세금

해외 부동산 양도차손은 국내 부동산 양도차익과 합쳐 계산할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

아니요, 해외 부동산 양도차손을 국내 부동산 양도차익과 합쳐 계산할 수는 없습니다. 국외자산 양도소득은 소득세법의 별도 조항으로 계산하고, 양도소득 구분 계산과 통산 조항을 준용하지 않기 때문입니다. 같은 해에 국내 집을 팔아 이익이 났다면 해외 손실과 관계없이 그 이익에 세금이 나옵니다.

아니요, 해외 부동산 양도차손을 국내 부동산 양도차익과 합쳐 계산할 수는 없습니다. 국외자산 양도소득은 소득세법의 별도 조항으로 계산하고, 양도소득 구분 계산과 통산 조항을 준용하지 않기 때문입니다. 같은 해에 국내 집을 팔아 이익이 났다면 해외 손실과 관계없이 그 이익에 세금이 나옵니다.

해외 손실과 국내 이익을 왜 합치지 못하나요?

국외자산 양도소득은 소득세법 제118조의2부터 제118조의8까지의 별도 규정으로 과세합니다. 과세 대상, 필요경비, 세율, 기본공제를 국내 자산과 따로 정해 두었습니다. 국내 자산에 적용되는 조항은 제118조의8이 열거한 것만 준용합니다.

국내 부동산끼리 손익을 합치게 하는 조항은 소득세법 제102조입니다. 그런데 제118조의8은 이 조항을 준용 목록에 넣지 않았습니다. 그래서 국외자산에서 난 손실을 국내 자산 양도소득에서 빼는 근거가 없습니다.

국세심판원도 같은 결론을 냈습니다. 같은 해에 국내 건물 양도에서 손실이 나고 국외 건물 양도에서 이익이 난 사안이었습니다. 납세자는 두 금액을 합쳐 수정신고했지만 과세관청은 통산을 배제했습니다. 국세심판원은 제102조가 준용되지 않으므로 통산하지 않은 처분이 옳다고 보았습니다.

이 결정은 2001년 귀속분에 대한 판단입니다. 그 뒤로도 제118조의8의 준용 목록에 제102조는 들어오지 않았습니다. 2026. 10. 현행 문언 기준으로도 같은 결론입니다. 해외 파생상품이 국외자산이던 시기의 사건에서 법원도 같은 판단을 했습니다. 국외자산 손익은 국내 양도소득과 통산하지 않는다는 이 판결은 확정되었습니다.

예를 들어 2026년에 국내 상가를 팔아 1억원 손실, 해외 아파트를 팔아 1억원 이익이 났다고 해 보겠습니다. 합산하면 0원이지만 해외 아파트 이익 1억원에는 따로 세금이 나옵니다. 250만원을 빼고 기본세율을 적용하면 산출세액은 약 1,869만원입니다. 국내 상가 손실 1억원은 같은 해 다른 국내 부동산 이익이 없다면 쓸 곳이 없습니다.

반대로 해외 이익을 국내 손실로 줄일 수도 없나요?

네, 방향이 바뀌어도 결론은 같습니다. 국내 부동산에서 손실이 나고 해외 부동산에서 이익이 났다면 해외 이익에는 그대로 세금이 붙습니다. 위 국세심판원 사안이 바로 이 경우였습니다.

국내 손실은 같은 해 다른 국내 부동산의 이익에서만 뺄 수 있습니다. 국내 부동산 묶음 안에서 공제하지 못한 손실은 다음 해로 넘어가지도 않습니다. 그래서 같은 해에 국내 손실과 해외 이익이 겹치면 손실은 쓸 곳 없이 사라질 수 있습니다.

이 구조 때문에 매각 시기를 정할 때 국내와 해외를 따로 보아야 합니다. 국내 손실 자산을 파는 해에 국내 이익 자산도 함께 팔면 국내 묶음 안에서 손익을 맞출 수 있습니다. 해외 자산 매각 시기는 해외 쪽 손익만 보고 따로 판단합니다.

해외 부동산끼리는 손익을 합칠 수 있나요?

같은 해 국외자산끼리는 국외자산 양도소득금액을 함께 계산하는 구조입니다. 외국납부세액공제 한도도 해당 과세기간의 국외자산 양도소득금액 전체를 기준으로 계산합니다. 그래서 같은 해에 해외 부동산 두 곳을 팔았다면 한 곳의 손실을 다른 곳의 이익에서 뺍니다. 과세당국도 같은 해 여러 나라에서 판 국외자산의 손실을 서로 공제하는 것으로 봅니다.

