거주자가 되면 국내원천소득에만 과세되지만, 국내 부동산과 내국법인 주식의 양도소득은 대표적인 국내원천소득입니다. 비거주자라서 세금이 없다기보다, 언제 비거주자가 됐는지와 어떤 방식으로 과세되는지가 쟁점입니다.

이런 상담이 많습니다

C씨 부부는 2024. 5. 해외이주법에 따른 이주로 자녀와 함께 캐나다로 출국했습니다. 출국 당시 서울 아파트 1채와 비상장 회사 주식을 갖고 있었는데, 아파트는 2026. 7.에 팔았고 주식은 그대로 갖고 있습니다. 2026. 9. 세무서는 아파트 양도에 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 없다며 양도소득세를 고지했고, 출국 때 주식 신고가 빠졌다는 안내도 함께 보냈습니다. C씨는 비거주자인데 왜 세금이 나오는지, 소송으로 다툴 여지가 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

언제부터 비거주자로 보나요?

거주자는 주소나 거소를 국외로 옮기려고 출국한 날의 다음 날부터 비거주자가 됩니다. 다만 출국만으로 끝나지 않습니다. 대법원 1996. 10. 25. 선고 95누14039 판결의 원고는 아파트 분양대금을 내던 중인 1983. 9. 5. 처와 함께 미국으로 이민했지만 두 아들은 국내에 남았습니다. 1984. 6. 29. 대금을 청산한 뒤 아들들이 그 아파트에서 살다가 1985. 6.과 12.에 이민했고, 원고는 1994. 1. 5. 아파트를 팔았습니다. 대법원은 아들들이 이민한 1985. 12.까지는 가족과 자산이 있는 국내에 생활의 근거가 있어 원고가 거주자로서 아파트를 취득했다고 보고, 비거주자 양도에도 1세대 1주택 비과세 관행이 있었는지 심리하라며 원심을 파기했습니다.

반대로 대법원 2016. 1. 28. 선고 2015두52050 판결은 처와 자녀가 미국에 살고 국내에 가족과 부동산이 없던 원고를 2008. 1. 국내 주식 양도 당시 비거주자로 본 원심을 유지했습니다. 출국 전후의 가족·자산·체류 사정은 「해외에 살아도 국내 거주자일 수 있나요? 거주자 판정 체크리스트로 점검하기」에서 항목별로 점검할 수 있습니다.

비거주자가 판 국내 집도 1세대 1주택 비과세가 되나요?

원칙적으로 되지 않습니다. 비거주자의 국내 부동산 양도소득은 거주자와 같은 방법으로 과세하지만 1세대 1주택 비과세는 적용하지 않습니다. 예외는 해외이주법에 따른 해외이주나 1년 이상 국외거주가 필요한 취학·근무로 세대전원이 출국한 경우로, 출국일 현재 1주택이고 출국일부터 2년 안에 팔아야 합니다.

대법원 2007. 5. 10. 선고 2006두798 판결의 원고는 해외이주로 세대전원이 출국할 때 아파트 1채와 다른 아파트의 공유지분을 갖고 있었고, 출국 뒤 그 나머지 지분을 사들인 다음 두 아파트를 동시에 팔았습니다. 원심은 이주 당시 2주택이었다는 이유로 모두 과세했지만, 대법원은 당시 시행령 아래에서는 이주 당시 주택 수와 상관없이 양도일 현재 1주택이면 특례가 적용된다고 보고, 동시 양도 때 1주택을 비과세하는 관행이 있는지와 그 아파트를 마지막에 팔았다는 원고 주장을 심리하라며 파기했습니다. 현행 규정은 출국일 현재 1주택과 2년 안 양도를 요건으로 정하므로 이 판결을 지금 사안에 그대로 옮기기는 어렵습니다.

비거주자가 국내 주식을 팔면 누가 세금을 내나요?

