세금

일본으로 이주한 뒤 한국 농지를 팔면 8년 자경 감면을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

일본으로 이주해 비거주자가 된 날부터 2년이 지나기 전에 팔면 8년 자경 감면을 받을 수 있습니다. 감면을 받으려면 농지 양도일 현재 거주자이거나 비거주자가 된 지 2년 이내여야 하기 때문입니다. 2년이 지나면 8년 넘게 직접 농사지은 땅이어도 감면을 받지 못합니다.

일본으로 이주해 비거주자가 된 날부터 2년이 지나기 전에 팔면 8년 자경 감면을 받을 수 있습니다. 감면을 받으려면 농지 양도일 현재 거주자이거나 비거주자가 된 지 2년 이내여야 하기 때문입니다. 2년이 지나면 8년 넘게 직접 농사지은 땅이어도 감면을 받지 못합니다.

감면 요건에 왜 거주자 요건이 들어 있나요?

자경농지 감면은 농지 소재지에 살며 직접 농사지은 거주자를 위한 제도이기 때문입니다. 조세특례제한법 시행령은 감면 대상자를 농지 양도일 현재 소득세법상 거주자인 사람으로 정합니다. 여기에 비거주자가 된 날부터 2년 이내인 사람을 포함합니다.

그래서 일본으로 이주한 사람도 이주 후 2년 안에 팔면 감면 대상이 될 수 있습니다. 이주 전에 서둘러 헐값에 팔 필요는 없다는 뜻입니다. 2년은 비거주자가 된 날부터 셉니다. 비거주자가 된 날은 주소나 거소를 옮기려고 출국한 날의 다음 날입니다.

반대로 가족이 한국에 남아 주소가 국내에 있다고 보이면 출국 뒤에도 거주자로 남을 수 있습니다. 이때는 2년 기한이 문제 되지 않지만 일본에서 번 소득까지 한국 과세 대상이 될 수 있습니다. 감면만 보고 거주자 주장을 정하기는 어렵습니다.

나머지 요건도 함께 갖춰야 합니다. 8년 이상 농지 소재지 시·군·구, 연접 시·군·구, 농지에서 직선거리 30킬로미터 이내 중 한 곳에 살며 경작해야 합니다. 경작 기간은 취득부터 양도까지 사이에 합쳐 8년 이상이면 됩니다. 연속해서 8년일 필요는 없습니다.

예를 들어 2010년에 산 논을 2020년까지 직접 짓고 2025. 3. 1. 출국해 일본으로 이주했다고 가정합니다. 그러면 다음 날부터 비거주자입니다. 2027. 2. 28.까지 잔금을 받으면 거주자 요건을 갖춘 것으로 볼 수 있습니다. 2027년 하반기에 팔면 같은 논이라도 감면을 받지 못합니다.

일본에 사는 동안 농사를 맡겼다면 그 기간도 경작기간인가요?

아니요, 일본에 살며 다른 사람에게 농사를 맡긴 기간은 자경기간이 아닙니다. 직접 경작은 소유 농지에서 농작업에 상시 종사하거나 농작업의 절반 이상을 자기 노동력으로 하는 것을 말합니다. 또 농지 근처에 살아야 한다는 거주 요건도 충족하지 못합니다.

그래서 감면 판단에는 일본 이주 전 한국에서 직접 경작한 기간만 들어갑니다. 이주 전에 이미 8년을 채웠다면 이주 후 2년 안의 양도는 감면 대상이 될 수 있습니다. 8년을 채우지 못한 채 이주했다면 감면을 받기 어렵습니다.

경작기간에서 빠지는 해도 있습니다. 농업 외 사업소득금액과 총급여액의 합계가 3,700만원 이상인 과세기간은 경작기간에서 제외됩니다. 한국에서 직장을 다니며 주말에 농사지은 경우라면 이 기준부터 확인해야 합니다. 부동산임대소득과 농가부업소득은 이 합계에서 빠집니다.

부모님 농지를 상속받은 일본 거주 자녀도 감면되나요?

상속인이 양도일 현재 비거주자라면 감면을 받기 어렵다고 볼 수 있습니다. 상속 농지는 피상속인이 경작한 기간을 상속인의 경작기간으로 보는 특례가 있습니다. 하지만 거주자 요건은 양도하는 상속인 본인을 기준으로 따집니다.

경작기간 통산 특례는 두 경우에 적용됩니다. 상속인이 상속받은 농지를 1년 이상 농지 근처에 살며 계속 경작한 경우가 첫째입니다. 상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 양도한 경우가 둘째입니다. 일본에 사는 상속인은 대개 둘째 경우에 기대게 됩니다.

