세금

임대료를 받지 못한 달에도 임대인이 세금계산서를 발급해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

네, 임대료를 받지 못한 달에도 임대인은 계약서상 지급일에 세금계산서를 발급해야 합니다. 임대료를 받기로 한 때가 공급시기이고, 실제로 돈을 받았는지는 따지지 않기 때문입니다. 받지 못한 임대료의 부가가치세는 일단 임대인이 신고·납부하고, 나중에 회수가 불가능해지면 대손세액공제로 돌려받는 구조입니다.

네, 임대료를 받지 못한 달에도 임대인은 계약서상 지급일에 세금계산서를 발급해야 합니다. 임대료를 받기로 한 때가 공급시기이고, 실제로 돈을 받았는지는 따지지 않기 때문입니다. 받지 못한 임대료의 부가가치세는 일단 임대인이 신고·납부하고, 나중에 회수가 불가능해지면 대손세액공제로 돌려받는 구조입니다.

임대료를 못 받았는데 왜 세금계산서를 발급하나요?

부동산 임대처럼 매달 계속 제공하는 용역은 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 공급시기로 봅니다. 공급단위를 나눌 수 없는 용역을 계속 공급하는 경우에 해당하기 때문입니다. 임대차계약서에 매월 말일에 임대료를 낸다고 정했다면 매월 말일이 공급시기입니다.

공급시기는 약정으로 정해지므로 임차인이 실제로 임대료를 냈는지와 관계가 없습니다. 예를 들어 월 임대료 500만원을 3개월 연체했다고 해 보겠습니다. 임대인은 받지 못한 1,500만원에 대해서도 매출세액 150만원을 신고·납부해야 합니다. 그래서 임차인이 연체해도 임대인은 약정 지급일을 작성일로 세금계산서를 발급하고, 그 과세기간의 매출로 신고해야 합니다. 임대료를 받을 때까지 발급을 미루면 지연발급이나 미발급 가산세 대상이 됩니다.

월합계 특례도 쓸 수 있습니다. 여러 임차인에게 임대하는 경우에도 임차인별로 매달 발급합니다. 매월 말일을 작성일로 해 다음 달 10일까지 발급하면 됩니다. 연체가 몇 달 이어져도 매달 발급하는 원칙은 같습니다. 임차인이 세금계산서 수령을 거부하더라도 전자세금계산서를 발급해 전송하면 발급 의무는 다한 것입니다.

연체 임대료를 보증금에서 빼면 세금계산서를 다시 발급하나요?

아니요, 다시 발급하지 않습니다. 연체 임대료는 이미 지급일에 세금계산서를 발급한 공급분입니다. 계약이 끝나 보증금에서 연체 임대료를 공제하는 것은 이미 생긴 임대료 채권을 정산하는 방법일 뿐입니다.

연체 기간에 발급을 빠뜨렸다면 보증금 정산 때 한꺼번에 발급하는 것이 아니라 원래 지급일을 작성일로 발급해야 합니다. 그 과세기간의 확정신고기한이 지났다면 미발급 가산세 2%가 붙을 수 있습니다. 계약 종료 무렵에 연체분을 몰아서 처리하는 실무가 흔한데, 그사이 가산세가 쌓입니다. 과세기간마다 확정신고기한이 지날 때 미발급 2%가 확정되기 때문입니다.

반대로 임대료를 깎아 주기로 합의했다면 처리가 다릅니다. 이미 발급한 임대료를 감액하는 합의는 공급가액 감소 사유가 됩니다. 합의한 날을 작성일로 감액분만큼 음의 수정세금계산서를 발급합니다.

끝내 받지 못한 임대료의 부가가치세는 돌려받을 수 있나요?

대손 사유가 생기면 돌려받을 수 있습니다. 회수할 수 없게 된 임대료에 포함된 부가가치세는 대손이 확정된 과세기간의 매출세액에서 뺄 수 있습니다. 이를 대손세액공제라고 합니다.

대손 사유는 법령에 정해져 있습니다. 소득세법과 법인세법에서 대손금으로 인정되는 사유를 그대로 가져옵니다. 임차인의 파산, 회생계획 인가에 따른 면책, 소멸시효 완성 같은 사유입니다. 신청할 때는 대손세액 공제신고서에 대손 사실을 증명하는 서류를 붙여 냅니다. 단순히 임차인이 연락을 끊었다는 사정만으로는 부족합니다. 임대료 채권은 소멸시효가 짧은 편이라 시효 완성으로 대손이 확정되기도 합니다. 그러나 시효를 그대로 두면 민사상 회수 기회도 함께 잃습니다. 세금을 돌려받으려고 시효를 기다리는 것보다 채권 회수를 먼저 시도하는 편이 낫습니다.

