세금

일본 거주자의 한국 부동산 임대소득은 한국에서 종합소득세를 신고하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

네, 일본 거주자가 한국 부동산을 임대해 얻은 소득은 한국에서 종합소득세로 신고해야 합니다. 한·일 조세조약도 부동산 소재지국의 과세를 허용합니다. 다만 비거주자는 본인 기본공제만 받고 부양가족 공제와 특별세액공제는 받지 못합니다. 같은 소득은 일본에서도 신고하고 한국 세금을 공제받습니다.

네, 일본 거주자가 한국 부동산을 임대해 얻은 소득은 한국에서 종합소득세로 신고해야 합니다. 한·일 조세조약도 부동산 소재지국의 과세를 허용합니다. 다만 비거주자는 본인 기본공제만 받고 부양가족 공제와 특별세액공제는 받지 못합니다. 같은 소득은 일본에서도 신고하고 한국 세금을 공제받습니다.

비거주자도 왜 종합소득세로 신고하나요?

국내원천 부동산소득이 있는 비거주자는 거주자처럼 종합과세하도록 정해져 있기 때문입니다. 한국에 있는 건물이나 토지를 빌려주고 받는 임대료가 국내원천 부동산소득입니다. 상가, 오피스텔, 주택, 주차장 임대가 모두 해당합니다. 부동산상의 권리를 빌려주고 받는 대가도 같은 소득으로 봅니다. 한국에 사업장을 따로 두지 않았더라도 결론은 같습니다.

종합과세 대상이 되면 다른 국내원천소득도 함께 합칩니다. 예금이자나 배당처럼 원천징수로 끝나는 소득은 빠집니다. 원천징수되지 않은 국내원천소득이 있으면 임대소득과 합쳐 누진세율을 적용합니다. 소득이 클수록 높은 세율 구간이 적용되므로 소득 구성을 미리 정리해야 합니다.

부동산을 파는 소득은 성격이 다릅니다. 국내원천 부동산등양도소득은 종합소득에 넣지 않고 양도소득세로 따로 신고합니다. 임대 중인 상가를 팔 계획이라면 두 세목을 나눠 준비해야 합니다.

거주자와 무엇이 다르게 계산되나요?

과세표준과 세액 계산은 거주자 규정을 따르지만 공제 범위가 좁습니다. 인적공제는 본인 기본공제만 받습니다. 배우자와 부양가족 공제, 특별소득공제, 자녀세액공제, 특별세액공제는 받을 수 없습니다.

필요경비는 국내 사업과 관련된 것만 인정됩니다. 감가상각은 국내에 있는 자산에 대해서만 합니다. 재산세처럼 한국에서 낸 공과금은 필요경비가 됩니다. 일본에서 관리하며 쓴 비용은 한국 임대 사업과의 관련성을 입증해야 합니다. 대출 이자도 그 차입금이 한국 부동산 취득이나 임대에 쓰였다는 점이 확인되어야 경비로 인정됩니다.

예를 들어 연 임대료 6,000만원에 필요경비 1,500만원이면 사업소득금액은 4,500만원입니다. 여기서 본인 기본공제 150만원만 빼고 세율을 적용합니다. 같은 조건의 거주자보다 세금이 많을 수 있습니다. 배우자와 자녀를 일본에서 부양하고 있어도 한국 신고에서는 공제를 받지 못합니다.

일본에서도 이 임대소득을 신고해야 하나요?

일본 거주자라면 일본 세법에 따라 일본에서도 신고해야 할 수 있습니다. 한·일 조세조약은 부동산 소득을 소재지국인 한국이 과세할 수 있다고 정할 뿐, 일본의 과세를 막지 않습니다. 대신 일본은 한국에서 낸 세금을 일본 세금에서 공제해 줍니다.

공제 한도는 그 소득에 대한 일본 세액입니다. 한국 세액이 더 크면 차액은 공제받지 못합니다. 그래서 한국 신고를 정확히 하고 납부 영수증을 보관해 두어야 합니다.

일본 신고 방법과 시기는 일본 세법을 따릅니다. 양국 신고서의 임대료와 경비가 서로 다르면 어느 한쪽 과세관청에서 소명을 요구받을 수 있습니다. 환율 적용 기준도 일관되게 맞춰 두는 것이 좋습니다. 한국 신고서 사본을 일본 신고 자료와 함께 보관하십시오.