국내사업장이 없는 비거주자가 내국법인 주식을 팔면 주식 대금을 지급하는 사람이 원천징수합니다. 세율은 지급금액의 10%이고, 취득가액과 양도비용이 확인되면 양도차익의 20%와 비교해 적은 금액입니다. 2015두52050 사건의 원고는 2008. 1. 9. 상호저축은행 주식 640,000주를 개인 1명과 법인 1곳에 팔았습니다. 원심은 원고가 미국 거주자라 하더라도 2008년에 183일 이상 국내에 머물러 한·미 조세협약상 우리나라 과세권은 배제되지 않는다고 보면서도, 당시 법령상 이 소득세는 원천징수로 자동 확정되므로 양수인이 원천징수를 하지 않았더라도 비거주자에게 직접 부과할 수 없다며 처분을 취소했고, 대법원은 이를 유지했습니다.

현행법은 비거주자끼리 주식을 거래하는 경우 등에 비거주자 본인의 신고·납부 의무를 두고, 이를 지키지 않으면 세무서가 징수하도록 정합니다. 거래 상대방과 시기에 따라 결론이 다를 수 있습니다.

해외로 나갈 때 갖고 나간 주식에도 세금이 나오나요?

출국일 10년 전부터 국내에 주소나 거소를 둔 기간이 5년 이상이고 대주주에 해당하면, 출국 당시 가진 주식을 출국일에 판 것으로 보아 양도소득세를 매깁니다. 양도가액은 출국일 당시 시가이고, 국내 일반 주식은 과세표준 3억 원 이하 20%, 초과분 25%입니다.

담보를 제공하거나 납세관리인을 두면 실제로 팔 때까지 납부를 유예받을 수 있지만, 출국일부터 5년(유학 등은 10년) 안에 팔지 않으면 그때 이자상당액을 더해 냅니다. 5년 안에 팔지 않고 다시 입국해 거주자가 되면 1년 안에 환급이나 유예 취소를 신청합니다.

조약상 외국 거주자라도 국내 부동산 양도세와 상속세는 내나요?

냅니다. 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024두65911 판결은 국내 주택을 판 원고가 처분 관할을 다툰 사건입니다. 원심은 원고를 한·호주 조세조약에 따라 비거주자로 보고 주택 소재지 세무서의 처분이 관할 위반이 아니라고 했습니다. 대법원은 관할은 처분 당시를 기준으로 보고, 부동산 양도소득처럼 조약상으로도 원천지국인 우리나라에 과세권이 있는 경우 관할은 국내세법에 따라 정한다며, 원심 이유 일부는 부적절하지만 결론은 옳다고 했습니다.

상속세는 범위가 좁아집니다. 대법원 2024. 9. 12. 선고 2022두64143 판결에서 비거주자인 피상속인은 2016. 7. 14. 사망했고 상속재산은 국내 예금 744,974원과 미국 주택이었으며, 자녀인 원고가 단독으로 상속하고 신고하지 않았습니다. 세무서는 피상속인이 2016년경 상속인 아닌 사람들에게 증여한 광명시 토지 등 1,427,051,000원을 사전증여재산으로 더해, 원고와 피상속인의 배우자에게 상속세 237,029,010원(가산세 포함)을 연대 납부하도록 고지했습니다. 대법원은 구 상속세 및 증여세법상 상속인 각자가 받았거나 받을 재산에 국외 재산은 들어가지 않는다며, 국내 재산 가액을 넘는 부분은 위법하다고 본 원심을 유지했습니다.

