되지 않습니다. 법인전환 이월과세는 사업용고정자산이 주택이나 주택을 취득할 수 있는 권리이면 적용되지 않아, 주택을 현물출자하면 그해 개인이 양도소득세를 냅니다. 2026. 5. 9.로 다주택 중과 한시배제가 끝나 조정대상지역 주택은 중과세율이 붙을 수 있습니다. 상가는 자본금·3개월 요건을 갖추면 이월과세가 가능합니다.
기한
이월과세를 받으려면 현물출자나 사업양수도를 한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고(예정신고 포함) 때 새로 세운 법인과 함께 이월과세적용신청서를 냅니다. 주택분은 신청 대상이 아니므로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고하고 세금을 냅니다.
개인 임대사업자가 법인으로 전환하면 사업용 부동산을 법인에 넘기는 순간 개인에게 양도소득세가 생깁니다. 이 세금을 법인이 나중에 팔 때까지 미뤄 주는 것이 이월과세입니다. 그런데 현행법은 넘기는 자산이 주택이거나 주택을 취득할 수 있는 권리이면 이월과세에서 뺍니다. 상가와 주택을 함께 임대하던 분은 전환 전에 두 자산의 세금을 나누어 계산하고, 주택까지 넘길지부터 정해야 합니다.
이런 상담이 많습니다
G씨는 2014년부터 개인사업자로 상가 건물 1동과 조정대상지역 아파트 3채를 임대해 왔습니다. 2026. 8. 상속 준비와 소득세 부담을 이유로 법인을 세워 임대사업 전체를 넘기라는 권유를 받았습니다. 권유한 쪽은 현물출자를 하면 양도소득세가 이월과세되어 당장 낼 세금이 없다고 설명했습니다. G씨는 아파트도 이월과세가 되는지, 전환하면 지금 얼마를 내야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
법인전환 이월과세는 어떤 제도인가요?
거주자가 사업용고정자산을 현물출자하거나 정해진 사업양수도 방법으로 법인으로 전환하면, 그 자산을 넘길 때 생긴 양도소득세를 바로 걷지 않고 법인이 나중에 그 자산을 팔 때 법인세로 내게 합니다. 2026. 10. 12. 기준 현행 「조세특례제한법」의 내용입니다. 법인이 내는 금액은 개인이 넘긴 해에 다른 양도자산이 없다고 보고 계산한 양도소득 산출세액 상당액입니다.
현물출자도 법인에 자산을 유상으로 넘기는 것이므로 세법상 양도입니다. 사업양수도 방식도 법인이 대금을 주고 사업 자산을 사는 것이므로 마찬가지입니다. 그래서 이월과세가 적용되지 않는 자산은 넘기는 해에 개인이 양도소득세를 냅니다.
임대주택도 이월과세를 받을 수 있나요?
받을 수 없습니다. 2020. 12. 29. 개정으로 사업용고정자산이 주택이나 주택을 취득할 수 있는 권리인 경우는 이월과세 대상에서 빠졌습니다. 주택임대업을 법인으로 바꾸어도 주택을 넘기는 부분은 개인이 그해 양도소득세를 내야 합니다.
법인전환 때 자산별 양도소득세
상가·토지 등 사업용고정자산
(유리)이월과세 가능
자본금이 시가 순자산가액 이상
사업양수도는 설립 후 3개월 안 포괄양도
5년 사후관리
주택·주택 취득 권리
(불리)이월과세 제외
현물출자한 해에 개인이 양도세 납부
조정대상지역 다주택이면 중과 가능
출처 - 조세특례제한법 제32조 제1항, 소득세법 제88조 제1호
사례의 G씨라면 상가 건물은 다른 요건을 갖추었을 때 이월과세를 받을 수 있지만, 아파트 3채는 현물출자하는 순간 양도소득세 과세 대상이 됩니다. 분양권이나 조합원입주권처럼 주택을 취득할 수 있는 권리도 마찬가지입니다. 1층 상가와 위층 주택이 함께 있는 건물이라면 주택 부분과 상가 부분을 나누어 판단하게 됩니다.
주택을 법인에 넘기면 세율이 더 올라가나요?
