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양도소득세

재개발 기간에 살려고 산 집, 새 아파트 완공 뒤 언제까지 팔아야 비과세되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

새 아파트가 완성되기 전이나 완성된 후 3년 안에 대체주택을 팔아야 1세대1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 소득세법 시행령은 사업시행인가일 이후 취득해 1년 이상 산 대체주택에 이 특례를 줍니다. 지금은 대체주택 취득일이 사업시행인가일 뒤인지와 새 아파트 사용승인 예정일부터 확인해야 합니다.

기한

대체주택 비과세를 받은 뒤 새 아파트 완성 후 3년 안에 세대 전원이 이사해 1년 이상 살지 못하면, 그 사유가 생긴 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 양도소득세를 신고·납부해야 합니다.

대체주택은 2년을 보유하거나 2년을 살지 않아도 됩니다. 사업시행인가일 이후 사서 1년 이상 살았으면 보유기간과 거주기간 요건은 따지지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2016년부터 보유하던 집이 재개발 구역에 들어가 2022년 3월 사업시행인가를 받았습니다. 공사 기간 동안 살 곳이 필요해 2022년 9월 근처 아파트를 사서 가족과 이사했습니다. 재개발 아파트는 2027년 6월 완공될 예정이고, B씨는 완공 뒤 새 아파트로 들어가면서 살던 아파트를 7억원에 팔 계획입니다. 완공 뒤 언제까지 팔아야 하는지, 다른 조건은 무엇인지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대체주택은 언제까지 팔아야 비과세되나요?

재개발로 받는 새 아파트가 완성되기 전이나 완성된 후 3년 안에 대체주택을 팔아야 비과세 특례를 받습니다. 2022년 국세청 사례집은 완성 후 2년으로 안내했지만, 2023. 2. 28. 시행령 개정으로 3년이 되었습니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」도 3년으로 정하고 있습니다.

재개발 대체주택 비과세 일정(2026. 10. 7. 기준)

  1. 사업시행인가일

    이후에 대체주택 취득

  2. 대체주택 취득 후

    1년 이상 거주

  3. 새 아파트 완성

    3년 계산 시작

  4. 완성 후 3년 이내

    대체주택 양도, 세대 전원 이사

  5. 이사 후

    1년 이상 계속 거주

출처 - 소득세법 시행령 제156조의2 제5항

세 가지 요건을 모두 갖춰야 합니다.

  • 취득과 거주 - 재개발 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득해 1년 이상 거주해야 합니다.
  • 새 아파트 입주 - 새 아파트가 완성된 후 3년 안에 세대 전원이 이사해 1년 이상 계속 살아야 합니다.
  • 대체주택 양도 - 새 아파트 완성 전이나 완성 후 3년 안에 대체주택을 팔아야 합니다.

대체주택을 팔았다면 비과세 대상이라도 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 하면서 특례를 신청하는 것이 안전합니다. 예를 들어 2027년 9월 15일 잔금을 받았다면 2027년 11월 30일까지 신고합니다. 신고서에는 조합원입주권 소유자 1세대1주택 특례적용신고서와 재개발 전 주택의 토지·건축물대장등본을 붙입니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 사업시행인가일 이후 대체주택을 사서 1년 이상 살고 새 주택이 완성되기 전에 대체주택을 팔면 1세대1주택으로 보아 비과세를 판단한다고 회신했습니다(사전-2020-법령해석재산-0361, 2020. 12. 16.). 이 회신은 완공 전에 먼저 팔았더라도, 뒤에 새 주택 입주 요건을 지키지 못하면 그 사유가 생긴 달의 말일부터 2개월 안에 특례를 받지 않았을 경우의 세액을 신고·납부해야 한다고 덧붙였습니다. 비과세는 양도 시점에 일단 인정하되 입주 요건은 사후에 확인한다는 구조입니다.

이 회신은 질의자가 밝힌 사실관계를 전제로 합니다. 사업시행인가일 전에 대체주택을 샀거나 인가일 당시 다른 주택이 있었다면 결론이 달라질 수 있습니다.

세대원 일부가 새 아파트로 못 가면 어떻게 되나요?

취학, 근무상 형편, 질병 요양 같은 부득이한 사유로 세대원 일부가 이사하지 못한 경우에는 나머지 세대원이 이사해 1년 이상 살면 요건을 갖춘 것으로 봅니다. 완성 후 3년 안에 취학이나 근무 때문에 1년 이상 국외에 살아야 해서 세대 전원이 출국한 경우에는 출국 후 3년 안에 사유가 해소되어 귀국한 뒤 1년 이상 계속 살면 됩니다.

대체주택의 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분은 과세됩니다. 특례는 대체주택을 1세대1주택으로 보는 것이어서 고가주택 기준도 그대로 적용됩니다.

재개발 대체주택 비과세 대응 순서

  • 인가일 확인 - 재개발 조합에서 사업시행인가일을 확인하고 대체주택 잔금일과 비교합니다. 인가일보다 먼저 샀다면 이 특례를 받기 어렵습니다.
  • 거주 1년 점검 - 대체주택 전입일과 실제 거주 기록을 모읍니다. 주민등록만 옮기고 살지 않았다면 거주로 인정되지 않을 수 있습니다.
  • 완공일과 양도일 계획 - 새 아파트 사용승인 예정일을 기준으로 3년의 끝을 계산하고 잔금일을 그 안에 잡습니다.
  • 입주와 1년 거주 - 완공 후 3년 안에 세대 전원 전입을 마치고 1년 이상 계속 삽니다. 일부가 못 가면 사유를 입증할 서류를 남깁니다.
  • 신고와 다툼 - 예정신고 때 특례적용신고서와 토지·건축물대장등본을 냅니다. 비과세가 부인되면 경정청구나 처분을 안 날부터 90일 안의 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 사업시행인가일 당시 세대가 가진 주택 수나 대체주택 외 다른 주택의 존재에 따라 결론이 달라지므로 인가 공고문과 주민등록 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

실무상 착안점

대체주택은 일반 주택처럼 2년을 채워야 한다고 생각해 팔 시기를 놓치는 분이 많습니다. 실제로는 1년만 살면 되고, 대신 새 아파트 완성 시점을 기준으로 한 3년이 판단을 가릅니다.

가장 자주 문제가 되는 날짜는 사업시행인가일, 대체주택 잔금일, 새 아파트 사용승인일 세 가지입니다. 조합 공고문과 매매계약서, 사용승인서 사본을 함께 보관해 두어야 합니다.

입주 요건은 대체주택을 판 뒤에도 따라다닙니다. 비과세를 받은 뒤 이사를 미루다 3년을 넘기면 세금을 다시 내야 하고, 세무서와 다툴 때는 전입신고일과 실제 거주를 보여 주는 관리비·공과금 내역이 증거가 됩니다.

— 허진영 변호사 · 세금

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 과세처분 고지 후 조세불복 병행과 후발적 경정청구를 수행해 왔으며, 재개발 대체주택 비과세 사안은 인가일·취득일·완공일을 기록으로 맞춰 대응합니다.

  • 과세처분 고지 후 조세불복 병행
  • 후발적 경정청구 및 관련 민사 조정
  • 종합소득세 부과처분 취소소송
  • 조세불복·명의신탁 쟁점 검토의견서

이 상황에서 자주 묻는 것

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출처

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