대손세액공제는 대손이 확정된 과세기간의 확정신고 때 신청합니다. 그리고 공급일부터 10년이 지난 날이 속하는 과세기간의 확정신고기한까지 대손이 확정되어야 합니다. 나중에 대손 처리한 임대료를 회수하면 회수한 과세기간의 매출세액에 다시 더합니다.

임대차가 끝났는데 나가지 않으면 어떻게 하나요?

계약이 끝난 뒤 임차인이 점유를 계속하면 그 기간의 사용료는 더 이상 약정 임대료가 아닙니다. 부당이득이나 손해배상 성격의 금액이 되므로 부가가치세 과세 여부와 공급시기를 따로 판단해야 합니다.

이 쟁점은 계약 해지 시점과 점유 경위에 따라 결론이 달라집니다. 임대인이 계속 사용을 허락하고 대가를 받는 관계라면 사실상 임대가 이어진 것으로 볼 여지도 있습니다. 반면 명도를 요구하는데도 무단으로 점유한 경우라면 성격이 달라집니다. 해지 통지 날짜와 명도 소송 경과를 기록해 두어야 세금계산서 발급 범위를 정할 수 있습니다. 해지 전 기간과 해지 후 기간의 금액을 나눠 관리하는 것이 출발점입니다.

임대료 연체 시 대응 순서

• 매달 발급 유지 - 연체와 관계없이 약정 지급일을 작성일로 세금계산서를 발급합니다.
• 연체 기록 관리 - 임차인별 연체 금액과 독촉 내역을 날짜순으로 남깁니다.
• 감액 합의 처리 - 임대료를 깎아 주기로 했다면 합의일로 수정세금계산서를 발급합니다.
• 채권 보전 - 시효가 끝나기 전에 지급명령이나 소송으로 채권을 확정합니다.
• 대손세액공제 신청 - 파산·회생·시효 완성 등 대손이 확정되면 그 과세기간 확정신고 때 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 지급일 약정과 연체 기간, 대손 사유 발생 시점에 따라 발급 의무와 돌려받을 세액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 임대료 채권 회수와 연계한 부가가치세 대손세액공제 검토를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임대료를 선불로 받기로 했으면 공급시기가 달라지나요?
  약정한 지급일이 공급시기라는 원칙은 같습니다. 다만 둘 이상 과세기간에 걸친 임대료를 미리 한꺼번에 받으면 기간별로 나눠 과세하는 별도 규정이 적용됩니다.
• 임차인이 사업자가 아니어도 세금계산서를 발급하나요?
  임차인이 사업자가 아니면 주민등록번호를 적어 세금계산서를 발급할 수 있습니다. 다만 주택 임대처럼 면세인 임대라면 애초에 세금계산서 발급 대상이 아닙니다.
• 보증금 이자 상당액에도 세금계산서를 발급하나요?
  보증금에 대한 간주임대료는 과세표준에 포함되지만 세금계산서 발급 의무는 면제됩니다. 시행령이 간주임대료 부분을 발급 면제 대상으로 정하고 있기 때문입니다.
• 연체 임대료에 붙는 지연이자도 과세되나요?
  아니요, 대가 지급이 늦어져 받는 연체이자는 공급가액에 포함하지 않는다고 법에 정해져 있습니다. 연체이자에는 세금계산서를 따로 발급하지 않고 매출에도 넣지 않습니다.
• 대손세액공제를 받은 뒤 임차인이 나중에 갚으면 어떻게 하나요?
  회수한 대손금에 관련된 대손세액을 회수한 날이 속하는 과세기간의 매출세액에 더해 신고합니다. 앞서 공제받은 세액을 회수한 만큼 다시 내는 셈입니다.
• 임대료를 받지 못한 기간의 매출을 신고하지 않으면 어떻게 되나요?
  약정 지급일이 지났으므로 신고 누락이 됩니다. 과소신고 가산세와 납부지연 가산세, 세금계산서 미발급 가산세가 함께 문제 될 수 있으니 수정신고를 서둘러야 합니다.

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