올라갈 수 있습니다. 다주택자가 조정대상지역 주택을 양도하면 기본세율에 20%포인트(3주택 이상은 30%포인트)를 더한 세율이 적용됩니다. 이 중과를 한시적으로 배제하던 규정은 2026. 5. 9.까지 양도분에 적용되고 종료되었습니다. 법인에 대한 현물출자도 양도이므로 이 기준이 그대로 적용됩니다.
주택 수는 개인이 아니라 1세대 기준으로 세므로 배우자와 함께 사는 가족의 주택도 포함됩니다. 등록 장기임대주택처럼 중과에서 빠지는 주택이 따로 있으므로, 주택별로 중과 배제 요건을 먼저 확인합니다. 법인이 주택을 취득할 때의 취득세도 개인과 다른 기준이 적용될 수 있어 함께 계산합니다. 그 결과 주택은 개인이 계속 보유하고 상가만 법인으로 넘기는 편이 세금 면에서 나은 경우도 있습니다. 다만 국세청은 이월과세를 사업장별로 적용해, 한 사업장을 나누어 일부 자산만 법인에 넘기면 이월과세를 인정하지 않습니다. 상가만 넘기려면 상가 사업장 전체를 넘기는 구조인지 확인합니다.
상가 이월과세는 어떤 요건을 갖춰야 하나요?
새로 세우는 법인의 자본금이 전환하는 사업장의 순자산가액 이상이어야 합니다. 순자산가액은 전환일 현재 시가로 평가한 자산에서 충당금을 포함한 부채를 뺀 금액이므로, 장부가액으로 자본금을 맞추면 부족할 수 있습니다. 사업양수도 방식이라면 기존 사업자가 발기인이 되어 법인을 세우고, 설립일부터 3개월 안에 사업의 모든 권리와 의무를 포괄적으로 넘겨야 합니다. 호텔·여관업이나 유흥주점업 같은 소비성서비스업을 하는 법인으로 전환하는 경우에는 이월과세가 적용되지 않습니다.
법인전환 이월과세 요건과 사후관리
항목
기준
대상 자산 (핵심 행)
사업용고정자산(주택·주택 취득 권리 제외)
자본금
전환 사업장의 시가 순자산가액 이상
사업양수도 기한
법인 설립일부터 3개월 안 포괄양도
신청
과세표준신고 때 법인과 함께 이월과세적용신청서
사후관리
설립등기일부터 5년, 사업 폐지·주식 50% 이상 처분 시 2개월 안 납부
소비성서비스업 법인으로 전환하는 경우에는 이월과세가 적용되지 않습니다.
출처 - 조세특례제한법 제32조, 같은 법 시행령 제29조
전환 뒤 5년 안에 법인이 넘겨받은 사업용고정자산의 2분의 1 이상을 처분하는 등 사업을 폐지하거나, 전환한 사람이 받은 주식의 50% 이상을 처분하면 미뤄 둔 양도소득세를 그 사유가 생긴 달의 말일부터 2개월 안에 내야 합니다.
주식 처분에는 팔거나 증여하는 것뿐 아니라 유상감자와 무상감자도 들어갑니다. 다만 전환한 사람이 사망하거나 파산한 경우, 자녀가 가업승계 증여세 과세특례를 적용받는 방식으로 주식을 증여한 경우처럼 정해진 사유는 처분으로 보지 않습니다. 상속이나 승계를 염두에 두고 전환한다면 이 예외에 맞는 방식인지 먼저 확인합니다.
임대업 법인전환 대응 순서
자산 구분 - 넘길 자산을 상가·토지와 주택·주택 취득 권리로 나눕니다.
세액 비교 - 주택은 중과 여부를 포함한 양도소득세를, 상가는 이월과세 요건을 계산해 전환 전후 세액을 비교합니다.
자본금 설계 - 시가 순자산가액을 감정평가로 확인하고 자본금을 그 이상으로 맞춥니다.
신고와 신청 - 주택분은 예정신고·납부하고, 상가분은 법인과 함께 이월과세적용신청서를 냅니다.
