양도소득세

새집을 먼저 사서 2주택이 됐는데 옛집을 팔 때 비과세가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.21 갱신

됩니다. 소득세법 시행령 제155조 제1항은 옛집을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 새집을 사고, 새집을 취득한 날부터 3년 이내에 옛집을 팔면 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다. 두 기간을 모두 지켜야 하므로 취득일과 양도일을 먼저 확정하는 일이 순서입니다.

날짜 세 개부터 확정합니다

결론을 정하는 날짜는 옛집 취득일, 새집 취득일, 옛집 양도일 셋이고 각각 잔금 지급일과 등기접수일 가운데 이른 날을 기준으로 봅니다. 계약서상 날짜로 계산하면 요건을 맞춘 것처럼 보이지만 실제 기준일로 다시 세면 며칠 차이로 어긋나는 경우가 있습니다. 매도 일정을 잡기 전에 세 날짜를 먼저 확정해야 합니다.

특례가 옛집 양도에만 적용된다고 봅니다

이 특례는 옛집 양도를 1세대 1주택으로 보아 주는 것이고, 새집은 그 뒤 보유·거주 요건을 스스로 채워야 합니다. 두 집을 모두 비과세로 파는 규정이 아니며, 옛집을 팔지 않고 두 집을 계속 보유하면 특례가 없어집니다. 새집의 비과세는 옛집 양도와 분리해 따로 계산해야 합니다.

취득세와 보유세를 같은 표에 놓고 계산합니다

옛집을 팔 때 비과세가 되는지와 새집을 살 때 취득세가 중과되는지는 별개의 판정입니다. 양도 쪽 특례만 보고 새집을 먼저 취득했다가 취득세에서 중과를 맞는 예가 있으므로, 순서를 정하기 전에 두 세목을 함께 계산해 봐야 합니다. 2주택 상태에서 과세기준일이 지나가면 그 해의 재산세와 종합부동산세가 2주택 기준으로 계산되므로 매도 시점을 정할 때 이 날짜도 같이 봅니다.

준비 자료와 질문

옛집과 새집의 매매계약서, 잔금 지급 내역과 등기사항증명서, 분양권이나 조합원입주권이라면 계약일과 공급계약 서류, 세대원의 주민등록 자료를 준비합니다. 질문은 세 날짜가 요건 안에 들어오는가, 1년 요건을 적용하지 않는 사유에 해당하는가, 취득세와 보유세를 포함해 언제 파는 것이 유리한가로 나누면 좋습니다. 기간을 이미 넘겨 특례가 어렵다면 취득가액과 필요경비를 다투는 쪽으로 방향을 바꿔 계산해 봅니다. 없는 자료는 없다고 표시하고 먼저 궁금한 사항부터 정리해도 됩니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 새집을 산 지 3년이 지났습니다
  원칙적으로 특례가 적용되지 않아 옛집 양도에 과세됩니다. 다만 시행령이 따로 정한 사유에 해당하면 기간이 달리 적용되는 경우가 있으므로 사유를 먼저 확인합니다.
• 옛집을 산 지 1년이 안 됐는데 새집을 샀습니다
  원칙적으로 1년 이상의 간격이 필요합니다. 다만 수도권 법인·공공기관의 지방 이전이나 취학·근무상 형편 등 법이 정한 사유로 세대 전원이 이사하는 경우에는 이 1년 요건을 적용하지 않습니다.
• 새집이 아직 완공되지 않은 분양권입니다
  자기가 건설하여 취득한 경우도 신규 주택 취득에 포함되지만, 분양권과 조합원입주권은 취득 시점을 따로 정하는 규정이 있어 기간 계산이 달라집니다. 어느 시점이 취득일인지부터 확정해야 3년을 셀 수 있습니다.

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