세금

일본 거주자가 한국 집을 팔면 장기보유특별공제 80%를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

아니요, 양도일 현재 일본 거주자인 비거주자는 1세대 1주택 장기보유특별공제율(최대 80%)을 받을 수 없습니다. 일반 공제율인 보유기간 3년 이상 6%부터 15년 이상 30%까지만 적용됩니다. 다만 귀국해 한국 거주자가 된 뒤 팔면 거주자 기준으로 다시 판단합니다.

아니요, 양도일 현재 일본 거주자인 비거주자는 1세대 1주택 장기보유특별공제율(최대 80%)을 받을 수 없습니다. 일반 공제율인 보유기간 3년 이상 6%부터 15년 이상 30%까지만 적용됩니다. 다만 귀국해 한국 거주자가 된 뒤 팔면 거주자 기준으로 다시 판단합니다.

비거주자는 왜 80%를 받지 못하나요?

국내원천 부동산등양도소득이 있는 비거주자에게는 1세대 1주택 장기보유특별공제 규정을 적용하지 않도록 정해져 있기 때문입니다. 소득세법은 비거주자도 거주자와 같은 방법으로 양도소득세를 계산하게 하면서 이 부분만 따로 뺍니다. 1세대 1주택 비과세 규정도 함께 배제됩니다.

여기서 비거주자는 소득세법상 거주자가 아닌 개인 전부를 말합니다. 일본 영주권자나 일본 국적 재일교포는 물론 한국 국적자도 일본에 생활 근거가 있으면 해당합니다.

1세대 1주택 표의 공제율은 보유기간과 거주기간에 따라 각각 최대 40%로, 합치면 80%가 됩니다. 비거주자는 이 표 대신 일반 표를 씁니다. 같은 집을 10년 넘게 보유하고 살았어도 비거주자로 팔면 차이가 큽니다. 과거에 한국에서 그 집에 오래 살았다는 사정도 양도일에 비거주자이면 반영되지 않습니다.

일반 공제율로는 얼마나 공제되나요?

보유기간 3년 이상이면 6%부터 시작해 1년마다 2%씩 늘어 15년 이상이면 30%입니다. 거주기간은 따지지 않습니다. 보유기간은 취득일부터 양도일까지로 계산합니다.

예를 들어 12년 보유한 집을 팔아 양도차익이 5억원이라면 공제율은 24%입니다. 장기보유특별공제액은 1억 2,000만원이고 양도소득금액은 3억 8,000만원이 됩니다. 같은 집을 거주자가 1세대 1주택으로 팔고 양도가액이 12억원 이하라면 비과세될 수 있습니다.

양도가액이 12억원을 넘는 고가주택이라면 거주자는 초과분에 대해 80%까지 공제받을 수 있습니다. 비거주자는 양도차익 전체에 일반 공제율을 적용합니다. 그래서 고가주택일수록 거주자 여부에 따른 세액 차이가 커집니다.

여기에 비거주자는 1세대 1주택 비과세도 받지 못하므로 양도차익 전체가 과세 대상입니다. 세율은 거주자와 같은 누진세율이지만 과세 대상 금액 자체가 커집니다.

이민 간 지 2년 안에 팔아도 80%는 안 되나요?

네, 해외이주로 출국한 뒤 2년 안에 팔아 비과세를 받는 경우에도 80% 공제는 받지 못합니다. 소득세법 시행령은 해외이주나 1년 이상 국외 근무·취학으로 세대 전원이 출국한 비거주자에게 비과세 예외만 열어 둡니다. 이 예외는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 때로 한정됩니다.

그래서 양도가액이 12억원 이하라면 출국 후 2년 안의 양도는 비과세될 수 있습니다. 하지만 12억원을 넘는 고가주택이면 초과분이 과세되고, 그 부분에는 일반 공제율이 적용됩니다. 이 차이를 모르고 계약하는 경우가 적지 않습니다.

이 예외는 출국일 현재 1주택을 보유하고 있어야 하고, 출국일부터 2년 안에 양도해야 합니다. 출국 후 새로 산 집에는 적용되지 않습니다. 세대 전원이 함께 출국해야 하므로 가족 일부가 한국에 남아 있다면 이 예외를 받기 어렵습니다.

귀국해서 팔면 80%를 받을 수 있나요?

