부가가치세

임차인이 대신 낸 재산세와 증축 공사비도 임대료처럼 부가세를 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

상가 임대차 특약으로 임차인이 대신 낸 재산세·교통유발부담금은 임대용역의 대가로 보아 부가가치세가 과세됩니다. 임차인이 비용을 대고 증축해 소유권을 넘긴 경우에도 국세청은 증축비를 임대 기간 개월 수로 나눈 금액을 임대료로 봅니다. 세금계산서를 발급하지 않았다면 미발급·과소신고 가산세가 붙습니다.

상가를 세놓으면서 재산세나 교통유발부담금을 임차인이 내기로 하거나, 임차인이 자기 돈으로 건물을 넓히고 소유권은 건물주에게 남기는 계약이 적지 않습니다. 건물주는 월세가 아니니 신고할 것이 없다고 생각하기 쉽지만, 부가가치세 과세표준은 명목과 관계없이 임차인에게서 받는 금전적 가치 있는 모든 것입니다. 주택 임대는 면세이므로 아래 설명은 상가·사무실처럼 과세되는 임대를 기준으로 합니다.

이런 상담이 많습니다

상가 건물을 가진 C씨는 임대차계약 특약으로 건물분 재산세 연 600만원을 임차인이 내게 했고, 임차인은 2024. 7. 자기 비용 6,000만원으로 건물 일부를 증축하면서 소유권은 C씨 명의로 하기로 했습니다. 남은 임대 기간은 60개월이었습니다. C씨는 월세에 대해서만 세금계산서를 발급해 왔는데, 2026. 8. 세무서에서 재산세 부담분과 증축 관련 임대료가 신고에서 빠졌다는 해명자료 제출 안내를 받았습니다. C씨는 돈을 받은 적이 없는데 무엇을 신고해야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차인이 대신 낸 재산세도 임대료로 보나요?

임대인 이름으로 부과된 재산세나 교통유발부담금, 환경개선부담금을 계약에 따라 임차인이 내기로 했다면, 그 금액은 임대용역의 대가에 포함됩니다. 임대인이 낼 세금을 임차인이 대신 내 준 만큼 임대인이 이익을 얻기 때문입니다. 임차인이 지방자치단체에 직접 내든, 임대인 계좌로 보내 임대인이 내든 결론은 같습니다.

서울고등법원 2012. 4. 4. 선고 2011누43586 판결은 임대인에게 부과된 재산세 중과분을 임차인이 납부해 임대인이 납부의무를 면한 경우, 그 금액은 임대용역과 대가관계가 있어 부가가치세 과세표준이라고 보았습니다.

임차인도 이 금액에 대한 세금계산서를 받아야 매입세액을 공제받을 수 있으므로, 임대인이 발급하지 않으면 양쪽 모두 문제가 생깁니다. 계약서 특약에 「제세공과금은 임차인 부담」처럼 넓게 적혀 있다면 실제로 임차인이 낸 항목과 금액부터 확인해야 합니다. 실제로 임차인이 내지 않은 항목까지 과세표준에 넣을 이유는 없습니다.

임차인이 비용을 대고 증축하면 어떻게 처리하나요?

국세청은 임차인이 비용을 부담해 건물을 증축하고 소유권은 임대인이 갖는 경우, 임차인은 증축 비용을 공급가액으로 임대인에게 세금계산서를 발급하고, 임대인은 같은 금액을 임대차 기간 개월 수로 나눈 금액을 매달 임대료로 보아 세금계산서를 발급한다고 봅니다. 증축 건물을 받는 대가로 임대 기간 동안 임대용역을 제공하는 구조로 보는 것입니다.

이 구조에서는 임대인도 임차인에게서 받은 증축 세금계산서로 매입세액을 공제받을 수 있습니다. C씨라면 증축 공급가액 6,000만원에 대한 매입세액 600만원을 공제받는 한편, 6,000만원을 60개월로 나눈 월 100만원을 임대료로 신고해야 합니다. 증축 시점에 양쪽이 세금계산서를 주고받지 않았다면 이 정리부터 다시 해야 합니다. 임대차가 예정보다 일찍 끝나 남은 개월 수가 생기면 정산 방법이 문제 되므로, 계약서에 중도 해지 때의 처리를 적어 두는 것이 좋습니다.

관리비와 보증금은 어떻게 되나요?

