양도소득세

잔금 전에 집을 헐고 땅으로 넘기면 1세대 1주택 비과세가 안 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 2022년 12월 20일 이후 맺은 매매계약에서 특약에 따라 잔금 전에 주택을 철거하고 대지 상태로 넘기면 양도일 현재 주택이 없어 1세대1주택 비과세를 받을 수 없습니다. 기획재정부는 이 경우 판정 기준일을 잔금청산일로 보았고, 용도변경과 달리 멸실은 시행령에 예외가 없습니다. 아직 잔금 전이라면 철거를 잔금 뒤로 미룰 수 있는지부터 매수인과 협의해 보십시오.

매수인이 요구한다고 해서 잔금 전 철거 특약을 그대로 받아들일 필요는 없습니다. 철거 시점을 잔금 뒤로 미루면 1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 집을 주택 그대로 넘길 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2016년에 산 단독주택에 10년 가까이 살다가 2025년 9월 건축업자와 매매계약을 맺었습니다. 매수인은 다세대주택을 새로 지을 계획이라며 잔금 전에 A씨가 집을 철거하고 대지 상태로 넘겨 달라는 특약을 넣었습니다. A씨는 2026년 1월 철거를 마치고 2026년 2월 잔금을 받았는데, 1세대1주택 비과세로 신고해도 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

잔금 전에 집을 헐고 땅으로 넘기면 비과세가 안 되나요?

네, 2022. 12. 20. 이후 맺은 매매계약에서 특약에 따라 잔금 전에 주택을 멸실하고 대지 상태로 넘기면, 양도일인 잔금청산일 현재 주택이 없으므로 1세대1주택 비과세를 받을 수 없습니다. 계약 당시 비과세 요건을 다 갖췄더라도 결론은 같습니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제154조 제1항은 1세대1주택 요건을 양도일 현재를 기준으로 판단합니다. 양도일은 원칙적으로 대금을 청산한 날이므로, 잔금 전에 건물이 없어졌다면 그날 넘긴 것은 주택이 아니라 토지입니다.

기획재정부는 주택 매매계약 뒤 특약에 따라 잔금청산 전에 멸실한 경우 1세대1주택 비과세, 장기보유특별공제, 다주택자 중과세율을 판정하는 기준일을 양도일(잔금청산일)로 보고, 회신일 이후 체결하는 매매계약부터 적용한다고 회신했습니다(재산세제과-1543, 2022. 12. 20.). 조세심판원 결정문에 이 회신 원문이 인용돼 있습니다.

2022. 12. 20. 전에 맺은 계약은 어떻게 판단하나요?

2022. 12. 20. 전에 매매계약을 맺고 특약에 따라 잔금 전에 주택을 멸실했다면 매매계약일 현재를 기준으로 주택의 양도로 볼 수 있습니다. 종전에는 소득세법 기본통칙 89-154-12가 이렇게 정하고 있었고, 기획재정부도 새 기준을 회신일 이후 계약분부터 적용한다고 했기 때문입니다.

조세심판원은 2021년에 매매계약을 맺고 2022년 잔금 전에 건물을 멸실한 사안에서 매매계약일 당시를 기준으로 주택의 양도로 보아야 한다고 결정했습니다. 그 기본통칙 조항은 2024. 3. 15. 삭제됐지만, 그 전 계약에는 종전 기준이 유지된다는 취지입니다.

상가로 용도변경한 경우와는 왜 결론이 다른가요?

잔금 전에 주택을 상가 등 주택 외 용도로 바꿔 넘기는 경우는 2025. 2. 28. 시행령 개정으로 매매계약일을 기준으로 판단하도록 명문화됐습니다. 이 규정은 2025. 2. 28. 이후 매매계약을 체결하는 경우부터 적용됩니다.

반면 같은 조항의 괄호는 용도변경만 적고 멸실은 넣지 않았습니다. 그래서 잔금 전 철거는 여전히 원칙대로 양도일 기준으로 판단하고, 대지 상태로 넘기면 비과세를 받을 수 없습니다.

비과세를 지키려면 계약을 어떻게 짜야 하나요?

