상속세

부모님 상가 임대보증금, 상속세에서 빚으로 빼려면 무엇을 맞춰야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

임대보증금 반환채무는 상속재산에서 빼는 채무이지만, 임대차계약서와 입금 증빙으로 실제 부담을 증명해야 합니다. 국세청은 신고 금액을 피상속인의 부가가치세 신고, 임차인의 사업자등록 내용, 임차인이 가진 계약서와 대조합니다. 보증금과 월세는 임대료 환산가액(연 임대료÷12%+보증금)으로 건물 평가액에도 반영되므로 실제 계약대로 맞추어야 합니다.

부모님 건물에 세입자가 있다면 상속인은 그 보증금을 돌려줄 의무를 물려받습니다. 그래서 임대보증금은 상속재산에서 빼는 채무가 됩니다. 문제는 금액입니다. 세무서는 신고서에 적힌 보증금을 그대로 믿지 않고 다른 자료와 맞춰 봅니다.

이런 상담이 많습니다

F씨의 어머니는 상가 건물 한 동을 갖고 있다가 2026. 4. 돌아가셨습니다. 1층부터 4층까지 세입자가 여섯 곳인데, 어머니가 계약서를 제대로 챙기지 않아 일부는 계약서가 없고, 몇몇 세입자는 보증금을 올려 주고도 계약서를 새로 쓰지 않았다고 했습니다. 세무사가 정리한 보증금 합계는 7억원인데, 어머니가 신고해 온 부가가치세 자료에는 5억원으로 적혀 있었습니다. F씨는 어느 금액을 빚으로 빼야 하는지, 차이가 나면 어떤 문제가 생기는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임대보증금은 상속재산에서 빼 주나요?

빼 줍니다. 상속개시일 현재 피상속인이 진 채무는 상속재산의 가액에서 빼고, 임대보증금 반환채무도 여기에 들어갑니다. 다만 금융회사가 아닌 사람에 대한 채무이므로 임대차계약서 같은 채무부담계약서, 채권자확인서, 보증금을 받은 증빙 등으로 상속인이 실제로 부담하는 채무라는 사실을 증명해야 합니다.

증명하지 못한 보증금은 공제받지 못할 뿐 아니라, 상속인이 갚을 의무가 없는 것으로 추정해 과세가액에 다시 더할 수 있습니다. 계약서가 없는 세입자라면 보증금이 입금된 계좌 내역과 세입자의 확인서를 함께 갖추어야 합니다. 사례처럼 정리한 보증금이 7억원이어도 계약서와 입금 내역으로 증명되는 금액이 5억원뿐이라면, 나머지 2억원은 세입자 확인서 같은 자료로 보완해야 공제받을 수 있습니다.

세무서는 보증금 액수를 무엇과 대조하나요?

국세청 기준으로는 임대보증금을 검토할 때 세입자별로 네 가지 자료를 나란히 놓고 비교합니다. 상속인이 신고한 금액, 임대인인 피상속인이 부가가치세를 신고하면서 적은 임대 내용, 임차인이 사업자등록을 신청할 때 적은 보증금과 월세, 임차인이 가진 임대차계약서의 보증금과 월세입니다. 이를 바탕으로 인정할 보증금과 월세를 결정합니다.

네 자료가 일치하면 문제가 없습니다. 상속인이 신고한 금액만 크다면 그 차이를 설명할 계약서와 입금 내역이 필요하고, 부가가치세 신고보다 실제 보증금과 월세가 컸다면 피상속인의 부가가치세와 소득세 신고가 적었다는 문제가 함께 드러날 수 있습니다.

보증금을 크게 잡으면 상속세가 줄어드나요?

보증금을 크게 잡으면 채무 공제는 늘지만, 건물 평가액도 함께 올라갈 수 있습니다. 임대차계약이 있는 재산은 기준시가 등으로 평가한 가액과 임대료 등의 환산가액 중 큰 금액으로 평가하고, 환산가액은 1년간 임대료를 12%로 나눈 금액에 임대보증금을 더해 계산합니다. 보증금과 월세가 커지면 환산가액도 커지는 구조입니다. 월세 합계가 월 1천만원이고 보증금이 5억원이라면 1년 임대료 1억 2천만원을 12%로 나눈 10억원에 5억원을 더해 환산가액은 15억원이 됩니다.

반대로 실제보다 작게 신고된 보증금과 월세를 그대로 쓰면 채무 공제가 줄고, 나중에 실제 금액이 드러나면 평가액과 피상속인의 과거 세금이 함께 다시 계산됩니다. 결국 실제 계약 내용대로 맞추는 것이 가장 안전합니다.

돌아가시기 직전에 받은 보증금은 어떻게 보나요?

보증금을 받는 것도 피상속인이 채무를 부담한 것입니다. 상속개시일 전 1년 안에 부담한 채무가 2억원 이상이거나 2년 안에 5억원 이상이면 그 돈을 어디에 썼는지를 묻고, 용도가 객관적으로 명백하지 않으면 상속받은 것으로 추정합니다. 새 세입자에게 받은 보증금으로 이전 세입자에게 보증금을 돌려주었다면 그 반환 내역이 용도 증빙이 됩니다.