그러나 둘째 경우에도 감면 대상자는 양도일 현재 거주자이거나 비거주자가 된 지 2년 이내인 사람입니다. 처음부터 일본에 살던 상속인은 이 요건을 갖추지 못합니다. 이 점을 직접 판단한 대법원 판결은 아직 없습니다. 통산 특례는 경작기간만 이어 줄 뿐 거주자 요건까지 대신하지 않습니다. 이런 문언 구조로 볼 때 감면을 받기 어렵다고 볼 수 있습니다. 이때는 감면 대신 비사업용 토지 해당 여부를 따로 검토해야 합니다. 상속 농지는 비사업용 토지 판정에서 별도의 예외가 있어 세율 부담을 줄일 여지가 있습니다.

감면 한도와 신청은 어떻게 되나요?

자경농지 감면은 과세기간별 1억원, 5개 과세기간 합계 2억원이 한도입니다. 같은 해에 다른 감면을 함께 받으면 한도 계산에 합쳐집니다. 한도를 넘는 세액은 감면되지 않습니다.

토지를 나눠 일부를 판 뒤 2년 안에 나머지를 같은 사람이나 그 배우자에게 팔면 한 과세기간에 판 것으로 봅니다. 해를 나눠 팔아 한도를 늘리려는 계획은 이 규정에 막힐 수 있습니다.

감면신청은 양도한 과세연도의 예정신고나 확정신고 때 세액감면신청서를 내는 방식입니다. 일본에 있다면 국내 대리인이나 납세관리인을 통해 신고하는 편이 안전합니다. 신청을 빠뜨렸다면 경정청구로 바로잡는 방법을 검토할 수 있습니다. 다만 감면 요건을 입증할 자료는 신청 시점과 관계없이 납세자가 준비해야 합니다.

일본 이주자의 자경농지 양도 대응 순서

• 비거주자 된 날 확정 - 출국과 생활 근거 이전 시점을 정리해 2년 기한을 계산합니다.
• 경작 기간 확인 - 이주 전 한국에서 직접 경작한 기간이 8년 이상인지 확인합니다.
• 소득 기준 점검 - 경작 기간 중 총급여 등 합계가 3,700만원 이상인 해를 뺍니다.
• 양도 일정 조정 - 비거주자가 된 날부터 2년 안에 잔금을 마치도록 계약합니다.
• 감면신청 - 예정신고 때 세액감면신청서를 함께 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 비거주자가 된 날과 이주 전 경작 기간, 상속 여부에 따라 감면 가능성이 달라집니다. 법무법인 윤성은 해외 이주자의 자경농지 감면과 비사업용 토지 쟁점 검토를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 주재원으로 일본에 2년 넘게 있다가 팔면 안 되나요?
  양도일 현재 비거주자이고 비거주자가 된 지 2년이 지났다면 감면 대상이 아닙니다. 주재원이라도 국내에 가족과 생활 근거를 두어 거주자로 판정되면 거주자 요건은 갖춘 것으로 볼 수 있습니다.
• 귀국해 거주자가 된 뒤 팔면 감면되나요?
  양도일 현재 거주자이면 거주자 요건은 충족합니다. 다만 8년 자경 요건은 일본에 살던 기간을 빼고 계산합니다. 귀국 후 다시 경작한 기간을 합쳐 8년이 되는지 확인하십시오.
• 농지가 주거지역에 편입됐다면 감면이 줄어드나요?
  네, 주거지역 등에 편입된 날까지 발생한 소득만 감면됩니다. 시 지역의 주거·상업·공업지역에 편입된 날부터 3년이 지나면 감면 대상 농지에서 빠질 수 있습니다.
• 부부가 함께 농사지었다면 배우자 지분도 감면되나요?
  감면은 소유자 본인의 경작을 기준으로 판단합니다. 배우자 지분은 배우자가 직접 경작하고 거주 요건을 갖췄는지 따로 봅니다. 지분별로 요건을 확인하십시오.
• 감면을 받으면 농어촌특별세도 없나요?
  네, 자경농지 감면세액에는 농어촌특별세가 붙지 않습니다. 농어촌특별세법 시행령이 조세특례제한법 제69조 감면을 비과세 대상으로 정하기 때문입니다. 다만 감면 한도를 넘는 세액은 그대로 내야 합니다.
• 일본 이주 후 매수인을 못 찾아 2년이 지날 것 같으면요?
  2년 기한에는 연장 규정이 없습니다. 기한 안에 잔금을 받지 못하면 감면을 받지 못하므로 가격과 잔금 일정을 조정하는 방안을 검토하십시오. 계약일이 아니라 양도일을 기준으로 판단합니다.

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