양도일 현재 한국 거주자이고 1세대 1주택 요건을 갖추면 거주자 기준으로 공제율을 판단합니다. 거주자 여부는 국내 주소나 183일 이상 거소를 기준으로 가족과 자산, 직업을 함께 보고 정합니다. 귀국한 지 얼마 안 된 상태에서 팔면 거주자로 인정받지 못할 위험이 있습니다.

거주기간별 공제율은 실제로 그 집에 산 기간으로 계산합니다. 일본에 살던 기간에는 그 집에 거주하지 않았으므로 거주기간 공제가 늘지 않습니다. 비거주자 기간은 시행령의 통산 규정에 해당할 때만 보유기간에 넣는다고 볼 수 있습니다.

비거주자가 그 집을 3년 이상 보유하고 그 집에 거주한 상태로 거주자가 됐다면 비거주자 기간도 통산합니다. 귀국 후 바로 팔 계획이라면 이 요건을 갖췄는지부터 확인해야 합니다. 일본에 살면서 그 집에 실제로 거주하기는 어렵기 때문에 이 요건을 갖추는 경우는 많지 않습니다.

거주자로 판정돼도 80%를 다 받으려면 거주기간 요건이 따로 있습니다. 1세대 1주택 공제율 표는 양도일 현재 국내 1주택이고 보유기간 중 2년 이상 산 경우에 적용됩니다. 그 집에 산 기간이 2년에 못 미치면 거주자라도 일반 공제율에 머뭅니다.

일본 거주자의 한국 주택 양도 공제율 대응 순서

• 거주자 여부 확인 - 양도일 현재 한국 거주자인지, 일본 거주자인지 정리합니다.
• 보유·거주기간 계산 - 취득일부터 양도일까지 보유기간과 실제 거주기간을 나눠 셉니다.
• 세액 비교 - 비거주자 일반 공제와 귀국 후 거주자 공제를 각각 계산해 봅니다.
• 양도 시점 결정 - 귀국 계획이 있으면 거주자 판정이 확실해진 뒤로 양도 시점을 정합니다.
• 예정신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 신고·납부합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 양도일 현재 거주자 판정과 보유·거주기간 계산에 따라 공제율이 크게 달라집니다. 법무법인 윤성은 해외 거주자의 국내 주택 양도 과세 검토와 거주자 판정 분쟁 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상가나 토지도 비거주자는 공제율이 낮나요?
  아니요, 상가와 토지는 거주자도 일반 공제율을 적용하므로 비거주자와 차이가 없습니다. 보유기간 3년 이상부터 6%, 15년 이상 30%입니다. 차이는 1세대 1주택에서만 생깁니다.
• 일본 국적 배우자 명의의 집도 같은가요?
  네, 양도하는 사람이 비거주자이면 국적과 관계없이 일반 공제율이 적용됩니다. 공동명의라면 지분별로 양도자가 거주자인지를 따로 판단합니다. 거주자인 공유자의 지분은 거주자 기준으로 따로 판단합니다.
• 조합원입주권을 팔면 공제받을 수 있나요?
  원조합원이 보유한 입주권은 관리처분계획 인가 전 양도차익에 한해 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 비거주자는 이때도 일반 공제율을 적용합니다. 조합원에게서 산 입주권은 공제 대상이 아닙니다.
• 일본에서도 이 양도차익에 세금이 나오나요?
  조약은 부동산 소재지국인 한국의 과세를 허용하고, 일본 거주자의 일본 과세는 일본 세법에 따릅니다. 일본에서 과세되면 한국에서 낸 세금을 공제받을 수 있습니다.
• 비거주자인지 다투려면 무엇을 준비하나요?
  양도일 전후의 출입국 기록, 주민등록과 가족의 거주지, 직업과 재산 소재를 정리하십시오. 거주자 판정은 이 사정들을 함께 보고 정합니다. 체류일만으로 정해지지 않습니다.
• 양도소득세는 어느 세무서에 신고하나요?
  비거주자의 납세지는 국내사업장이 없으면 국내원천소득이 발생하는 장소입니다. 한국 집을 팔았다면 그 집 소재지를 관할하는 세무서에 신고합니다. 납세관리인을 정해 두면 신고와 고지 수령이 수월합니다.

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