사후 대응 - 이월과세가 배제되거나 5년 안 사후관리로 과세되면 과세전적부심사나 심판청구를 변호사와 검토합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 자산 구성과 주택 수, 조정대상지역 여부, 자본금 규모에 따라 법인전환의 세금이 크게 달라집니다. 법무법인 윤성은 임대사업 법인전환의 세금 설계와 이월과세 배제에 대한 불복을 수행합니다.
스스로 점검해 보기
해당하는 문항이 있으면 그 할 일부터 챙겨 두세요. 혼자 하기 어려우면 변호사에게 맡기세요.
법인에 넘기려는 자산에 주택이나 분양권·입주권이 있나요?
그 자산은 이월과세가 되지 않으므로 넘기는 해의 양도소득세를 따로 계산합니다.
조세특례제한법 제32조 제1항 단서
세대 기준으로 조정대상지역 주택을 포함해 2채 이상 가지고 있나요?
현물출자 양도에 중과세율이 붙을 수 있어 중과 배제 주택인지 확인합니다.
소득세법 제104조 제7항
법인 자본금을 장부가액 기준 순자산으로 정했나요?
시가로 평가한 순자산가액에 못 미치면 이월과세가 배제될 수 있어 감정평가로 다시 계산합니다.
임대업 법인전환을 권유받을 때 「현물출자하면 양도세가 이월된다」는 설명만 듣고 주택까지 넘기는 경우가 있습니다. 현행법은 주택과 주택 취득 권리를 이월과세에서 빼고 있어, 주택은 넘기는 해에 개인이 세금을 냅니다. 전환 비용을 계산할 때 이 부분이 가장 크게 빠지기 쉽습니다.
여기에 2026. 5. 9.로 다주택 중과 한시배제가 끝나면서 조정대상지역 주택을 법인에 넘기는 일은 중과세율 양도가 될 수 있습니다. 등록 장기임대주택처럼 중과에서 빠지는 주택인지 하나씩 확인해야 실제 세액이 나옵니다.
상가 쪽도 자본금을 시가 순자산가액 이상으로 맞추지 못하거나 사업양수도를 3개월 안에 마치지 못하면 이월과세가 배제됩니다. 전환 뒤 5년 동안 자산 처분과 주식 처분이 제한된다는 점까지 감안해 전환 여부를 정합니다.
— 허진영 변호사 · 세금
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 개인 임대사업자의 법인전환 세금 검토와 이월과세 배제·사후관리 과세에 대한 과세전적부심사·조세심판청구를 수행해 왔으며, 자산별 세액을 비교해 전환 범위를 정리합니다.
법인전환 세무 자문
양도소득세 신고 자문
양도소득세 과세전적부심사
조세심판청구
이 상황에서 자주 묻는 것
주택은 이월되지 않습니다. 법인전환 이월과세는 사업용고정자산이 주택이나 주택을 취득할 수 있는 권리인 경우를 제외하므로, 주택을 법인에 넘기면 그해 개인이 양도소득세를 신고하고 냅니다.
그렇습니다. 소득세법은 법인에 대한 현물출자를 자산의 유상 이전으로 보아 양도에 포함합니다. 이월과세가 적용되지 않는 자산은 현물출자한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고·납부합니다.
주택이 아닌 사업용고정자산이므로 받을 수 있습니다. 새 법인의 자본금이 사업장의 시가 순자산가액 이상이어야 하고, 사업양수도라면 법인 설립일부터 3개월 안에 포괄적으로 넘겨야 합니다.
다주택자가 조정대상지역 주택을 넘기면 중과세율이 적용될 수 있습니다. 중과 한시배제는 2026. 5. 9.까지 양도분에 적용되고 끝났습니다. 등록 장기임대주택 등 배제 요건은 주택별로 확인합니다.
현물출자나 사업양수도를 한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고(예정신고 포함) 때 새 법인과 함께 이월과세적용신청서를 냅니다.
법인 설립등기일부터 5년 안에 법인전환으로 받은 주식의 50% 이상을 처분하거나 법인이 사업을 폐지하면, 미뤄 둔 양도소득세를 사유가 생긴 달의 말일부터 2개월 안에 내야 합니다.
법무법인 윤성 × Lexle
허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록
이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!