철거는 잔금을 받고 소유권을 넘긴 뒤 매수인이 하도록 계약서에 적는 것이 가장 분명한 방법입니다. 잔금 전 철거 특약이 꼭 필요하다면 비과세가 빠질 때의 세액을 미리 계산해 매매대금에 반영할지 협의해야 합니다.

비과세가 빠지면 양도차익 전체에 양도소득세가 붙고, 고가주택 기준 12억원 이하 부분에 대한 비과세도 받을 수 없습니다. 장기보유특별공제도 1세대1주택 공제율이 아니라 토지 보유기간에 따른 일반 공제율로 계산됩니다.

이미 비과세로 신고했는데 대지 양도로 판단돼 과세예고통지를 받았다면, 통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다. 매매계약일이 2022. 12. 20. 전이라면 그 날짜를 보여 주는 계약서와 특약이 가장 중요한 다툼 자료입니다.

잔금 전 철거 양도 대응 순서

• 계약일 확인 - 매매계약 체결일이 2022. 12. 20. 전인지 후인지, 철거 특약이 언제 들어갔는지 확인합니다.
• 철거 시점 조정 - 아직 잔금 전이라면 철거를 잔금과 소유권이전 뒤로 미루도록 매수인과 협의합니다.
• 세액 비교 - 주택으로 넘길 때와 대지로 넘길 때의 양도소득세를 미리 계산해 매매대금 협상에 반영합니다.
• 신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 예정신고하고, 비과세 여부를 계약일 기준에 맞춰 적습니다.
• 사후 대응 - 비과세 부인 통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를, 납부고지서를 받으면 90일 안에 심판청구를 검토합니다(이의신청은 선택 절차입니다). 잘못 신고했다면 수정신고로 가산세를 줄입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약을 여러 번 고쳐 썼거나 철거 특약이 나중에 추가된 경우에는 계약서 변경 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대1주택 비과세 부인을 둘러싼 과세전적부심사, 심판청구, 경정청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 철거를 매수인이 했어도 결과가 같나요?
  잔금 전에 특약에 따라 건물이 멸실됐다면 누가 철거했는지와 관계없이 잔금청산일 현재 주택이 없는 상태입니다. 철거를 매수인이 잔금과 소유권이전 뒤에 하도록 정해야 주택 양도로 볼 수 있습니다.
• 잔금 전에 소유권이전등기를 먼저 하면요?
  대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일이 양도시기가 됩니다. 등기접수일에 주택이 남아 있었다면 그날을 기준으로 1세대1주택 여부를 판단하므로 철거 전에 등기를 마쳤는지 확인해 볼 수 있습니다.
• 2022년 11월에 계약했으면 어떻게 되나요?
  기획재정부는 잔금청산일 기준을 회신일인 2022. 12. 20. 이후 체결하는 매매계약부터 적용한다고 했습니다. 그 전 계약은 매매계약일 현재를 기준으로 주택의 양도로 볼 수 있다는 조세심판원 결정이 있습니다.
• 상가로 바꿔 팔면 비과세가 되나요?
  2025. 2. 28. 이후 매매계약을 맺고 그 계약에 따라 잔금 전에 주택 외 용도로 용도변경해 양도하면 매매계약일을 기준으로 판단합니다. 철거와 달리 용도변경은 시행령이 예외를 명문으로 두고 있습니다.
• 비과세가 안 되면 장기보유특별공제는요?
  대지 양도로 보면 1세대1주택 공제율이 아니라 보유기간에 따른 일반 공제율이 적용됩니다. 기획재정부 회신도 장기보유특별공제 판정 기준일을 잔금청산일로 보았으므로 주택 거주기간에 따른 공제는 받기 어렵습니다.
• 이미 비과세로 신고했다면 어떻게 하나요?
  요건을 갖추지 못한 것이 분명하면 세무서 통지 전에 수정신고해 과소신고가산세 감면을 받는 편이 낫습니다. 계약일이 2022. 12. 20. 전이라 다툴 여지가 있다면 과세예고통지 후 30일 안에 과세전적부심사를 청구합니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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