입증하지 못한 금액이 받은 보증금의 20%와 2억원 중 적은 금액에 못 미치면 추정하지 않습니다. 세입자가 자주 바뀐 건물이라면 입주와 퇴거, 보증금 수령과 반환을 날짜순으로 맞춘 표가 가장 확실한 증빙입니다.

상속 뒤 보증금을 돌려줄 때는 무엇을 남겨야 하나요?

상속인들은 보증금 반환채무를 상속분에 따라 물려받습니다. 상속 뒤 세입자가 나가면서 보증금을 돌려줄 때 한 상속인이 자기 돈으로 전부 돌려주었다면, 다른 상속인 몫까지 대신 갚아 준 셈이 되어 상속인 사이 정산 문제와 증여 문제가 함께 생길 수 있습니다.

또 채무를 갚은 사람의 직업, 나이, 소득과 재산 상태로 보아 스스로 갚았다고 보기 어려우면 상환 자금을 증여받은 것으로 추정할 수 있습니다. 국세청은 상속세 결정에서 인정한 채무를 사후관리하므로, 공제받은 보증금이 언제 누구의 돈으로 반환되었는지 나중에 다시 확인될 수 있습니다. 반환은 상속받은 예금이나 새 세입자의 보증금에서 하고, 그 흐름을 계좌로 남겨 두는 것이 안전합니다.

임대보증금 공제 대응 순서

• 세입자 목록 작성 - 호실별 세입자, 계약일, 보증금, 월세, 계약서 유무를 표로 만듭니다.
• 네 자료 대조 - 계약서, 부가가치세 신고 내용, 세입자의 사업자등록 내용, 보증금 입금 내역을 호실별로 맞춥니다.
• 빈칸 보완 - 계약서가 없거나 금액이 바뀐 호실은 세입자 확인서와 입금 내역으로 보완합니다.
• 평가액 점검 - 확정한 보증금과 월세로 임대료 등의 환산가액을 계산해 건물 평가액이 어떻게 바뀌는지 확인합니다.
• 과거 신고 정리 - 부가가치세 신고와 차이가 있다면 피상속인의 부가가치세·소득세 문제를 상속인이 승계한다는 점을 고려해 정리 방향을 정합니다.
• 소명과 불복 - 조사에서 보증금이 일부 부인되면 과세예고통지 후 30일 안에 과세전적부심사를 검토합니다. 과거 세금까지 얽힌 사안은 변호사와 함께 전체 세액을 비교해 판단하는 편이 좋습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 호실별 계약 내용과 과거 신고 내용이 얼마나 일치하는지에 따라 공제액과 평가액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 상속세 조사의 임대보증금 공제와 부동산 평가 쟁점 소명, 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임대보증금은 상속세에서 빚으로 빼 주나요?
  빼 줍니다. 상속개시일 현재 피상속인이 진 보증금 반환채무는 상속재산에서 빼는 채무입니다. 다만 금융회사가 아닌 사람에 대한 채무여서 임대차계약서, 입금 증빙, 세입자 확인서 등으로 실제 부담을 증명해야 합니다.
• 계약서가 없는 세입자의 보증금은 어떻게 하나요?
  보증금이 입금된 계좌 내역과 세입자의 확인서로 보완합니다. 세입자의 사업자등록 내용이나 피상속인의 부가가치세 신고 내용과도 맞아야 합니다. 증명하지 못하면 공제받지 못하고, 과세가액에 다시 더해질 수 있습니다.
• 세무서는 보증금을 무엇과 비교하나요?
  국세청 기준으로는 상속인이 신고한 금액을 피상속인의 부가가치세 신고 내용, 임차인의 사업자등록 신청 내용, 임차인이 가진 임대차계약서와 세입자별로 비교해 인정할 보증금과 월세를 정합니다. 내부 운영기준이어서 바뀔 수 있습니다.
• 임대 중인 건물은 어떻게 평가하나요?
  기준시가 등으로 평가한 가액과 임대료 등의 환산가액 중 큰 금액으로 평가합니다. 환산가액은 1년간 임대료를 12%로 나눈 금액에 임대보증금을 더한 금액입니다. 보증금과 월세가 클수록 환산가액도 커집니다.
• 부가세 신고보다 실제 보증금이 크면 어떻게 되나요?
  실제 금액으로 공제받을 수는 있지만, 피상속인이 임대 수입을 적게 신고했다는 사실이 함께 드러날 수 있습니다. 피상속인의 부가가치세와 소득세는 상속인이 상속받은 재산의 한도에서 납부의무를 이어받으므로 전체 세액을 비교해 정리해야 합니다.
• 돌아가시기 직전에 새로 받은 보증금은요?
  보증금을 받는 것도 채무 부담입니다. 상속개시일 전 1년 안 2억원, 2년 안 5억원 이상이면 그 돈의 용도를 묻고, 명백하지 않으면 20%와 2억원 중 적은 금액을 뺀 나머지를 상속재산으로 추정합니다. 이전 세입자에게 돌려준 내역이 용도 증빙이 됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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