부가가치세

임대료 소송이 끝나지 않았다면 부가세 공급시기는 언제인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

임대차계약의 유효 여부와 임대료를 두고 소송이 진행 중이라면 그 임대료 상당액의 부가가치세 공급시기는 법원 판결로 금액이 확정되는 때입니다. 다툼이 없는 기간은 계약대로 대가를 받기로 한 날이 공급시기입니다. 지금은 소송에서 다투는 금액이 임대료인지 손해배상인지부터 나누어 정리하십시오.

임차인이 계약 해지를 주장하며 임대료를 내지 않는 동안 매달 임대료 세금계산서를 발급하고 부가가치세를 먼저 낼 필요는 없습니다. 계약이 유효한지와 임대료가 얼마인지가 판결로 정해지는 경우에는 판결로 확정되는 때가 공급시기입니다.

이런 상담이 많습니다

D씨 가족은 2023년 7월부터 7년 기간으로 사무용 빌딩 전체를 한 회사에 임대했습니다. 임대료와 관리비는 매월 말 후불로 받기로 했습니다. 2025년 8월 임차인은 건물 관리 의무를 다하지 않았다며 계약 해지와 보증금 반환을 구하는 소송을 냈고, 12월 새 사옥으로 옮기면서 임대료 지급을 멈추었습니다. D씨 가족은 계약이 여전히 유효하다며 밀린 임대료를 청구하는 반소를 냈고, 소송이 끝나지 않은 상태에서 매달 임대료 세금계산서를 발급해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임대료 소송 중에도 매달 세금계산서를 발급해야 하나요?

계약의 유효 여부와 임대료 금액을 다투는 소송이 진행 중이라면, 그 임대료 상당액의 공급시기는 법원 판결로 금액이 확정되는 때입니다. 다툼이 없는 평상시 임대료는 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 공급시기입니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「부가가치세법 시행령」은 부동산 임대처럼 공급단위를 나눌 수 없는 용역을 계속 공급하면 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 공급시기로 정합니다. 매월 말 후불 약정이면 매월 말일이 공급시기가 됩니다.

다만 역무의 제공이 완료되는 때나 대가를 받기로 한 때를 공급시기로 볼 수 없으면, 역무의 제공이 완료되고 그 공급가액이 확정되는 때를 공급시기로 봅니다. 계약 해지 여부와 임대료 금액이 소송으로 다투어지면 판결 전까지는 공급가액을 알 수 없으므로 이 규정이 적용됩니다.

• 다툼 없는 기간 - 계약대로 받기로 한 매월 말일이 공급시기입니다.
• 소송으로 다투는 기간 - 판결로 임대료 상당액이 확정되는 때가 공급시기입니다.
• 판결이 기각된 부분 - 받을 대가가 없으므로 공급가액도 없습니다.

국세청은 소송 중인 임대료의 공급시기를 어떻게 해석했나요?

국세청은 임대차계약의 유효 여부, 보증금 반환, 임대료 등을 다투는 소송으로 임대료 상당액이 법원 판결로 확정되는 경우에는 그 판결로 확정되는 때가 부동산 임대용역의 공급시기라고 회신했습니다(사전-2016-법령해석부가-0061, 2016. 2. 25.).

국세청은 소송 중에도 실질적으로 임대용역을 계속 제공하고 그 대가를 받거나 승소해 임대료 상당액을 받으면 실질적인 임대료로 보아 과세한다고 설명했습니다. 같은 취지의 해석은 2009. 5. 28. 국세청 해석에서도 나왔습니다. 이 회신은 질의한 사실관계를 전제로 한 것이므로, 소송이 임대료가 아닌 다른 손해에 관한 것이라면 결론이 달라질 수 있습니다.

판결 금액에 부가가치세가 들어 있는지는 어떻게 보나요?

판결에서 부가가치세 포함 여부를 따로 정하지 않았다면, 받은 금액에 110분의 100을 곱한 금액이 공급가액이 될 수 있습니다. 판결 금액 안에 부가가치세가 들어 있는 것으로 보고 나누어 계산한다는 뜻입니다.

예를 들어 판결로 받은 밀린 임대료가 1억 1천만원이고 부가가치세 별도 여부가 정해지지 않았다면, 공급가액은 1억원, 부가가치세는 1천만원이 됩니다(단순 예시 계산). 반소에서 부가가치세를 별도로 청구해 인정받으면 1억 1천만원 전체가 공급가액이 되고 부가가치세 1천1백만원을 따로 받을 수 있습니다.

그래서 반소 청구 취지를 정할 때부터 임대료와 부가가치세를 나누어 적는 것이 좋습니다. 이 차이는 판결 뒤에는 고치기 어렵습니다.