청소·경비 같은 관리비는 임대용역 대가로 과세되고, 임차인이 부담할 공공요금을 따로 구분해 걷어 그대로 납입한 부분만 빠집니다. 광주고등법원 2007. 7. 26. 선고 2006누2151 판결은 전기료·수도료를 따로 구분해 대신 냈다는 증거가 없다며 이를 빼 달라는 주장을 받아들이지 않았고, 대법원 2007. 11. 29. 선고 2007두17540 판결로 상고가 기각되었습니다. 보증금 간주임대료와 관리비 누락은 「상가 보증금 간주임대료와 관리비를 부가세 신고에서 빠뜨렸다면 가산세는 얼마인가요?」에서 자세히 설명했습니다.

누락하면 가산세는 얼마나 붙나요?

재산세 부담분과 증축 관련 임대료는 세금계산서 발급 대상인데 발급하지 않았다면 공급가액의 2%가 미발급 가산세로 붙습니다. 여기에 과소신고가산세 10%와 납부지연가산세(1일 10만분의 22)가 더해집니다. C씨 사례는 2024. 7.부터 2년 동안 재산세 1,200만원과 증축 관련 임대료 2,400만원, 합계 3,600만원이 빠졌다면 부가가치세 360만원, 미발급 가산세 72만원, 과소신고가산세 36만원이 됩니다.

해명자료 제출 안내를 받은 뒤의 수정신고는 과소신고가산세 감면을 받지 못합니다. 세무서는 신고한 과세기간이라도 국세를 부과할 수 있는 날부터 5년 안이면 다시 과세할 수 있으므로, 안내문에 없는 이전 연도도 함께 점검해 두어야 합니다. 임차인이 사업자라면 늦게라도 세금계산서를 받아야 매입세액을 공제받을 수 있으므로, 임차인과 함께 정리하는 편이 분쟁을 줄입니다.

임대 부가가치세 누락 대응 순서

• 계약 특약 확인 - 임차인 부담 세금·부담금, 증축 비용 부담과 소유 관계 조항을 찾습니다.
• 금액 확정 - 임차인이 실제로 낸 고지서, 증축 공사비 자료로 과세기간별 금액을 계산합니다.
• 세금계산서 정리 - 증축 세금계산서 수취와 임대료 세금계산서 발급을 함께 맞춥니다.
• 해명자료 제출 - 매입세액 공제분까지 반영한 계산표로 소명합니다.
• 과세전적부심사 - 과세예고통지를 받은 날부터 30일 안에 계산과 가산세를 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대차계약의 특약과 증축 비용 정산 방식에 따라 과세 범위가 달라집니다. 2026. 10. 12. 기준 현행 「부가가치세법」으로 정리했습니다. 법무법인 윤성은 임대사업자의 부가가치세 해명자료 소명, 과세전적부심사와 조세심판 청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임차인이 내 준 재산세도 임대료인가요?
  임대인 이름으로 나온 재산세나 부담금을 계약에 따라 임차인이 냈다면 임대인이 납부의무를 면한 만큼 임대용역의 대가가 되어 부가가치세 과세표준에 들어갑니다. 세금계산서도 발급해야 합니다.
• 교통유발부담금이나 환경개선부담금도 마찬가지인가요?
  임대인에게 부과된 부담금을 임대차계약에 따라 임차인이 내기로 했다면 재산세와 같은 이유로 임대용역의 대가에 포함됩니다. 특약 문구와 임차인의 실제 납부 내역을 함께 확인해 금액을 정합니다.
• 임차인이 공사비를 대고 증축했으면 어떻게 처리하나요?
  국세청은 임차인이 증축 비용으로 임대인에게 세금계산서를 발급하고, 임대인은 그 금액을 임대 기간 개월 수로 나눈 금액을 매달 임대료로 보아 세금계산서를 발급한다고 봅니다. 계약서에 비용 부담과 소유 관계를 적어 둡니다.
• 증축비 세금계산서를 받으면 임대인이 공제받을 수 있나요?
  임대인이 과세되는 임대사업에 쓰는 건물 증축분이라면 받은 세금계산서의 매입세액을 공제받을 수 있습니다. 동시에 증축비를 나눈 임대료를 신고해야 하므로 두 처리를 같은 시기에 함께 맞춥니다.
• 세금계산서를 안 끊었다면 가산세는요?
  세금계산서 발급 대상인데 발급하지 않았다면 공급가액의 2%가 미발급 가산세로 붙고, 과소신고가산세 10%와 납부지연가산세가 더해집니다. 해명 안내 뒤의 수정신고는 감면을 받지 못합니다.
• 해명자료 제출 안내를 받았는데 어떻게 대응하나요?
  특약 문구, 임차인이 낸 고지서, 증축 공사비 자료로 과세기간별 금액을 계산하고 매입세액 공제분까지 반영해 소명합니다. 과세예고통지를 받으면 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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