다만 법률은 국외자산끼리의 통산 순서를 국내 자산처럼 따로 정하지 않았습니다. 세율이 같은 기본세율이어서 계산 결과가 크게 갈리지는 않지만, 손실 규모가 크다면 계산표를 남겨 두십시오.

국외자산 양도소득에는 연 250만원 기본공제가 따로 있습니다. 국내 부동산 기본공제와 별개로 적용됩니다. 국외자산 세율은 보유기간과 관계없이 종합소득 기본세율이어서 단기 양도 중과도 없습니다. 장기보유특별공제는 받을 수 없으므로 오래 보유한 해외 부동산일수록 국내 부동산과 세액 차이가 커질 수 있습니다.

해외 주식 손실이라면 결론이 다른가요?

네, 해외주식은 국외자산 조항이 아니라 국내 주식과 같은 주식 묶음에서 계산합니다. 2020년부터 외국법인 주식이 국외자산 조항에서 빠져 일반 주식 양도소득으로 옮겨졌기 때문입니다. 그래서 해외주식 손실은 같은 해 국내 과세 대상 주식의 이익에서 뺄 수 있습니다.

그러나 해외주식 손실도 부동산 이익에서는 빼지 못합니다. 주식과 부동산은 서로 다른 묶음이기 때문입니다. 해외 부동산과 해외주식을 같은 해에 팔아도 두 손익은 따로 계산합니다.

결국 손익을 합칠 수 있는지는 자산 소재지보다 어느 과세 묶음에 속하는지로 정해집니다. 매각 계획표를 만들 때 자산마다 묶음을 표시해 두면 판단이 쉬워집니다.

해외 부동산 손실 신고 대응 순서

• 자산 묶음 분류 - 같은 해 판 자산을 국내 부동산, 주식, 국외자산으로 나눕니다.
• 국외자산 계산 - 해외 부동산의 양도가액과 취득가액을 각 날짜 환율로 환산해 손익을 냅니다.
• 국내 손익 따로 계산 - 국내 부동산은 국내 묶음 안에서만 손익을 합칩니다.
• 예정신고 - 판 달의 말일부터 2개월 안에 자산별로 예정신고합니다.
• 확정신고 - 다음 해 5월에 국외자산과 국내 자산을 구분해 확정신고합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 같은 해 매각한 자산의 종류와 소재지, 손익 규모에 따라 내야 할 양도소득세가 달라집니다. 법무법인 윤성은 국내외 부동산 동시 매각 시 양도소득세 구조 검토와 경정청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 해외 부동산 손실을 다음 해로 넘겨 쓸 수 있나요?
  아니요, 양도소득세는 해마다 따로 계산하므로 국외자산 양도차손은 다음 해로 넘기거나 앞선 해 이익에서 빼지 못합니다. 조세심판원도 명문 규정이 없는 한 이월공제와 소급공제를 인정하지 않았습니다.
• 해외 부동산 손실을 근로소득이나 사업소득에서 뺄 수 있나요?
  아니요, 양도소득은 종합소득과 따로 과세됩니다. 해외 부동산 양도손실을 근로소득이나 사업소득에서 빼는 규정은 없어 손실은 양도소득 안에서만 의미가 있습니다.
• 손실이 났어도 예정신고를 해야 하나요?
  국외자산도 예정신고 규정을 준용하고, 이 규정은 양도차손이 난 경우에도 적용됩니다. 손실을 증명할 계약서와 환율 자료를 함께 정리해 신고해 두십시오.
• 환율 때문에 원화로는 손실인데 외화로는 이익이면요?
  국외자산 양도차익은 양도가액과 필요경비를 각각 받거나 쓴 날의 환율로 원화 환산해 계산합니다. 원화 기준으로 손실이면 외화로는 이익이어도 양도차손으로 봅니다.
• 외국에서 낸 양도세는 손실이 난 해에도 공제되나요?
  외국납부세액공제는 국외자산 양도소득 산출세액을 한도로 합니다. 한국에서 낼 세액이 없으면 공제받을 금액도 없다고 볼 수 있어 그해 공제는 생기지 않습니다.
• 국내 손실과 해외 이익을 합쳐 신고했다면 어떻게 되나요?
  통산이 부인되어 해외 이익에 세금과 가산세가 추가로 고지될 수 있습니다. 고지 전이라면 스스로 수정신고로 바로잡는 편이 가산세 부담을 줄입니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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