판결 확정 뒤 신고와 세금계산서는 어떻게 하나요?

판결이 확정되면 그날이 속하는 과세기간에 임대료 상당액을 공급가액으로 신고하고, 확정일을 작성일로 세금계산서를 발급합니다. 판결 전 기간을 거슬러 올라가 매달 수정신고할 필요는 없습니다.

일반과세자는 과세기간이 끝난 뒤 25일 이내에 확정신고를 합니다. 판결 확정일이 예정신고기간에 속하면 그 예정신고 때 함께 신고합니다.

반대로 소송 중에 이미 매달 세금계산서를 발급하고 부가가치세를 냈는데 판결에서 임대료가 줄었다면, 줄어든 금액만큼 수정세금계산서를 발급하거나 경정청구로 돌려받을 방법을 검토합니다. 판결 확정으로 처음 신고한 세액이 달라졌다면 그 사실을 안 날부터 3개월 안에 경정청구를 할 수 있습니다.

임대료 소송 부가가치세 대응 순서

• 청구 항목 구분 - 소송에서 다투는 금액을 임대료, 임대료 상당 손해배상, 보증금으로 나눕니다. 과세 여부와 공급시기가 항목마다 다릅니다.
• 부가가치세 별도 청구 - 반소나 지급명령에서 임대료와 부가가치세를 나누어 청구합니다. 포함 여부가 불분명하면 110분의 100으로 계산됩니다.
• 판결 확정일 관리 - 판결이 확정된 날을 작성일로 세금계산서를 발급하고, 그 과세기간 신고에 반영합니다.
• 이미 낸 세액 정리 - 판결로 금액이 줄었다면 수정세금계산서를 발급하거나, 판결 확정을 안 날부터 3개월 안에 과세표준 및 세액의 경정청구서를 냅니다.
• 과세 통지 대응 - 소송 중 매월분을 신고하지 않았다며 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를, 납부고지 뒤에는 90일 안에 조세심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 퇴거한 뒤의 금액이 임대료인지 손해배상인지는 판결문과 청구 원인을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 분쟁과 연결된 부가가치세 경정청구·심판청구와 조세소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 소송 없이 임대료만 밀린 경우도 판결 때가 공급시기인가요?
  아니요, 임대료 금액과 계약 효력에 다툼이 없고 단지 임차인이 내지 않는 것이라면 계약상 받기로 한 날이 공급시기입니다. 받지 못했더라도 그날 세금계산서를 발급하고 신고해야 합니다.
• 임차인이 나간 뒤 기간도 임대료로 과세되나요?
  판결이 계약 유효를 인정해 그 기간 임대료를 지급하라고 하면 임대료로 보아 과세될 수 있습니다. 반대로 순수한 손해배상금으로 정해지면 용역의 대가인지 따로 따져야 하므로 판결문의 표현을 확인해야 합니다.
• 판결에 부가가치세 언급이 없으면 어떻게 하나요?
  부가가치세 포함 여부가 분명하지 않으면 받은 금액에 110분의 100을 곱한 금액을 공급가액으로 봅니다. 따라서 판결 금액 안에서 부가가치세를 부담하게 되므로 청구 단계에서 따로 적는 것이 유리합니다.
• 조정이나 화해로 끝나도 같은가요?
  조정이나 화해로 임대료 상당액이 정해졌다면 그 조정·화해가 확정되어 금액이 정해진 때를 기준으로 공급가액이 확정된 것으로 볼 수 있습니다. 조정조서에 금액의 성격과 부가가치세 포함 여부를 적어 두는 것이 좋습니다.
• 소송 중 이미 낸 부가가치세는 돌려받을 수 있나요?
  판결로 임대료가 줄거나 계약 해지가 인정되어 처음 신고한 세액이 달라졌다면, 판결 확정을 안 날부터 3개월 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 법정신고기한부터 5년이 지나지 않았다면 일반 경정청구도 함께 검토합니다.
• 보증금에서 밀린 임대료를 공제하면 어떻게 하나요?
  보증금으로 밀린 임대료를 충당했다면 그 충당한 임대료가 대가를 받은 것이 됩니다. 충당 금액과 충당일을 합의서나 정산서로 남기고 그 임대료에 대한 세금계산서를 충당일 기준으로 발급해야 합니다.
• 판결 확정 뒤 언제까지 신고해야 하나요?
  판결이 확정된 날이 공급시기이므로 그날이 속하는 예정신고기간 또는 과세기간에 신고합니다. 과세기간이 끝난 뒤 25일 이내가 확정신고 기한이고, 예정신고기간에 속하면 예정신고 때 함께 신고합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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