해외 이주 후 국내 자산 과세 대응 순서

• 비거주자 전환일 확정 - 출국일, 가족 동반 여부, 국내 자산 정리 시점을 날짜순으로 정리합니다.
• 자산별 과세방식 구분 - 부동산은 신고, 일반 주식은 원천징수, 대주주 주식은 국외전출 과세로 나눕니다.
• 비과세 특례 요건 검산 - 해외이주 출국일 현재 1주택인지, 2년 안에 팔았는지 확인합니다.
• 조약상 과세권 확인 - 거주지국과의 조세조약 양도소득 조항과 거주자증명서를 준비합니다.
• 불복기간 관리 - 고지일부터 90일 안에 심판청구를 내고, 결정 통지 후 90일 안에 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 출국 당시 가족과 자산이 어디에 있었는지와 자산 종류, 처분 시점에 따라 과세 여부와 세액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 해외 이주자의 양도소득세·국외전출 과세·상속세 불복과 조세소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 해외로 이민 가면 바로 비거주자가 되나요?
  주소나 거소를 국외로 옮기려고 출국한 날의 다음 날부터 비거주자가 됩니다. 다만 대법원 95누14039 판결처럼 가족이 국내에 남아 생활의 근거가 국내에 있으면 이민 뒤에도 거주자로 볼 수 있습니다.
• 이민 간 뒤에 판 집도 1세대 1주택 비과세가 되나요?
  원칙적으로 안 됩니다. 비거주자에게는 1세대 1주택 비과세를 적용하지 않습니다. 다만 해외이주로 세대전원이 출국하고 출국일 현재 1주택인 상태에서 출국일부터 2년 안에 팔면 비과세를 받을 수 있습니다.
• 2006두798 판결대로 양도일에 1주택이면 되지 않나요?
  그 판결은 당시 시행령을 해석한 것입니다. 현행 시행령은 출국일 현재 1주택이고 출국일부터 2년 안에 양도할 것을 요건으로 정하므로, 이주 당시 2주택이었거나 2년이 지나 팔았다면 그 결론을 그대로 쓰기 어렵습니다.
• 비거주자가 국내 주식을 팔면 세금은 어떻게 내나요?
  국내사업장이 없으면 대금을 지급하는 사람이 원천징수합니다. 지급금액의 10%와, 취득가액이 확인되면 양도차익의 20% 중 적은 금액입니다. 2015두52050 판결은 당시 법령상 원천징수가 빠져도 비거주자에게 부과할 수 없다고 보았습니다.
• 해외로 이주하면서 가진 주식에도 세금이 나오나요?
  출국일 10년 전부터 국내 거주 기간이 5년 이상이고 대주주라면 출국일에 판 것으로 보아 과세합니다. 국내 일반 주식은 과세표준 3억 원 이하 20%, 초과분 25%이며, 담보 제공 등을 하면 실제 양도 때까지 납부를 유예받을 수 있습니다.
• 외국 거주자인데 한국 집을 팔면 어느 세무서가 과세하나요?
  처분 당시를 기준으로 국내세법에 따른 납세지 관할 세무서가 과세합니다. 2024두65911 판결은 부동산 양도소득처럼 조세조약상으로도 우리나라에 과세권이 있는 경우 관할은 국세기본법 제44조 등 국내세법으로 정한다며 주택 소재지 세무서의 처분을 유지했습니다.
• 해외에 살던 부모님 상속세는 국외 재산까지 내나요?
  아닙니다. 피상속인이 비거주자이면 국내 재산에만 상속세를 매기고, 대법원 2022두64143 판결은 상속인 각자의 납부 한도도 국내 재산 가액까지라고 보아 이를 넘는 부과를 위법하다고 본 원심을 유지했습니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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• 해외에 사는데 한국 집을 팔면 어느 세무서가 양도세를 매기나요?
• 해외에 살던 부모님의 국내 예금만 받았는데 상속세가 더 많이 나올 수 있나요?
• 해외이주 전후에 판 미국 주식 양도소득세는 언제 신고하나요?
• 해외에 산다고 했는데 국내 거주자로 과세됐다면 대법원은 무엇을 보나요?
• 한국과 외국 모두 거주자라면 어느 나라 거주자로 보고 과세하나요?
• 해외에 살아도 국내 거주자일 수 있나요? 거주자 판정 체크리스트로 점검하기

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