신고를 안 하면 어떤 문제가 생기나요?

무신고 가산세와 납부지연 가산세가 붙고, 부과제척기간도 길어질 수 있습니다. 세무서는 임대차계약 신고 자료와 임차인의 비용 처리 자료로 임대소득을 파악합니다. 상가 임차인이 사업자라면 임대료 지급 기록이 그대로 남습니다.

일본에 있다는 이유로 고지서를 받지 못해도 효력에는 영향이 없을 수 있습니다. 주소가 국외에 있어 송달이 곤란하면 공고한 날부터 14일이 지나 송달된 것으로 보는 공시송달이 가능하기 때문입니다. 그래서 납세관리인을 정해 두어 서류를 받을 통로를 만들어야 합니다.

납세관리인을 신고하지 않으면 관할 세무서장이 재산 관리인을 납세관리인으로 정할 수 있습니다. 이 경우 본인이 모르는 사이에 절차가 진행될 수 있습니다. 납세관리인으로는 변호사나 세무사를 둘 수도 있습니다.

늦었더라도 기한 후 신고를 하면 무신고가산세가 줄어듭니다. 법정신고기한이 지난 뒤 1개월 안에 신고하면 50%, 3개월 안이면 30%, 6개월 안이면 20%를 감면합니다. 6개월이 지나면 이 감면이 없으므로 누락을 알았다면 바로 신고하는 편이 낫습니다.

고지를 받은 뒤 다툴 사정이 있으면 불복 기한이 짧다는 점을 기억해야 합니다. 일본에 있으면 서류 확인이 늦어지기 쉬워 기한을 놓치는 경우가 생깁니다.

일본 거주자의 한국 임대소득 신고 대응 순서

• 소득 범위 정리 - 임대료, 관리비 수입, 보증금 관련 수입을 한 해 단위로 정리합니다.
• 경비 자료 확보 - 재산세, 수선비, 이자 등 한국 임대와 관련된 비용 증빙을 모읍니다.
• 납세관리인 지정 - 국내 대리인을 정해 관할 세무서장에게 신고합니다.
• 5월 확정신고 - 다음 해 5월 31일까지 종합소득세를 신고·납부합니다.
• 일본 신고 연계 - 한국 납부 영수증으로 일본에서 외국세액공제를 받습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 다른 국내원천소득 유무와 필요경비 입증 범위에 따라 세액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 해외 거주자의 국내 임대소득 신고 검토와 세무조사 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임대 보증금만 받고 월세는 없으면 신고할 것이 없나요?
  보증금만 있어도 상가 등은 간주임대료가 수입금액에 들어갈 수 있습니다. 주택은 3주택 이상이면서 보증금 합계가 3억원을 넘는 경우 등에만 해당합니다. 보증금 총액과 주택 수를 먼저 확인하십시오.
• 11월에 중간예납도 해야 하나요?
  네, 종합과세되는 비거주자의 신고와 납부에는 중간예납도 거주자 규정을 준용합니다. 직전 연도에 낸 세액을 기준으로 11월에 고지되거나 신고하게 됩니다.
• 임대소득을 일본에서만 신고하면 안 되나요?
  아니요, 조약은 부동산이 있는 한국의 과세를 허용합니다. 일본에서만 신고하면 한국에서는 무신고로 처리됩니다. 한국 신고를 먼저 하고 일본에서 공제받는 순서로 하셔야 합니다.
• 공동명의 상가라면 각자 신고하나요?
  네, 공동소유자는 각자의 지분에 따른 소득을 각자 신고합니다. 공동사업으로 보는 경우 손익분배비율에 따라 소득을 나눕니다. 한 사람만 신고하면 나머지는 무신고가 됩니다.
• 일본에서 낸 세금이 한국 필요경비가 되나요?
  아니요, 일본 소득세는 한국 임대소득의 필요경비가 되지 않습니다. 한국 필요경비에 포함되는 외국 공과금은 법령이 정한 범위로 제한됩니다. 국내 임대와 관련된 비용만 넣으십시오.
• 신고를 몇 년 놓쳤다면 지금 해도 되나요?
  네, 지금이라도 기한 후 신고를 할 수 있습니다. 다만 6개월이 지난 연도는 가산세 감면이 없고 납부지연가산세도 쌓여 있습니다. 무신고 연도는 부과제척기간이 7년이므로 그 범위의 연도를 함께 정리하십시오.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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